La historia del empresario que compró un terreno al lado de una plaza para hacer un edificio que no puede construir

En los próximos meses, se conocerá el desenlace de la historia del desarrollador que compró un terreno en Villa Ortúzar y tuvo que frenar el proyecto que tenía pensado construir por el rechazo que generó entre los vecinos. A la espera de que la Legislatura apruebe un convenio entre el Gobierno de la Ciudad y otro privado, cómo se gestó el acuerdo que, de concretarse, resultaría en la ampliación de una plaza en un barrio de la Capital Federal a cambio de la construcción de más metros en una torre ubicada en otra punta del distrito porteño.

La historia se remonta a agosto del año pasado, cuando Alejandro Daian, titular de Ykonos desarrollos inmobiliarios compró un lote ubicado en uno de ­los vértices de la plaza Malaver, delimitada por las calles Girardot, Heredia, Montenegro y Estomba. Se trata de un terreno que, según explica, estaba ocupado por una vivienda particular, al igual que otro ubicado en una de las cuatro esquinas de la manzana.

Con la idea de construir un edificio residencial de siete pisos con vista a la plaza, en octubre, comenzó la demolición de la casa. “Fue en ese momento que los vecinos plantearon que estaban en desacuerdo y que no querían que se construyera nada ahí, pese a que el terreno siempre fue privado”, cuenta Daian a LA NACION.

Explica que había adquirido esa parcela con el objetivo de desembarcar con la firma en la zona, donde actualmente el valor del metro cuadrado se paga US$2338 y el alquiler de una unidad de dos ambientes cuesta en promedio $55.933 por mes, según ZonaProp. “En general, busco áreas que interpreto que pueden tener un crecimiento. Trato de comprar la tierra a un valor conveniente, hacer el desarrollo, generar una mejora y esperar a que se revalorice”, asegura el empresario, que tiene proyectos en otros barrios como Villa Urquiza y Palermo, entre otros.

La empresa ya había concretado la preventa de las unidades del edificio que construiría en Villa Ortúzar cuando se desató el conflicto. “Antes de comprar el terreno -en agosto de 2021- habíamos juntado a inversores que pusieron el dinero de la tierra y un anticipo para empezar la obra. Como no se pudo, devolvimos la plata, algo complicado financieramente y frenamos la obra a fines de octubre”, precisa.

En medio de la polémica, el desarrollador se entrevistó con secretario de Desarrollo Urbano de la Ciudad de Buenos Aires, Álvaro García Resta, quien le explicó que una posible solución era cerrar un convenio urbanístico con otro privado. Los convenios son herramientas de gestión urbana que formalizan un acuerdo y definen compromisos entre actores del sector privado y el Estado para realizar, dentro de un determinado plazo, intervenciones en la ciudad que apuntan a generar beneficios mutuos.

Daian se contactó con Andrés Brody, socio fundador de la desarrolladora BrodyFriedman, quien ya había presentado una propuesta de convenio urbanístico para aumentar los metros construibles en su parcela ubicada sobre la Avenida del libertador. “Tenemos en desarrollo un edificio de capacidad de 25 pisos y pedimos poder extendernos a 36, o sea, 11 pisos más”, explica a LA NACION. Precisa que, actualmente, el código permite construir hasta 15 pisos en la zona, pero los planos de obra del emprendimiento fueron aprobados en 2018, cuando la reglamentación era otra.

El emprendimiento de BrodyFriedman está ubicado en Núñez, en Comodoro Rivadavia y Avenida del Libertador, en una parcela detrás de una estación de servicio donde funcionó históricamente uno de los hoteles alojamiento más famosos de la Ciudad, el JJ. Allí se construye una torre residencial de 16.500 m² distribuidos en 26 pisos, con unidades de dos, tres y cuatro ambientes y amenities de lujo como pileta olímpica climatizada cubierta, spa, sala de yoga, espacio de coworking, SUM y una terraza de uso común en el último piso.

La obra ya empezó pero las unidades aún no salieron a la venta, aunque desde la desarrolladora estiman que manejarán valores en torno a los US$4000/m². “Los departamentos tienen vista panorámica de la Ciudad y también al río”, resalta el desarrollador. La inversión que realizó la firma ronda los US$35 millones. Ese monto incluye el dinero que BrodyFriedman tendría que pagarle al Gobierno de la Ciudad en caso de aprobarse el convenio.

Según explicaron desde la Secretaría de Desarrollo Urbano a este medio, el cambio de normativa para que el emprendimiento pueda construir 11 pisos más se realizaría a cambio de que la firma entregue una contraprestación equivalente a la Ciudad, ya sea en dinero, obras o espacio público. La misma se calcula en base a una fórmula que analiza la ganancia que obtiene el desarrollador gracias al cambio normativo.

En este caso, el Gobierno definió que la desarrolladora deberá adquirir la parcela junto a la plaza Malaver, cederle el dominio a la Ciudad y hacerse cargo de las obras correspondientes para que ese espacio se integre a la plaza. Además, tendrá que abonar una suma superior a los US$5 millones. De esta forma, según señalan, la Ciudad obtendría dinero y la ampliación de una plaza en Villa Ortúzar; Ykonos desarrollos inmobiliarios lograría deshacerse del terreno, evitar el conflicto y recuperar la inversión inicial; y BrodyFriedman conseguiría el cambio de normativa para construir 11 pisos más que, probablemente, cotizarán a un valor alto en la zona, donde el costo se ubica en US$2747/m².

Según cuentan los desarrolladores, el convenio se trabaja hace varios meses, pero aún no recibió el visto bueno de la Legislatura. “Necesito que ese acuerdo se cierre urgente porque parte de ese dinero que recuperaría lo necesito para seguir construyendo”, manifiesta Daian. Con el emprendimiento frenado y una inversión que no resultó como esperaba, asegura que, si la situación no se resuelve en los próximos meses, deberá retomar la construcción del proyecto de todas formas, pese a que eso implique hacerlo con el rechazo de los vecinos que quieren una ampliación de la plaza en su barrio.