En forma gratuita: escribanos ofrecen afectar una propiedad como bien de familia y responder las dudas sobre otros trámites

Se trata de una herramienta clave a la hora de proteger la propiedad ante eventuales embargos. Aunque en la jerga popular aún se conoce como bien de familia, su nombre cambió con la sanción del Código Civil y Comercial. En la actualidad se denomina régimen de protección de vivienda o afectación del inmueble.

Desde el Colegio de Escribanos porteño explican que se trata de un régimen de protección de la vivienda que sirve fundamentalmente para que la casa propia quede a salvo de ser rematada por deudas. O, dicho de otro modo, que los acreedores -por ejemplo, un banco- no puedan en un futuro cobrarse lo que se les deba con la venta de la propiedad al mejor postor.

El Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires llevará cabo el próximo sábado 12 de noviembre la jornada “Cuidá lo tuyo”. ¿En qué consiste? Los vecinos de la Ciudad podrán realizar de forma gratuita el trámite de afectación al régimen de protección de la vivienda, en el marco de las Jornadas Federales de Asesoramiento Notarial Comunitario que organiza el Consejo Federal del Notariado Argentino. Será entre las 10 y las 13, en el Espacio Cultural Resurgimiento, José G. Artigas 2262, en Villa del Parque.

En tanto, los especialistas advierten sobre algunas cuestiones a tener en cuenta. Si bien resulta muy eficaz a la hora de proteger una vivienda cuando el propietario pierde el empleo, por ejemplo, no se trata de un blindaje a prueba de todo.

“Si yo afecté mi vivienda al régimen de protección el 1 de diciembre de 2021, pero tenía iniciado un proceso judicial o se iniciara el mismo por causas preexistentes al momento de la constitución, quien resultara acreedor a cualquier título legítimo, podrá trabar embargo u otra medida cautelar contra mi vivienda”, explicó el escribano Martín Gutman a LA NACION. “Por el contrario -sigue el especialista- si la causa fuera posterior a la afectación, como puede ser por ejemplo un accidente de tránsito, ya la vivienda quedará protegida frente a ese acreedor”.

• ¿Cuánto cuesta?: El tramite de afectación del inmueble a protección de vivienda (es la denominación actual del anterior “bien de familia”) es gratuito si se realiza en el Registro de la Propiedad Inmueble, previa solicitud de turno a esos efectos. Además, el Colegio de Escribanos realiza dos veces al año las jornadas especiales en el marco de la campaña ´Cuidá lo tuyo´. En tanto, si la afectación se realiza por escritura en una escribanía, el costo es muy reducido porque está asociado al valor fiscal del inmueble y según el Código Civil en su art. 252 “los trámites y actos vinculados a la constitución e inscripción de la afectación, están exentos de impuestos y tasas” y en art 254 “los honorarios no pueden exceder en conjunto el uno por ciento de la valuación fiscal”. Habitualmente, al elegir esta opción, que permite recibir un asesoramiento personalizado y llevarse una escritura (en vez de un acta administrativa), habría que abonar los honorarios del escribano, que son como máximo del 1% del valor fiscal de la propiedad. También se suman gastos por fojas y derecho de escritura que rondan los $3000.
• ¿El dueño se desprende del bien?: No, el inmueble afectado a protección de vivienda sigue siendo de titularidad de su dueño.
• ¿Qué propiedades pueden tener la protección?: Una casa, un departamento y cualquier otro inmueble que se esté usando como vivienda puede entrar al régimen hasta por el 100% de su valor, junto con sus cocheras y bauleras. Lo que no puede hacer una misma persona es tener más de una propiedad con el “blindaje legal”: si alguien es el único dueño de dos o más casas, puede elegir a cuál proteger. Desde luego, quien tenga la vivienda asegurada por este régimen no podrá ponerla como garantía de un contrato de alquiler o de un crédito.
• ¿Quiénes pueden pedir la protección de su vivienda?: Cualquier persona puede inscribir una vivienda que le pertenece, incluso si está hipotecada. Y en los casos de propiedades con más de un dueño, deben pedir la protección todos los cotitulares de manera conjunta. Si hay más de un titular, no es requisito sean parientes: una casa comprada por ejemplo por tres amigos se puede inscribir perfectamente, siempre y cuando todos estén de acuerdo y al menos uno lo esté habitando. Por otra parte, los propietarios que pidan entrar al régimen tienen dos opciones: hacerlo sólo en beneficio de sí mismos o designar a otras personas -llamadas “beneficiarios”- para que también estén amparadas.
• ¿Modifica el derecho hereditario?: No. Si el titular de la propiedad resuelve hacer un testamento y disponer de sus bienes para después de su muerte, el inmueble objeto de la protección de vivienda no puede ser legado a personas que no sean beneficiarios de la protección.

• ¿A quiénes se puede designar como beneficiarios?: Además del propietario, pueden ser beneficiarios su cónyuge, sus ascendientes (padre, madre, abuelos), sus descendientes (hijos, nietos) y personas convivientes. También, a falta de ellos, se puede beneficiar a parientes como hermanos o tíos (los llamados “colaterales del tercer grado”) que convivan con quien tiene el inmueble a su nombre. Lo que en cualquier caso se exige es que el titular o al menos un beneficiario viva en la propiedad. Si no es así, la protección se pierde.
• ¿Es como un seguro del auto?: No, el seguro del auto cubre los siniestros del mismo y los daños que pudieran provocarse a terceros. La protección de vivienda no cubre los daños del inmueble ni afronta los gastos por los daños que pudieran sufrir terceros. “El seguro del auto no impide su embargo ni su subasta si el titular debe impuestos o tiene acreedores por cualquier causa; en cambio, la protección de vivienda sí lo impide, siempre que se trate de la efectiva vivienda de alguno de los beneficiarios de la protección, que no se trata de deudas directamente vinculadas con el inmueble y que la causa de estas deudas sea posterior a la afectación”.
• ¿Qué pasa si tengo una hipoteca?: La hipoteca y la protección de vivienda pueden “convivir”; lo que sucede es que, en caso de falta de pago del crédito garantizado con hipoteca, esta protección no impedirá el embargo del bien y su posterior ejecución. “Si un acreedor ( Banco, entidad financiera, persona física o jurídica ), tiene un crédito con garantía hipotecaria sobre el inmueble, sabe que podrá ejecutarlo en caso de incumplimiento, y que estando en primer lugar y grado de privilegio, le resultará mucho más sencilla la ejecución si otros eventuales procesos judiciales contra el deudor, chocaran con la anotación registral del inmueble bajo la protección de vivienda”, señaló Gutman.
• Si tengo una vivienda inscripta y me mudo a otra, ¿pierdo la protección adquirida?: No. Esa fue otra de las grandes novedades que trajo la reforma de 2015. Antes, al mudarse, había que cancelar el “bien de familia” y constituir uno nuevo, de esa manera se perdía la protección frente a las deudas respecto de las cuales ya se tenía el amparo. Con el nuevo régimen, en cambio, al vender una propiedad protegida y comprar otra vivienda es posible traspasar la protección que se tenía.
• ¿Qué pasa si vendo la propiedad y está protegida por el bien de familia? En caso de venderla será necesario “desafectarla”, ya sea antes o durante la operación. Si el titular de dominio está casado o vive en unión convivencial inscripta, se requerirá la conformidad del cónyuge o del conviviente. También se requerirá dicha conformidad conyugal para que el bien pueda ser hipotecado. Este trámite también se podrá hacer durante la jornada de manera gratuita.

El titular o los titulares de dominio debe concurrir juntos con la siguiente documentación:

- DNI del o de los titulares de dominio. Original y fotocopia.

- Si se designa beneficiario, acreditar el vínculo con el titular (Libreta, acta de matrimonio o partidas de nacimiento). Llevar original y fotocopia.

- Si el actual estado civil es distinto al que consta en el título de propiedad, deberá acompañar la constancia que así lo acredite, en original y fotocopia.

- Original y fotocopia del o de los testimonios de dominio inscriptos (escritura, declaratoria de herederos, adjudicación, subasta, etc.).

Con esta documentación, los titulares de la propiedad en forma conjunta deberán presentarse este sábado 12 de noviembre en Villa del Parque para realizar el trámite. Una vez finalizado, podrán retirar la documentación en la sede del Colegio de Escribanos (Callao 1542, casi esquina avenida Las Heras).

Desde el Colegio también informaron que se atenderán las consultas de vecinos con temas jurídico-notariales, sin necesidad de reservar turno previamente.

“La certificación de firmas en los contratos de alquiler es un tema recurrente en los últimos tiempos y estamos a disposición para explicar las ventajas de este trámite ante escribano en este nuevo contexto de la ley de alquileres”, agregaron.

Entre otros temas, se podrá consultar sobre:

• Donaciones
• Reglamentos de copropiedad
• Aranceles
• Dudas sobre extravíos de documentación
• Hipotecas
• Actos de autoprotección y directivas anticipadas
• Testamentos
• Herencias
• Usucapión
• Mediaciones
• Poderes
• Autorizaciones de viaje
• Legalizaciones de títulos
• Usufructos

Por Lucila Barreiro

• C.A.B.A.
• Real Estate
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