¿Es una burbuja?: Cuál es el barrio porteño que en plena crisis no rebaja los precios

El comportamiento del dólar ha variado pero en Puerto Madero el precio del metro cuadrado permanece poco menos que impertérrito, prácticamente, desafiando la ley de la oferta y la demanda. Producto de diferentes razones, el barrio está, en efecto, entre los que mejor han defendido los valores en la caída general, aunque, aún así, también hay oportunidades.

Las opiniones de desarrolladores y brokers van de lo general a lo particular. Alberto Fernández Prieto, presidente de Fernández Prieto & Asociados, la empresa que desarrolló junto a Vizora, la segunda torre de The Link Towers en etapa de finalización, sostiene que “para comprender el momento de compraventa que se vive en Puerto Madero hay que analizar el escenario de los últimos dos años, en el cual se han lanzado muy pocos productos orientados al segmento de alta gama en la Argentina, especialmente en la Ciudad de Buenos Aires, por lo que no hay grandes variaciones en el valor de venta del metro cuadrado. Pero lo cierto es que las principales oportunidades pueden encontrarse en obras que están en ejecución, donde el inversor con dólares puede negociar unidades puntuales con el desarrollador”, explica.

“Un jugador que sí reapareció en el contexto de pandemia/crisis económica fue el inversor mayorista, que ingresó a edificios en construcción a cambio de gran cantidad de metros. Ese comprador cuenta con la espalda financiera necesaria para esperar un repunte de la actividad y obtener muy buenos porcentajes de renta en dólares en el corto plazo”, agrega Fernández Prieto. Según explican en la desarrolladora, en épocas de sobrantes de pesos y brecha cambiaría, el real estate es un ganador de estas situaciones especiales. Aun cuando rehúsan dar nombres, sí admiten que en The Link Towers hubo compra mayorista de metros cuadrados y también hubo descuentos de hasta un 20% en momentos de baja histórica del valor de construcción.

Marta Oriozabala, CEO de Real Capital, firma con actividad en CABA, da el escenario de hoy, intentando de esa forma explicar el comportamiento del mercado. “No hay interés real por mudarse ahí para vivir. Hay oferta –gente que emigró del país y eligió poner a la venta sus unidades– y no se están vendiendo. Mejor dicho, hay sobreoferta, con valores muy altos para Buenos Aires en comparación con Núñez o el corredor Libertador, que son zonas que compiten directamente”, apunta, destacando que también el barrio tiene muchos propietarios con doble vivienda, es decir, que cuentan con casas en countries del Gran Buenos Aires.

Así y todo, de acuerdo con los datos y los cálculos de la broker, propiedades con un valor histórico promedio en Puerto Madero de US$4500 o US$5000 por metro cuadrado, dependiendo el edificio, hoy están en US$3500/m². “O sea que hay una variación de precio en el orden de 25%, en departamentos relativamente nuevos, no de gran antigüedad. Con estos números, donde hay oportunidades es en Torres del Yatch y Terrazas del Yatch, proyectos con departamentos grandes en los que por ejemplo un dos ambientes tiene 70 m²”, especifica.

Darío Rizzo, CEO de Alternativa Propiedades, inmobiliaria con actividad en toda la Capital, advierte que si bien el valor de los inmuebles en estos últimos tres años cayó un 30% en todos los lados, hoy el metro cuadrado promedio en este barrio se sigue ubicando en los US$5700. “Sin embargo, lo que está pasando es que nadie convalida ese precio, o sea, Puerto Madero defiende su valor porque nadie quiere ajustar; pero tampoco hay ventas”, subraya, explicando el comportamiento de la oferta en la zona ante un escenario de poca demanda.

“Aunque es cierto que los precios están cayendo un poco, considero que en un futuro tienen que caer aún más”, continúa, destacando que si bien Puerto Madero no perderá valor como barrio en sí mismo, “la realidad es que el valor del metro cuadrado actual es irrisorio. El promedio tendría que estar en no más de US$4000/m². Para dar un ejemplo, nosotros tenemos un departamento sobre Alicia Moreau de Justo, con vista al canal, totalmente reciclado, por debajo del precio promedio de la zona, en unos US$4950 el metro, y así y todo tuvo pocas visitas y ninguna oferta”, ilustra.

Para Rizzo, el valor promedio del barrio debería rondar entre los US$3500 y los US$4000. “Si la tendencia sigue siendo a un dólar en alza, tal vez a $200 para fin de año, y una economía comenzando a recuperarse post pandemia, ése sin dudas tendría que ser el valor real del metro en la zona, al menos el promedio… Desde ya que después existen edificios que son únicos e irrepetibles, que podrán defender un valor más elevado”, explica.

A la hora de analizar qué pasa en el negocio de los alquileres, hay que tener en cuenta que los contratos son en dólares y lo paradójico: los departamentos no se alquilan pero tampoco se ocupan. En general es gente que no tiene urgencia de vender ni de alquilar, sin necesidad económica, y que tampoco quieren bajar los precios de alquileres en dólares; están sentados arriba de los ladrillos, esperando que el mercado retome el crecimiento y no perder el poder adquisitivo que en algún momento tuvieron”, enfatizan los brokers inmobiliarios.

Desde Raíces, inmobiliaria con sede en la zona, su director, Juan Pablo Giacomello, explica que las oportunidades se dieron, por ejemplo, por gente que necesitaba liquidez para un negocio específico. “Pero se trata de casos puntuales”. Según explica el comercializador, los precios de la zona varían entre el área de los docks y el sector que se conoce como Madero Este, de cara al río. En el primero, los valores de venta rondan los US$4000/m² mientras que, hacia el río, el promedio se acerca a los US$5500/m². “También hay oferta por US$7000/m², cerca del Alvear Icon”, remarca el broker. “Y lo que es más importante: hablamos de dólar billete”, finaliza.

Por Victoria Aranda

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