Departamentos: ¿qué mirar para saber si se revalorizarán?

Muchos son los factores que hay que tener en cuenta a la hora de adquirir una propiedad como inversión. Uno de los más importantes es divisar cuáles son las variables que permitirá -en el corto, mediano o largo plazo- revalorizar el inmueble. Según los especialistas, estas características podrían dividirse en tres grandes grupos: las que están vinculadas con la unidad, con el edificio y con la localización del inmueble. Aquí ofrecemos algunos ítems -en orden de importancia- que ayudarán a descubrir qué se debe mirar de una unidad para saber si ésta estará en condiciones de defender su valor.

Para la mayoría de los brokers, la localización es una de las principales características a la hora de buscar un inmueble que pueda defender bien su valor. En una ciudad como Buenos Aires la ubicación es un tema fundamental. Otra característica importante es la proximidad del inmueble con las vías de circulaciones rápidas y los buenos accesos a los medios de transporte públicos. En estos tiempos, estar en las cercanías de ejes o rutas principales es un factor determinante, al igual que la proximidad con el metrobus o el subterráneo. Todos aspectos claves para la revaluación de cualquier unidad.

La ubicación es tan importante tanto fuera como dentro del edificio. No es lo mismo un departamento al frente que un contrafrente. Las unidades que dan a la calle suelen tener mayor valor, al igual que las que se encuentran entre el 4° y el 10° piso. En la actualidad, la ventilación, las vistas abiertas y los balcones aterrazados son factores tan importantes como el valor de los impuestos y servicios que abona cada departamento. Las unidades con vistas a zonas verdes -ya sea a plazas o a pulmones de manzana con jardines- suelen tener valores superiores. Algo similar ocurre con los departamentos emplazados en pisos altos y sobre avenidas, que permiten tener visiones urbanas más amplias. Sin dudas, estas características aportan un intangible clave para la valorización. Por otro lado, los departamentos que se encuentran en la planta baja - y si son aptos para profesionales- suelen ser más valorados cuando se comercializan.

Las viviendas que dan al Sur no son beneficiadas por las bondades que ofrece el sol entre otoño y primavera y, además, suelen sufrir más fácilmente la humedad. Para quienes prefieren el sol por las mañanas, la mejor opción son las propiedades que miran al Este; mientras que quienes desean el sol por la tarde, deben buscar las orientadas al Oeste. Las que dan al Noroeste son las más valoradas por el público, ya que suelen tener luz durante casi todo el día, y eso les otorga un plus a la hora de la cotización.

Está claro que este factor se encuentra entre los más buscados. En este punto, la premisa es que cuantos más ambientes tengan buena luz, mayor potencial para defender el valor tendrá el inmueble. Y, por lo general, este factor tiene relación directa con la altura en el que éste se encuentra. A más altura, más luz. Y a más luz, más posibilidades de comercializarse a valores más elevados.

Por otra parte, la calidad de construcción del edificio donde se emplaza la unidad es de vital importancia para proyectar cómo va a “envejecer” el departamento y qué nivel de inversión va a requerir a lo largo de su vida útil. Por lo general, las torres con arquitectura moderna son muy valoradas por el público, sobre todo cuando incorporan una amplia gama de servicios comunes o amenities. Otro tipo de inmuebles muy demandados son los edificios antiguos “de categoría” construidos a la “vieja” usanza que han sido bien mantenidos a lo largo del tiempo.

Los servicios que ofrecen los edificios también colaboran para defender el precio a la hora de comercializarlos. Los complejos que cuentan con dos -o más- ascensores principales, generador eléctrico propio o cocheras fijas cuentan con más posibles compradores que aquellos que no tienen esos beneficios. Las torres poseen un plus muy importante no sólo porque éstas suelen ofrecer una mayor variedad de amenities sino porque dan respuesta a muchas de las demandas del público -mayor iluminación, perímetro libre, vistas abiertas y espacios verdes-.

Además, los costos de mantenimiento no suelen ser muy elevados, ya que se reparten entre un gran número de propietarios. Según los que saben, la valorización de un departamento que forma parte de una torre tiene una valuación un 25% más elevada que la de una unidad que está desarrollada en un edificio entre medianeras sin amenities o con muy pocos servicios.

Éste es otro punto que eleva la valuación de un inmueble. Cuanto más diversa, mejor. La presencia de supermercados, farmacias, buenos colegios u otros servicios de uso cotidiano, ayuda en la logística de los clientes e incide en la decisión de compra. También, la oferta gastronómica de la zona, los espacios verdes, la oferta de centros de actividad deportiva y esparcimiento.

Fuera de las características de la unidad, la proyección del barrio, las obras que se estén evaluando para mejorar el entorno, las posibilidades de desarrollo comercial del lugar y las inversiones en infraestructura -tanto pública como privada- impactan en el potencial de revalorización de la unidad.

Así como existen variables que valorizan, hay otras que generan una estrepitosa pérdida de valor. Entre las principales causas se destacan:

• Departamentos antiguos sin el adecuado mantenimiento
• Unidades que carecen de espacios semicubiertos (balcones, patios, etc)
• Propiedades que tienen mala distribución o la inapropiada relación entre la superficie y la cantidad de ambientes
• Las unidades funcionales que se encuentran en el último piso (suelen sufrir humedades y posibles filtraciones y ser mucho más frías en invierno y calurosas en verano)
• Edificios que tienen ascensores muy chicos o palieres descuidados
• Inmuebles viejos que tienen elevados gastos de mantenimiento
• Cocheras de difícil maniobrabilidad
• La baja afluencia de transporte público, la escasa oferta de servicios y las zonas poco seguras -o que aparentan serlo- son los principales motivos para la caída de la cotización de un inmueble.
• Mal funcionamiento del consorcio

Por Leandro Murciego

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