Cepo cambiario: qué pasará en el mercado inmobiliario si se levanta

En una semana clave en las negociaciones con el FMI, el mercado se entusiasma con la posibilidad de terminar con el cepo cambiario. Se trata de un tema que está presente desde hace tiempo en la agenda del Presidente y que, según especialistas, es decisivo para atraer nuevas inversiones al país. En este contexto, expertos del sector inmobiliario anticipan cómo podría afectar a este mercado la flexibilización cambiaria.

Javier Milei firmó el lunes pasado el decreto de necesidad y urgencia (DNU) que busca sellar el acuerdo con el Fondo Monetario Internacional (FMI) sin necesidad de que sea aprobado por ambas cámaras del Congreso. La disposición salió publicada en el Boletín Oficial mediante el decreto 179/2025 en la madrugada del martes 11.

Se trata de una medida clave que podría acelerar la eliminación de la restricción cambiaria ya que, si se retrocede un mes atrás, se recordará que el presidente Javier Milei reveló en una entrevista con LN+ la posible fecha de salida del cepo, algo esperado desde hace tiempo. El 1 de enero de 2026 la restricción cambiaria “dejará de existir”, aseguró el mandatario, aunque aclaró que esto se podría adelantar, en el caso de que se cuente con ayuda del Fondo Monetario Internacional (FMI).

“Salir del cepo es ´el hito´ que queda pendiente para despegar”, señala Federico González Rouco, economista especializado en vivienda, que trabaja en Empiria, la consultora de Hernán Lacunza. Explica que, a nivel general, ayudará a que la economía crezca y que, por ende, en el mediano plazo mejoren los ingresos, ya que, “generalmente, una economía en crecimiento, se traduce en más empleo, más consumo, más demanda, más dinero dando vueltas”. Respecto al impacto en el mercado inmobiliario, afirma que implicará la posibilidad de que los bancos amplíen su financiamiento, es decir, tendrán una mayor capacidad para prestar, lo que llevará a un aumento en la demanda de las propiedades. “Será una excelente noticia porque habrá libre movilidad de inversiones y menos incertidumbre por el dólar”, agrega González Rouco.

Respecto a los cambios en el valor del dólar, algunos economistas anticipan que podría haber un salto inicial en torno al 15%, para llegar del oficial al paralelo. Esto tendría un impacto en la inflación y en la actividad económica, generando un efecto recesivo y un encarecimiento de las propiedades en pesos, ya que, si las propiedades mantienen sus valores en dólares, se necesitarán más pesos para comprar un inmueble: un punto fundamental para quienes compran con crédito. “Pero eso sería en el corto plazo, ya que la salida del cepo permite que sea menos engorrosa la compra de propiedades, dado que facilita las operaciones, al no contar con restricciones de acceso al dólar. Además, permitirá el ingreso de divisas al país, es decir, que haya más dólares en la economía, y potenciará las inversiones extranjeras”, explica el economista Juan Manuel Telechea.

Otras fuentes consultadas por LA NACION opinan que la salida del cepo ya se debería haber dado hace seis meses, debido a que produce un costo para la economía: genera incertidumbre, complica el ingreso de las inversiones extranjeras e impacta en las exportaciones por el efecto de tener un dólar menos competitivo.

Otro punto clave que señalan es que, cuantas más reservas de dólares tenga el Banco Central o cuanto mayor sea la ayuda del Fondo Monetario Internacional, menor será el salto cambiario. Esto se debe a que se podrá comprar libremente lo que hoy es el dólar oficial y, si muchos quieren comprar y todos lo consiguen (es decir, hay demanda, pero también oferta, porque hay muchas reservas), el precio no subiría. “No sería lo previsible que el tipo de cambio se dispare, sino que, una vez que se quiten las restricciones cambiarias, quedará en un nivel similar al que tienen hoy el dólar MEP o el contado con liqui”, agrega José Rozados, director de Reporte Inmobiliario.

En cuanto a los efectos concretos, los especialistas señalan tres puntos muy concretos.

“Siempre una economía sin controles de cambio tiene un mayor volumen de actividad que una con cepo, por lo que, la salida de la restricción cambiaria impactará positivamente”, señala Fabián Achával, de la inmobiliaria homónima. González Rouco comparte con Achával y asegura que “cuando hay cepo, se opera mucho menos que cuando no hay”. Explica que, sin restricción cambiaria, es mucho más fácil que se desarrolle el mercado de créditos, gracias a la estabilidad que genera, la mayor financiación que consiguen los bancos y el aumento de la demanda por las expectativas de la gente. “Y, cuando el crédito llega a representar el 20% del total de las operaciones que se realizan, el total de operaciones es 50% mayor a cuando no hay crédito hipotecario en CABA”, detalla el experto, al comparar los años en que hubo crédito en CABA con los que no tuvieron.

Achával explica que, en una economía estabilizada, hay mayor predisposición a la compra, mientras que, cuando hay un salto cambiario se detienen las consultas. “Cuando comparás todos los años con cepo y sin cepo, una economía sin restricción cambiaria tiene, en promedio, un 55% más de operaciones, que una con restricción. Hoy tenemos pax cambiaria, blanqueo, créditos hipotecarios, muchas variables que están ayudando a aumentar la demanda. La gran agenda pendiente es la eliminación de la restricción cambiaria”, agrega.

“El hecho de estar planteando una fecha de levantamiento del cepo y que, además, se pueda llegar a adelantar, habla de que se reafirma el camino, que el rumbo por el que se transita es el adecuado y eso tiene que jugar a favor de las expectativas de la gente a la hora de comprar”, comparte Rozados, que explica que otorga mayor seguridad al que quiere adquirir una propiedad para vivir o a modo de inversión.

Los expertos opinan que, aunque acelerará las operaciones de compra, en 2024 se dieron ciertas condiciones que ya multiplicaron las ventas. Efectivamente, en junio se eliminó el parking para la compra del dólar MEP en las operaciones inmobiliarias. Es decir que, quienes saquen un crédito hipotecario UVA en pesos para comprar una propiedad pueden acceder a los dólares en forma inmediata, sin necesidad de esperar 24 horas. En definitiva, la salida del cepo agilizará mucho las operaciones, aunque hay que tener presente que ya hubo varias reformas y condiciones que generaron impulso, como la estabilidad cambiaria y el achicamiento en la brecha del tipo de cambio. Los números de las escrituras atestiguan esto, ya que el 2024 cerró con casi 55.000 operaciones inmobiliarias en la ciudad de Buenos Aires, un 35% más que el año anterior.

Los especialistas no sólo anticipan un viento de cola para la venta de inmuebles, sino que adelantan que se generará una nueva ola de inversiones en el sector inmobiliario. “Para el mundo corporativo es muy importante, ya que empujará las inversiones en hoteles, lotes de barrios, de campos, industriales y también el rubro de las oficinas, que hoy se frenan ante la dificultad de sacar el dinero del país, por la presencia del cepo”, explica González Rouco. Además, señala que hoy en el mercado inmobiliario residencial no existen inversiones extranjeras, pero la salida del cepo podría permitir, en el largo plazo, más financiamiento de afuera a las grandes empresas de desarrolladores o la posibilidad de asociarse con compañías de otros países.

El especialista detalla que hay sectores de la economía como la minería, que están esperando hace tiempo la salida del cepo para invertir. “En el caso del real estate, no existe ese apuro, pero se trata de un sector muy chico, con un potencial de crecimiento enorme y en el que la eliminación de la restricción cambiaria podría abrir las puertas para recorrer ese camino”, agrega González Rouco.

“La supresión del cepo volverá a la Argentina un país más creíble, realidad que ayudará a atraer inversiones y acceso a mercados de deuda, que no sean exclusivamente el Fondo Monetario Internacional”, explica Darío Rubinsztein, analista económico. Aclara que eso implica que ingresarán más dólares al país, lo que “encenderá el motor de la economía argentina, en todos los aspectos y también en el sector inmobiliario”.

Damián Tabakman, presidente de la CEDU (Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos) opina que en el corto plazo no cree que el cepo represente una limitación muy seria para el mercado inmobiliario. “Sí veo un punto fuerte en la inversión extranjera, algo en lo que estamos muy a la expectativa en el sector”, explica.

Desde diciembre pasado una noticia inquietó al mercado inmobiliario: 12 bancos subieron las tasas de interés de las líneas de préstamos hipotecarios. “La explicación lineal es que, por un lado, hay una gran demanda que creció muy rápido y, por otro, es que fondear créditos hipotecarios es caro para los bancos, ya que se trata de préstamos con tickets muy altos que precisan de la existencia de un mercado secundario para poder financiarse”, señala González Rouco.

Estos mercados se concretan con herramientas como la titulación de carteras o la securitización, inversores grandes de largo plazo, como son los fondos de retiro o los seguros de pensión, que compran las hipotecas y las vuelven a vender con intereses. La compra de créditos hipotecarios constituye un gran negocio para ellos, ya que se aseguran un rendimiento por 30 años.

“Hoy, en la Argentina, eso no existe, implica una sofisticación financiera muy grande, pero que podría potenciarse por la salida del cepo, que agranda la capacidad de financiamiento, ya que abre las puertas a inversores extranjeros”, explica González Rouco, que agrega que las tasas de interés de los créditos en la Argentina son más atractivas, ya que son más altas que las de otros países, como es el caso de Chile. “Esta realidad se explica por el riesgo que implica invertir en la Argentina, pero si ven que la mora de los créditos UVA en nuestro país ronda el 1%, que el nivel de tasas promedia el 7,4% y que el país apuesta a la normalización, se trata de un buen combo para atraer inversiones”, detalla.

Esta posibilidad ya se ve hoy impulsada por una reciente medida del gobierno. La Comisión Nacional de Valores (CNV), organismo regulador del mercado de capitales en la Argentina, estableció la creación de un régimen especial para la oferta pública de fideicomisos financieros hipotecarios. Se trata de una medida publicada hace unas semanas en el boletín oficial y que, eventualmente, permitiría a los bancos otorgar más crédito hipotecario, ya que implementa un sistema de securitización más ágil y simplificado, para impulsar un mercado secundario de préstamos, que permitirá mejorar el fondeo de los bancos. “Es una excelente noticia para el mercado inmobiliario, porque se va a traducir en un mayor volumen de créditos otorgados”, apunta Achával.

Si a esto se suma la salida del cepo, no sólo habría más oferta de crédito hipotecario, sino que, según los expertos, la demanda estaría más abierta a solicitar uno. “Si bien la cuota de un crédito hoy es un poquito más alta que la cuota de un alquiler, con las variables macroeconómicas ordenadas, baja inflación y con un dólar sin grandes saltos, habrá previsibilidad para los próximos años, con lo cual una persona interesada en pedir un crédito estará más dispuesta a solicitarlo”, agrega Rubinsztein.

Además, el especialista concluye que el proceso de solicitud del crédito se volvería más sencillo, ya que, al no haber subas o bajas abruptas del dólar, hay un factor menos de inestabilidad a la hora de hacer la operación y proyectarla en el tiempo.

Por María Josefina Lanzi

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• Javier Milei

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