Estados Unidos: por qué es inminente la caída de los precios de las propiedades

El imparable aumento del precio de las propiedades en Estados Unidos podría haber llegado a su techo. Solo en el último trimestre de 2021, el valor de las casas en el país subió casi 30% en comparación con el mismo período del año anterior, algo que, sumado a otros factores, llevó a algunos analistas a hablar de “burbuja inmobiliaria”. Ahora, tras una medida adoptada por la Reserva Federal (FED), los especialistas advierten que la caída del valor del metro cuadrado es inminente.

Tal como especulaban inversores del mercado en los últimos meses, la Reserva Federal (FED) de Estados Unidos decidió este miércoles subir en 0,75 puntos básicos la tasa de interés que regula el costo del dinero, ubicándola de esta forma en un rango de entre 1,5% y 1,75%. Se trata del aumento más alto desde 1994 y tiene por objetivo poner freno a la inflación que atraviesa el país.

Según consignó la agencia AFP, la FED (banco central) precisó en un comunicado que tiene previstas otras alzas de sus tipos de interés de referencia. La mayor parte de los integrantes del comité de política monetaria (FOMC) advierten que, antes de fin de año, el rango subiría a 3,25-3,50%. De hecho, el presidente del organismo, Jerome Powell, estimó que un nuevo incremento de hasta 0,75 puntos porcentuales es “muy probable” en julio.

¿Cuál es el impacto de la medida en el mercado de real estate? Según explica a LA NACION Federico González Rouco, economista especializado en vivienda, la relación es directa: “Las tasas de la FED son la base de las tasas de interés de los créditos hipotecarios que, en definitiva, son un insumo clave del mercado inmobiliario norteamericano”.

En pocas palabras, el especialista indica que el valor de un activo, en este caso, las viviendas, “dependen del flujo futuro de retornos que pudiera generar, descontados a una tasa de interés (como para traerlos a valor presente)”. “Esta suba lo que hace es que la tasa que se descuenta sea mayor, por lo que el valor de los inmuebles, como el de todos los activos, debería bajar”, sostiene. Además, agrega que mayores tasas de interés significan mayores costos al momento de tomar un crédito hipotecario, motivo por el que asegura que la demanda disminuiría.

A fines del año pasado, Daniel Rutois, broker de Rutois International Realty y asesor financiero con base en Miami, anticipó en diálogo con LA NACION que los precios se desmoronarían. Se trata del empresario que en 2006 advirtió sobre el fin de la burbuja inmobiliaria, que se concretó en 2008. Tras la medida de la FED este miércoles, el especialista no duda en afirmar que, antes de que termine el año, el valor del metro cuadrado habrá caído.

“La semana pasada les avisé a todos mis clientes que era el momento de vender”, afirma. Su predicción se basa en dos puntos clave. “Por un lado, históricamente en Estados Unidos cada vez que suben las tasas, los precios bajan. En segundo lugar, como broker, suelo anticiparme a los cambios. Hasta hace dos meses, vendí un departamento en la playa en dos días como máximo y tenía a varios clientes peleándose por la unidad. Hoy tengo inmuebles publicados hace dos meses y nadie los va a visitar”, se explaya.

Asegura que cada vez es más común ver unidades que se retasan a la baja “porque no pudieron venderse” y afirma que la inflación que atraviesa el país no contribuye de forma positiva al escenario. Además, anticipa algo aún peor: “Creo que va a venir una recesión”. “Si alguien necesita un consejo, es que no es el momento de comprar una propiedad usada y quienes tienen una, deben intentar venderla porque antes de fin de año los precios van a bajar sin ninguna duda”, sostiene.

Se espera que, cuando los precios empiecen a ajustarse, no todos los segmentos se vean afectados de la misma manera. Según Mariano Capellino, CEO de Inmsa Real Estate Investments, el valor del metro cuadrado “descenderá un 20%”, aunque remarca: “Algunos activos bajarán 10% y otros quizás 30%”. ¿Qué tipo de propiedades serán las más afectadas? Para el broker, los principales perdedores podrían ser los dueños de unidades en edificios multifamiliares en block. “Están 118% arriba de la burbuja de 2008 y son los que más van a ajustar su valor”, sostiene.

En tanto, el segmento que se verá menos afectado probablemente sea el de oficinas y retail. “Están al mismo precio que en 2008 y, además, ahora está volviendo la demanda”, explica. “Creo que también hubo un boom muy fuerte en todo lo que son viviendas clase media/media alta, que fueron las más demandadas por público de otros estados e hizo que el mercado se sobrevalorara”, agrega Capellino.