La zona porteña a pasos del río que promete cambiar el skyline de Buenos Aires
Será el centro de negocios más dinámico de la ciudad y concentrará la mayor cantidad de inversiones inmobiliarias
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Fernando Novoa
Con más de 300.000 m² de oficinas clase A y proyectos de gran escala en camino, Catalinas se mantiene como uno de los polos corporativos más importantes de la ciudad: con el 27% del stock total de metros corporativos es el líder absoluto de entre 11 submercados.
La zona —delimitada por la avenida Córdoba, Paseo del Bajo, San Martín y Leandro N. Alem— concentra 320.500 m² de oficinas clase A. Un dato no menor es que esta cifra se mantiene estable desde 2020 hasta la reciente incorporación de Edificio Plaza en el emprendimiento Distrito Quartier ubicado en la avenida Antártida Argentina al 1400, CABA que sumó 32.500 m² premium.
La resiliencia, su ubicación estratégica y el hecho de que hoy queden disponibles solo algunos metros en edificios premium muestra que la zona está en el radar de las empresas.
Su historia
Catalinas norte, como centro de negocios, nace con el plan regulador de la ciudad de 1958 y es el gran proyecto urbano en los años 1960 al 1967, donde se inician los primeros terrenos. Es recién en los años 70 cuando se desarrollan las primeras torres y el Hotel Sheraton.
Desde mediados de los años 90, el distrito se consolidó como el epicentro corporativo de Buenos Aires, elegido por bancos, empresas de seguros, de tecnología, multinacionales y firmas de servicios profesionales que se instalaron en una zona, que entre otras fortalezas tiene: la ubicación, conectividad, el acceso y el transporte público -desde trenes hasta subtes, Metrobús y bicisendas- Años más tarde la construcción del paseo del Bajo también le jugó a favor.
Entre 1997 y 2007, el inventario creció un 68 %, con desarrollos como Catalinas Plaza, Alem Plaza, Torre Bank Boston y Laminar Plaza. Entre 2008 y 2018, se sumaron proyectos como Catalinas Norte-BBVA, Banco Macro y la Torre Catalinas Norte de IRSA. Más recientemente, en el 2020 en Alem 882 y en 2023, el Edificio Plaza - Distrito Quartier completaron la expansión.
Actualmente, solo hay un único proyecto en obra que sumará 44.225 m² rentables. Se trata de la Torre Safra ubicada en Alem y Córdoba, lo que anticipa oferta limitada a mediano plazo. Este proyecto de Foster+ Partners será un nuevo icono de la ciudad y junto a los futuros desarrollos de Catalinas II - los siete terrenos subastados por el Estado al lado del Sheraton en donde adquirieron parcelas empresas como Consultatio, EMS y Techint – promete cambiar el skyline porteño entre la avenida Córdoba hasta Distrito Quartier configurando un nuevo paisaje de torres.
Catalinas II tiene potencial para sumar 250.000 m² en los próximos años. Aún se están definiendo usos y tipología de proyectos. Este potencial, de magnitud inédita, reafirma la capacidad del área para captar inversiones de la zona.
Oferta y demanda
Respecto a la demanda: desde 2024 se observa una recuperación clara. El año pasado se sumaron 16.754 m² y otros 5199 m² en el primer semestre de 2025 de absorción neta. El último registro de vacancia es de 14,5 % y corresponde al segundo trimestre de este año.
A la hora de analizar los precios, el mercado de oficinas Clase A en Buenos Aires estuvo fuertemente influenciado por los cambios en el contexto económico de la Argentina. Cabe aclarar que el análisis de precios son valores promedios estimados y en cada submercado hay edificios que se destacan sobre el resto convalidando valores sustancialmente más altos.:
- 2019–2020 (pre-pandemia): la economía ya mostraba debilidad, con inflación alta y controles cambiarios, pero el mercado premium (Catalinas) mantenía precios de alquiler que rondaban promedio los US$29,5/m² por mes.
- 2020–2021 (COVID-19): la pandemia aceleró la vacancia por teletrabajo y reestructuración de empresas. Esto presionó los precios a la baja, que cayeron al rango de US$26 a US$27.
- 2022–2023: la recuperación fue parcial. Aunque hubo reactivación económica, persistieron restricciones cambiarias, alta inflación y volatilidad política. Los precios se estabilizaron en torno a US$25, con repuntes leves en el segundo semestre del 2023.
- 2024–2025: la economía mostró señales de estabilización con menor inflación y apertura parcial del mercado cambiario. El segmento Catalinas se consolidó nuevamente en torno a US$25,5/m² por mes promedio, pero con vacancias todavía altas.
Los precios de Catalinas mostraron resiliencia, con ajustes acotados frente a crisis profundas. “El mayor impacto fue la pandemia, pero hacia 2024–2025 la tendencia es de estabilidad y leve recuperación, en un marco de incertidumbre macroeconómica”, analiza Novoa quien reconoce que Catalinas ha alternado el liderazgo de la absorción con corredores como Panamericana y Libertador CABA. Desde 2023, volvió a posicionarse como uno de los principales focos de operaciones de gran escala, alcanzando en 2024 y 2025 sus niveles más altos de participación de la última década. El distrito sigue siendo uno de los polos preferidos por compañías financieras y multinacionales.
Si bien otros corredores como Libertador CABA o Polo DOT muestran dinamismo, Catalinas mantiene su atracción por su ubicación estratégica para los que acceden del norte, sur y oeste siendo un punto neurálgico de la ciudad por su cercanía a la estación de tren de retiro y la cantidad de líneas de subte que concentra. Además, cuenta con el mayor stock (23) de edificios AAA de la ciudad. Estos factores aseguran que el distrito siga siendo el referente del mercado de oficinas clase A en Buenos Aires, aun en un contexto macroeconómico desafiante.
Estos son tres edificios con metros disponibles:
- Edificio Plaza - Distrito Quartier: se trata de un edificio a estrenar con nueve plantas libres de 3600 metros cuadrados con certificación LEED Gold con roof top, gimnasio, bicicleteros y más de 400 cocheras.
- Torre Boston: diseñada por César Pelli e inaugurada en 2001, está en Della Paolera 265 y recientemente tuvo inversiones en sus sistemas de seguridad, detección de incendio, control de accesos, aire acondicionado y actualizaciones eléctricas.
- Bouchard 710: ubicada a metros de Plaza Roma, tiene más de 1100 m², frente de curtain wall. Además en los últimos dos años fue actualizado con sistemas de aire acondicionado nuevos, cabinas de ascensores, accesibilidad del edificio, certificación LEED Platinum como edificio existente y certificación de accesibilidad universal.
Catalinas ha demostrado una y otra vez su capacidad de adaptación y resiliencia. Su inventario de calidad, su localización estratégica y el respaldo de una demanda sólida la mantienen como el corazón corporativo de Buenos Aires.
Hoy, la oportunidad para las empresas está en aprovechar los metros disponibles en edificios clase A como por ejemplo el Edificio Plaza en Distrito Quartier, Torre Boston y Bouchard 710 e Ingeniero Butty 240, sumándose a un distrito donde tradición e innovación se combinan para definir el futuro del real estate en Argentina.
El autor es director de Newmark Argentina
Por Fernando Novoa
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