Las ciudades menos conocidas en las que comprar una propiedad puede dejar una renta de más del 10% al año
Los brokers aseguran que en Estados Unidos hay opciones deconocidas por quienes buscan refugiar su capital en el exterior
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LA NACIONManuela Viñales
Durante años, los inversores argentinos miraron a Miami como una opción perfecta para destinar su capital. Pero en silencio, otras ciudades estadounidenses comenzaron a ganar terreno. Especialmente zonas del norte y centro del país, donde es posible encontrar propiedades desde los US$80.000.
Estos valores, alejados de los de las ciudades más turísticas, muestran una tendencia clara: cada vez son más los inversores que optan por mercados emergentes como Detroit o Baltimore, donde los precios de los inmuebles son más accesibles y el potencial de retorno es mayor.
Un trío de oportunidades: Detroit, Toledo y Cleveland
Detroit mantiene un crecimiento sostenido: es la ciudad más grande de Michigan, con 645.000 habitantes, y se ubica en el puesto 26 entre las más pobladas de Estados Unidos.
Este incremento no solo se notó en términos demográficos, sino que grandes empresas internacionales desembarcaron en esta zona, impulsando su crecimiento y convirtiéndola, en 2024, en el segundo ecosistema startup de más rápido crecimiento del mundo según “Growth Score” de PitchBook.
En términos inmobiliarios, los precios de Detroit están por debajo de la media nacional, según indica el informe de Realtor. De esta manera, se potencia la rentabilidad.
Por otro lado, los alquileres están por encima de la media nacional con un crecimiento del 3,2% interanual y una ocupación de 92,3%, según un reporte de MMG Real Estate Advisors, posicionando la ciudad como un destino ideal para invertir en viviendas de alquiler.
A 95 km de allí, aproximadamente a una hora en auto, se encuentra Toledo, una ciudad de Ohio con 287.000 habitantes que sigue un camino similar. En los últimos años, logró atraer inversores clave: Stellantis, dueña de más de 14 marcas de vehículos, anunció recientemente una inversión de alrededor de US$400 millones y el traslado del ensamblaje de una nueva camioneta desde la planta de Belvidere (Illinois) a la de Toledo, creando futuros empleos.
Por otro lado, Cleveland, con una población de 365.000 se posiciona como la segunda ciudad más habitada de Ohio. Al igual que Detroit, es atractiva para inversores, ya que se pueden adquirir propiedades por debajo del valor medio, lo que aumenta el margen de rentabilidad, según el informe de Realtor.
Al igual que las otras dos ciudades analizadas, Cleveland posee una industria creciente, que favorece la empleabilidad y atrae talento global. La biotecnología y la medicina son dos de sus industrias fuertes.
Por qué invertir en las ciudades menos conocidas de EE.UU.
“Por US$80.000 te podés comprar una casa de 120 m² que se alquila por US$1200 al mes y que después de pagar los gastos fijos, te deja una renta bruta de US$900 por mes″, comenta Freiwald.
El broker, que comercializa viviendas en Cleveland (Ohio), Toledo (Ohio) y Detroit (Michigan), explica que en estas zonas se maximiza la relación de renta obtenida por dólar invertido. Según explica, los retornos oscilan entre el 10% y el 12%, y el plazo promedio para recuperar la inversión es de ocho años. Es una inversión a mediano y largo plazo, que está siendo impulsada por el crecimiento de estas ciudades.
El especialista argumenta que en los últimos años, sobre todo desde la pandemia, las rentas crecieron “muchísimo”. Los valores subieron un 45%: “Antes se alquilaba por US$800, ahora por US$1200″, detalla. También describe una tendencia marcada: “Hubo una ola de muchos argentinos saliendo de Miami e invirtiendo en Detroit”. Hace referencia a la migración de capitales hacia ciudades menos conocidas pero con alto potencial de desarrollo en el Midwest.
Las viviendas se alquilan principalmente a inquilinos de clase media y clase media baja. “Hay una demanda constante y creciente de este sector”, asegura Freiwald.
El 75% son personas que pagan el alquiler con su trabajo mientras que el restante 25% corresponde a “Section 8″, es decir, son beneficiarios del plan social del Gobierno, que paga una parte o el total del alquiler a las personas que están por debajo de la media de ingresos.
Para quienes consideren este tipo de inversión, Freiwald comenta que no es necesario viajar a Estados Unidos para comprar un inmueble. “Para quienes compren más de una propiedad hay opciones para financiar entre el 60% y 70% del valor de compra. Es una opción cada vez más atractiva, ya que las tasas de interés están bajando”, agrega el broker de la compañía que se ocupa de todo el proceso: desde la compra hasta la administración. Además, trabaja con bancos locales que realizan préstamos a los no residentes, lo que facilita el acceso a los inversores extranjeros.
A la hora de hablar de tiempos, el especialista con 850 residencias en administración, asegura que las casas duran en promedio un mes en alquilarse, y las más demandadas son las que poseen sótano o garaje, están en buen estado y se ubican en barrios ya consolidados sobre todo aquellas con tres dormitorios, baño y living comedor son las más codiciadas.
“Las nuevas medidas del gobierno de Donald Trump ayudaron a que estas ciudades crezcan”, sostiene Freiwald. Es decir, la política nacionalista que involucra la repatriación de los negocios y la subida de los aranceles a los otros países, benefició al Midwest ya que es donde se concentra gran parte de la producción. “El presidente movió todo, hay cosas que nos pegan bien y otras que nos pegan mal”, aclara el experto, que busca expandir el negocio a San Luis (Misuri) y Baltimore (Maryland).
¿Miami deja de ser opción?
“En Miami te compras una casa de US$300.000 y no te da una renta bruta de US$900, te da menos”, declara el broker inmobiliario. A su vez, explica que hay que tener más capital para poder invertir en esta ciudad, y que las inversiones suelen ser de pozo, “apostando a la apreciación y no al retorno de la inversión”.
En línea con eso, los brokers consultados reconocen que en Miami no hay propiedades por US$80.000″. Las opciones que hay con ese valor son “especiales” porque son cooperativas en donde el comprador no adquiere un departamento sino una acción que otorga parte del edificio, o son en un edificio en el cual no se permite el alquiler. En cualquiera de esos casos no se puede utilizar para renta.
Por otro lado, explican que si el presupuesto se incrementa a US$120.000 hay más opciones disponibles, aunque no son ideales. Suelen ser departamentos de un dormitorio en zonas alejadas al Downtown, como North Lauderdale o en las cercanías del shopping Sawgrass (a 30 minutos del centro de la ciudad).
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