Fin del cepo: cuáles son las propiedades que conviene comprar
La eliminación de la restricción cambiaria trajo buenas noticias para el real estate y algunas propiedades se encuentran más baratas en pesos
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LA NACIONMaría Josefina Lanzi
En un mercado que arde por la demanda de propiedades, la salida del cepo era “el hito” que quedaba pendiente en el sector inmobiliario para terminar de despegar, según los especialistas. Es que en un momento en que la venta de propiedades creció interanualmente en febrero casi un 100% (hubo 94% más de operaciones de compraventa que en febrero de 2024) y en que los precios de publicación continúan en una curva ascendente, ya que los últimos 12 meses acumulan un crecimiento del 8,8%, según Zonaprop, la eliminación de restricciones agilizará las operaciones y ayudará a que el avispero de la demanda siga encendido. Pero, ¿qué tipo de propiedades se verá beneficiada por la reciente salida del cepo?
El lunes el mercado comenzó a operar sin cepo cambiario, luego de seis años de que existiera esta restricción. Desde entonces, el dólar se moverá entre los $1000 y $1400, por el nuevo esquema de bandas de flotación que se estableció.
“El sector que más se beneficia dentro del mercado inmobiliario es, sin duda, el del residencial usado, porque todavía tiene precios a términos reales del 2006 y aún queda mucha oferta, explica Fabián Achával, de la inmobiliaria homónima, y agrega: “Todos pensaban que el cepo se iba a levantar a fin de año, cuando suele haber más actividad, que haya sido ahora ayudará mucho al sector”. Señala que, en el cortísimo plazo, se verá una turbulencia, que se traducirá en que la gente sea más prudente para concretar operaciones, pero en el mediano plazo “será una excelente noticia”. “Siempre una economía sin controles de cambio tiene un mayor volumen de actividad que una con cepo, por lo que, la salida de la restricción cambiaria impactará positivamente en el mediano plazo”, señala Achával.
Los expertos explican que, en el caso de los inmuebles usados, que son las propiedades que hoy se pueden comprar con crédito hipotecario, la salida del cepo agilizará las operaciones y dará mayor previsibilidad. “Es una señal positiva saber que no se seguirá disparando hacia arriba la cantidad de pesos que vas a necesitar para los mismos dólares, a la hora de pedir un préstamo, algo que habla de estabilidad, de apertura, de certidumbre y de agilizar las operaciones. Además, implica menos ingresos para calificar a un préstamo y menos cuota mensual del crédito”, explica José Rozados, director de Reporte Inmobiliario. En otras palabras, el proceso de solicitud del crédito se volvería más sencillo, ya que, dada la banda de fluctuación que se estableció entre $1000 y $1400, se sabe que el dólar no superará esa barrera y, por tanto, existe un factor menos de inestabilidad a la hora de hacer la operación.
Además, Rozados explica que, “en este escenario, el usado no se devaluó, sino que se depreció (disminuyó el valor) en pesos con relación a la semana pasada”. Dado que el dólar que se utilizaba para las operaciones con crédito hipotecario era el MEP y este cerró el viernes 11 de abril en $1362,74, si se compara con el dólar oficial hoy -que es el que se está utilizando desde este lunes para comprar dólares para adquirir propiedades con crédito- está $1230 (aunque fluctuó desde la eliminación del cepo). Si alguien quería comprar una propiedad con crédito hipotecario a US$100.000 el viernes, necesitaba $136.274.000, pero hoy necesitaría $123.000.000, es decir, $13.274.000 menos.
De todas formas, habrá que esperar para ver qué medida toman los bancos, es decir, si efectivamente aceptan usar el dólar oficial para las operaciones de compraventa de propiedades. Hasta el momento, LA NACION tuvo acceso a información de inmobiliarias que ya hicieron operaciones con crédito hipotecario accediendo al dólar oficial y otras que tuvieron que comprar el MEP, que, aunque el lunes bajó, al momento de publicación de este artículo se encuentra por encima del oficial en los $1237,90 (hay que tener en cuenta que varía constantemente).
¿Qué pasará con el costo de construcción y por qué potenciará aún más a los usados?
El costo de construcción es otra variable de la jugada que hace que los usados tomen protagonismo. Este valor acumula un aumento del 108% desde octubre del 2023, números que no se han trasladado todavía a los precios de oferta. Con la salida del cepo, “hay valores de los commodities como el acero, la pintura, entre otros, que se importaban al tipo de cambio oficial pero, con la devaluación que tuvo lugar el lunes, en que el dólar oficial pasó de estar en $1100 a rondar los $1230, estos valores subirán e impactarán todavía más en el costo de la construcción”, explica José Rozados, fundador de Reporte Inmobiliario. Atrás quedó la posibilidad que barajaba últimamente el sector de abaratar costos importando insumos de China.
Ahora bien, para los costos de construcción se usaba de referencia la cotización del blue o del MEP, valores que hoy también bajaron ante la salida del cepo. En el rubro de los emprendimientos, esto habla de malas noticias, ya que un dólar planchado o en baja, significa que se precisan más dólares para comprar lo mismo. “Con un costo de construcción que se mantiene alto, que además puede crecer por la devaluación y con un dólar estabilizado en la banda establecida, el costo y la dinámica de este sector va a seguir complicada y, en ese sentido, se acentúa la ventaja de los inmuebles usados”, concluye Rozados.
En ese contexto, Achával explica que, “hasta que no se vacíe el stock de inmuebles usados, el segmento de emprendimientos seguirá con valores altos y la balanza se inclinará más hacia el mercado residencial usado”. Una vez que se vaya depurando la oferta de estos inmuebles, los productos nuevos se volverán más competitivos. De todas formas, Achával aclara que hay desarrolladores que están suavizando el aumento de costos, porque tienen espalda financiera, y logran trasladar al consumidor final un precio más bajo.
¿Aumentará la venta de propiedades?
González Rouco asegura que “cuando hay cepo, se opera mucho menos que cuando no lo hay”. Explica que, sin restricción cambiaria, es mucho más fácil que se desarrolle el mercado de créditos, gracias a la estabilidad que genera, la mayor financiación que consiguen los bancos y el aumento de la demanda por las expectativas de la gente. “Y, cuando el crédito llega a representar el 20% del total de las operaciones que se realizan, todas las operaciones aumentan un 50% con respecto a cuando no hay crédito hipotecario en CABA”, detalla el experto, al comparar los años en que hubo crédito en CABA con los que no tuvieron.
Achával explica que, en una economía estabilizada, hay mayor predisposición a la compra, mientras que, cuando hay un salto cambiario se detienen las consultas. “Cuando comparás todos los años con cepo y sin cepo, una economía sin restricción cambiaria tiene, en promedio, un 55% más de operaciones, que una con restricción. Hoy tenemos blanqueo, créditos hipotecarios, muchas variables que están ayudando a aumentar la demanda. La gran agenda pendiente era la eliminación del cepo”, agrega.
Los especialistas no sólo anticipan un viento de cola para la venta de inmuebles, sino que, una vez que se eliminen las restricciones a las empresas, adelantan que se generará una nueva ola de inversiones en otros sectores inmobiliarios. “Para el mundo corporativo es muy importante, ya que empujará las inversiones en hoteles, lotes de barrios, de campos, industriales y también el rubro de las oficinas”, explica González Rouco. Además, señala que hoy en el mercado inmobiliario residencial no existen inversiones extranjeras, pero la salida del cepo podría permitir, en el largo plazo, más financiamiento de afuera a las grandes empresas de desarrolladores o la posibilidad de asociarse con compañías de otros países.
El especialista detalla que hay sectores de la economía como la minería, que estaban esperando hace tiempo la salida del cepo para invertir. “En el caso del real estate, no existía ese apuro, pero se trata de un sector muy chico, con un potencial de crecimiento enorme y en el que la eliminación de la restricción cambiaria podría abrir ahora las puertas para recorrer ese camino”, agrega González Rouco. Además, si otros sectores como el turismo, la pesca, la minería y los hidrocarburos crecen por la eliminación de la restricción cambiaria, en el mediano plazo necesitarán más infraestructura y podrán fomentar todavía más el rubro de la construcción.
¿Aumentará la oferta de crédito hipotecario?
Desde diciembre pasado una noticia inquietó al mercado inmobiliario: 12 bancos subieron las tasas de interés de las líneas de préstamos hipotecarios. “La explicación lineal es que, por un lado, hay una gran demanda que creció muy rápido y, por otro, es que fondear créditos hipotecarios es caro para los bancos, ya que se trata de préstamos con tickets muy altos que precisan de la existencia de un mercado secundario para poder financiarse”, señala González Rouco.
Estos mercados se concretan con herramientas como la titulación de carteras o la securitización, inversores grandes de largo plazo, como son los fondos de retiro o los seguros de pensión, que compran las hipotecas y las vuelven a vender con intereses. La compra de créditos hipotecarios constituye un gran negocio para ellos, ya que se aseguran un rendimiento por 30 años.
“Hoy, en la Argentina, eso no existe, implica una sofisticación financiera muy grande, pero que podría potenciarse por la salida del cepo, que agranda la capacidad de financiamiento, ya que abre las puertas a inversores extranjeros”, explica González Rouco, que agrega que las tasas de interés de los créditos en la Argentina son más atractivas para ellos, ya que son más altas que las de otros países, como es el caso de Chile. “Esta realidad se explica por el riesgo que implica invertir en la Argentina, pero si ven que la mora de los créditos UVA en nuestro país ronda el 1%, que el nivel de tasas promedia el 7,4% y que el país apuesta a la normalización, se trata de un buen combo para atraer inversiones”, detalla.
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