La “grieta” que devela un estudio: en las ciudades de Europa las casas serán más baratas y también más inalcanzables

Las casas van a abaratarse en las principales capitales europeas, pero no lo harán lo suficiente como para compensar la pérdida de poder adquisitivo de las familias. Ese es el futuro que describe la agencia de calificación crediticia Moody’s en un análisis difundido recientemente.

El informe pone la lupa sobre una decena de capitales de Europa Occidental, entre ellas Madrid. Y concluye que el aumento de costo de vida por la inflación y la subida de tipos de interés por el cambio de política monetaria del Banco Central Europeo van a pesar más para los hogares que el abaratamiento de la vivienda.

La primera evidencia para los expertos de Moody’s es que la vivienda es más inasequible que nunca en la mayoría de capitales. No es el caso de Madrid (como tampoco de Roma y Dublín) porque el efecto de la burbuja inmobiliaria de principios de siglo aún pesa y hasta 2010 comprar una casa suponía todavía un mayor esfuerzo. Pero a diferencia de lo que ha pasado en la ciudad italiana y en la irlandesa, así como en Milán y París, en la capital española la vivienda se ha vuelto más inasequible desde la pandemia, en línea de lo que ha pasado en otros mercados donde los precios se calentaron en los últimos años.

El informe mide el esfuerzo en años de ingresos disponibles de los hogares que serían necesarios para comprar una casa, tomando en ambas referencias la media de cada lugar. En Madrid supera los 15 años, lo que la sitúa por detrás de Ámsterdam (más de 25 años), Londres (cerca de esa misma marca), París y Dublín (ambas acercándose a los 20 años), y de Fráncfort, con una tasa de esfuerzo ligeramente superior. Pero comparativamente la situación es mejor en Lisboa, Berlín, Milán, Estocolmo y Roma.

Si hablamos de precios de vivienda que escuecen a los hogares, la situación más sangrante se vive “especialmente entre primeros compradores de vivienda”, señalan los autores del análisis. La subida de tipos de interés dificulta a quienes han comprado una vivienda con un préstamo el pago de las letras.

El motivo de poner el foco sobre las grandes ciudades es que en éstas “las hipotecas son de mayor importe” y eso provoca que “incluso pequeños aumentos de los intereses pueden incrementar de manera significativa los pagos mensuales de los hogares”. Además, hay un porcentaje de población con rentas medias y bajas que no puede acceder a la compra y no tiene más remedio que vivir de alquiler.

Eso, a su vez, hace que la concesión de hipotecas se ralentice -en agosto se concedieron en España un 22,7% menos que en el mismo mes de 2022, según la última estadística del INE, publicada este mismo miércoles- porque hay más potenciales clientes que no cumplen con los requisitos de los bancos para la concesión de los préstamos. Y esa ralentización general del mercado ayudará a la caída de precios de la vivienda.

Dónde bajó el precio de las propiedades

En ese supuesto hay ya algunas de las ciudades analizadas. En Ámsterdam la vivienda se ha abaratado casi un 5% en el primer semestre de este año. Y en Fráncfort lo ha hecho casi un 6,5%. Pero no es suficiente, ni parece que vaya a serlo. En esas mismas urbes, Moody’s calcula que los precios tendrían que desplomarse un 24,6% y un 31,5%, respectivamente, para compensar la pérdida de poder adquisitivo de las familias y que la tasa de esfuerzo no aumente. Son los ejemplos más extremos junto con Berlín, donde la caída tendría que alcanzar casi el 30%.

En Madrid bastaría con algo menos del 7%, el menor porcentaje tras el de Dublín (-5,6%) y en línea con París o Milán. “Esperamos que en 2024 los precios de la vivienda bajen más en algunas, pero no es todas las grandes ciudades europeas”, señala el análisis. Y aleja cualquier expectativa de optimismo para los potenciales compradores: “Las caídas esperadas serán significativamente menores (que las que calculan que serían necesarias) y no serán suficientes para mejorar la asequibilidad”.

Entre los motivos por los que creen que no pasará esto, señalan la falta de oferta de vivienda por la menor edificación. La actividad se reduce porque con precios a la baja e inflación alta, los márgenes para las empresas promotoras se achican, aunque Moody’s señala que quienes se dedican a hacer vivienda para la demanda más pudiente verán reducir menos los beneficios. Y anota una nota positiva para España, a la que cita como ejemplo de “países donde la actividad constructora está resistiendo más”.