¿La culpa es de los temporarios?: los alquileres en CABA superan todo lo visto en las últimas décadas en cuanto a aumentos y oferta disponible

La crisis en el mercado de alquileres alcanzó niveles sin precedentes en la ciudad de Buenos Aires. La actualización anual y única que estableció la ley sancionada en 2020 congela los valores por un año, lo que llevó a una serie de consecuencias como una aguda falta de oferta, incrementos interanuales astronómicos y una creciente informalidad en las transacciones inmobiliarias.

En este contexto los alquileres de unidades de dos ambientes experimentaron un aumento del 59,71% en lo que va del año, y de un 204,5% en la comparación interanual. Números que revelan un aumento del 72,94% en el último trimestre analizado (junio, julio y agosto) y un 250,21% en términos interanuales. Los datos del último informe trimestral de Reporte Inmobiliario revelan una situación alarmante: los alquileres de unidades de dos ambientes experimentaron un impresionante aumento del 59,71%, lo que resulta en un incremento interanual del 204,5%. El valor medio de estos departamentos en agosto de 2023 alcanzó los $152.000, mientras que las unidades de tres ambientes superan los $214.000. Es importante destacar que estos datos se basan en departamentos usados, en propiedades horizontales, sin cochera ni amenities.

Por si fuera poco, la cantidad de departamentos de uno a cuatro ambientes usados disponibles para alquilar, que se publicaron en buscadores de propiedades en agosto, fue de solo 448 unidades, señalan desde Reporte Inmobiliario. Esto representa una caída del 35% desde el último mes anterior y un 69% interanual.

Germán Gómez Picasso, uno de los directores de Reporte Inmobiliario, señala que estos valores promedio son solo una parte de la historia. “La realidad es que, más allá de los promedios de ofertas públicas para unidades estándar, si se busca una unidad en buenas condiciones, los valores superan ampliamente estos promedios”, destaca.

Qué sucede con los temporarios

Por otro lado, la controversial actual ley de alquileres que sigue en vías de un posible cambio en el Congreso, llevó a muchos propietarios a volcar sus viviendas en los alquileres temporarios, actividad que no tiene regulación nacional y que se trató el jueves 31 de agosto en un plenario de comisiones de Legislación General y de Turismo del Senado. En un intento por abordar esta compleja situación, el Senado debatió un proyecto de ley para controlar los contratos de alquiler de vivienda para fines turísticos. Este proyecto busca regular los alquileres temporarios, que hasta ahora operaban en un vacío legal. Con la mayoría de ambas comisiones, el proyecto pasó a la firma en un único dictamen y se tratará en la Cámara de Senadores en una sesión programada para más adelante aún sin fecha.

Aunque en el último tiempo se busca atribuir al crecimiento de los alquileres temporarios la responsabilidad de la falta de stock de alquileres tradicionales en las principales ciudades del país, la mayor oferta de esta tipología se limita a algunos barrios específicos, como Recoleta, Barrio Norte, Palermo, Las Cañitas y Belgrano, que concentran el 65% de la demanda en la ciudad. Además, el 77% de esta oferta está compuesta por unidades tipo studios o de un ambiente.

Por otro lado, se puede corroborar que este particular mercado posee actualmente menos unidades ofertadas en la ciudad que antes de la pandemia. La oferta total de alquileres temporarios, que representa solo el 2,6% en comparación con los contratos tradicionales, disminuyó de 23.000 a unos 18.000 desde el 2020. Daniel Bryn, titular del monitor inmobiliario Invertire, recalca que la comparación debe basarse en la cantidad de viviendas alquiladas y no solo en la disponibilidad: “Si comparamos la cantidad de viviendas alquiladas con contratos tradicionales vigentes son 650.000 versus los 17.000 temporarios que se ofrecen en promedio”.

En resumen, la reciente discusión sobre la regulación de los alquileres temporarios en respuesta a la crisis en el mercado de alquileres en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires plantea un debate complejo. Mientras que los legisladores argumentan que estas regulaciones buscan fortalecer la seguridad en los alojamientos turísticos y aliviar el mercado de alquileres tradicionales, algunos expertos del mercado creen que estas medidas pueden tener un impacto negativo. Según Federico González Rouco, economista experto en materia de vivienda, “las regulaciones podrían limitar aún más la oferta”, además de que el mercado tradicional ya está sujeto a controles y regulaciones a través de la AFIP. En última instancia, sugiere que el resultado de estas regulaciones y su efecto en el mercado de alquileres deberá evaluarse con detenimiento a medida que se implementen y se observen sus repercusiones.