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Fin del cepo y aumento de inflación: qué pasará con los créditos hipotecarios
Los anuncios del Gobierno afectarán a un mercado en el que las propiedades se venden en dólares
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LA NACIONCandela Contreras
El Gobierno cerró una semana decisiva para el futuro del país: para empezar el Índice de Precios al Consumidor (IPC) registró una suba del 3,7% en marzo. En febrero había sido del 2,4%. Pero si se analizan los tres meses del año, la inflación acumula un aumento del 8,6%, y un alza interanual del 55,9%, según el INDEC.
A ese dato se sumó el anuncio del Gobierno: se termina el cepo cambiario. Ahora el valor del dólar oscilará en una banda de entre $1000 y $1400 -con flotación libre en esa franja, es decir, sin intervención del Banco Central-.
¿Cómo podría afectar este nuevo escenario a los créditos hipotecarios? “Para empezar desde el lunes operarán con dólar oficial ya no con MEP″, aclara el economista Federico González Rouco, de la consultora Empiria.
De todas formas si bien aclara que es muy prematuro hacer un análisis, asegura que no se imagina “una situación caótica” para el tipo de cambio. “El MEP -que era el dólar con el que se comparaba con los UVA- ya estaba por sobre los $1300″, justifica.
Respecto al impacto del aumento que registró la inflación, tampoco cree que afecte a quien está en proceso de calificación aunque sí influirá en las cuotas de las líneas en marcha que, como son en UVA, se ajustan por inflación. El análisis es que, si el ajuste cambiario impacta en la inflación y en abril sigue aumentando, las cuotas en UVA se encarecerán.
Los préstamos en la Argentina dependen en gran medida de la inflación, ya que la UVA se ajusta diariamente de acuerdo al Índice de Precios al Consumidor (IPC), lo que inicialmente permite pagar un saldo bajo. Pero, en una economía con una historia que la condena, el riesgo de aumentos en el tiempo es alto.
En los últimos seis meses, los pagos mensuales de estos préstamos aumentaron un 15,9%. Por lo que, la suba de precios y la volatilidad económica pueden ser variables que complican el acceso al financiamiento.
El 2024 cerró con una inflación del 117,8%, pero ¿qué se espera para 2025?
Según las proyecciones del último informe de LatinFocus -realizado antes del anuncio del levantamiento del cepo y del dato de inflación de marzo-, que recopila estimaciones de más de 50 bancos y consultoras, la inflación llegaría a 26,6% a fin de año. Con el diario del lunes, esta proyección es difícil de cumplir si se tiene en cuenta que en solo tres meses marca un 8,6%. Es decir, en nueve meses no debería aumentar más de 1,8% a 2% mensual.
Sin embargo, los expertos del sector inmobiliario advierten que lo que realmente afecta a la dinámica inmobiliaria en relación a los créditos es el poder adquisitivo de la gente.
Leandro Molina, director de Grupo QuintoAndar para Latam, afirma que con una mayor oferta y la posibilidad de acceder legalmente a divisas, es factible que se impulse tanto la demanda como la inversión en créditos. “Igual, es imperativo que estas líneas de financiamiento evolucionen hacia sistemas más equilibrados, capaces de mitigar los riesgos inherentes a la inflación persistente y al desfasaje entre salarios y valores inmobiliarios”, aclara el ejecutivo.
Fabián Achával, de la inmobiliaria homónima, destaca que más allá de la inflación, la clave para que el mercado hipotecario se consolide es la recuperación del poder adquisitivo porque “la demanda de créditos depende del ingreso disponible. Para que el mercado hipotecario crezca, es fundamental que los salarios se recuperen y que bajen las tasas de interés”.
Sobre este punto también hace hincapié González Rouco: “El principal factor para que crezcan los créditos es el salario. Sin una mejora en los ingresos, el acceso al crédito sigue siendo limitado para muchas familias”.
Achával agrega que “si bien la inflación proyectada para 2025 es menor que la del año pasado, el problema sigue siendo la relación entre cuotas y salarios. Mientras los ingresos no acompañen, mucha gente seguirá postergando la decisión de endeudarse”.
“Lo importante es saber si con tu sueldo vas a poder pagar la cuota”, insiste González Rouco. Y cuenta que, en 2018 los préstamos se frenaron por la devaluación, no por la inflación. “Por supuesto que para una persona que está pensando en tomar una decisión semejante, tener poca inflación da calma, pero no es el eje más importante”.
Molina agrega que la gran incógnita sigue siendo el salario real. “Aun en un entorno de mayor confianza y acceso al crédito, es probable que el incremento salarial no logre acompañar al mismo ritmo la alza en los valores de la propiedad, profundizando la segmentación del mercado”. Lo que quiere decir el ejecutivo es que un segmento considerable quedará relegado sin políticas públicas que faciliten su acceso.
José Rozados, director de Reporte Inmobiliario agrega que, “independientemente de cual sea el número de la inflación, quien toma un crédito tiene que ser consiente de que su cuota y su capital se va a ajustar en UVA, entonces la decisión inicial tiene que ser responsable conociendo eso y previendo que va a poder asumir un aumento futuro, considerando su realidad laboral y sus ingresos”.
Es importante hacer hincapié en que, la unidad de cuenta UVA existe y tiene sentido porque hay inflación. Si no hubiese inestabilidad, “se prestaría directamente en pesos y no haría falta ningún índice. La unidad de cuenta se hace necesaria porque existen índices de inflación altos que, aunque han ido durante varios meses, sigue habiendo inflación”, finaliza el fundador de Reporte Inmobiliario.
“Todos los ciclos inmobiliarios no arrancaron con los créditos sino con la salida del cepo. Que la gente pueda comprar dólares sin vueltas es un notición”, afirma con contundencia el broker Daniel Bryn. En la misma línea, Molina, de Zonaprop explica que: “Aunque la devaluación inicial pueda ser pronunciada, se gana en previsibilidad. Con un único referente cambiario, las operaciones inmobiliarias se podrán tasar de manera más transparente"
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