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Propiedades: el inesperado fenómeno inmobiliario que vive Miami
El segmento de ultra lujo experimentó un aumento superior al 20% en ventas en Miami-Dade en el transcurso de 2025; ¿podrá en el mediano plazo contagiar a las unidades de menor categoría?
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Con menos ventas, un inventario que crece y precios en baja, los indicadores tradicionales del mercado inmobiliario en Florida reflejan un ciclo de desaceleración. Sin embargo, el segmento de lujo está viviendo una primavera con un boom de demanda y precios récord.
Según un reporte del broker David Siddons Group, el segmento de propiedades de ultra lujo experimentó un aumento superior al 20% en ventas en Miami-Dade en el transcurso del año. Las propiedades premium —sobre todo en zonas como Coral Gables, Coconut Grove, Miami Beach y Brickell— están alcanzando valores récord y mostrando niveles de absorción sorprendentemente altos.
“A las propiedades por encima de los US$4 millones parece no afectarle las dinámicas de tasas de interés. Las ofertas son cash en el 90%. Son empresarios, abogados, médicos”, aporta Lucas Capurro, argentino fundador de Pumayna, junto a su hermano Santiago, una desarrolladora de casas de lujo que lleva vendidos US$80 millones desde que empezó hace menos de ocho años.
Capurro asegura que este mercado está creciendo porque hay poca oferta. “El sector común está a la baja, y tengo la sensación de que seguirá con esa tendencia. Hasta me parece correcto que ocurra, tiene que haber una corrección de precios en ciertas zonas. En cambio, en el segmento de lujo, lo que no se vende es porque la gente está avivada y ya pide demasiado. El mercado está sólido, es un mercado contracíclico a lo que pasa en el resto de las viviendas. Hay dos mundos muy cercanos”, define.
Florida domina la lista de los mercados inmobiliarios más afectados de Estados Unidos, enfrentando un cóctel tóxico de sobreoferta, riesgo climático y aumento de las primas de seguros que ha hecho que incluso los compradores más entusiastas duden en comprometerse.
Sin embargo, el mercado inmobiliario de lujo está mejor que nunca. Mientras que muchos vendedores de propiedades de gama media se encuentran bajo presión, los compradores con un patrimonio neto muy alto parecen operar en un terreno de juego completamente diferente. No son tan sensibles a las tasas de interés y suelen comprar al contado. Sus motivaciones se centran más en el estilo de vida, la inversión a largo plazo e incluso el legado, por lo que la mentalidad de precios es completamente diferente.
Angel Nicolas, fundador de The Nicolas Group, broker que opera en el mercado de ultra lujo, también confirma esta tendencia. “Si lo comparás con la época del Covid, el mercado está más lento, pero año tras año llegamos a precios récord. Se ha vendido una casa en US$19,5 millones en Pinecrest (la más cara había sido de US$14,3 millones), lo mismo en Cocoplum sobre el agua, que registró el pago más caro de la historia. En Key Largo se alcanzará otro récord de US$28 millones. Cuando mirás el mercado global de propiedades de entre uno y dos millones de dólares, hay más inventario, pero en el sector de lujo sobre US$10 millones hay mucha demanda. La mayoría está listando sus precios hasta 40% por encima del año pasado. Los récords siguen rompiéndose. Quien compra una casa por US$2 millones o US$3 millones, le pesa mucho el interés que le cobren. Quien compra por arriba de US$7 millones, si bien le va a importar tiene el cash, tiene su línea de crédito propia".
“De cualquier manera la gente quiere ver precios competitivos. No podés listar una casa que cuesta US$10 millones y pedir US$20 millones. Hay gente que pone las casas demasiado caras, y esas se ve que están bajando”, aporta Nicolas.
Las zonas donde trabaja y menciona con extrema demanda son Coconut Grove, Coral Gables, Miami Beach y Pinecrest pero enfatiza que es para productos high end con una demanda que sabe lo que está comprando, se va a fijar en las terminaciones, y pide comparables.
“Me enfoco en el mercado de lujo y estoy constantemente hablando con gente de New York, Chicago, California que quiere comprar. Mientras todo se pone peor afuera de Miami, acá lo benefician los impuestos. El que gana US$10 millones en California se lleva US$4 millones, mientras el que vive acá se lleva US$7,5 millones por la inexistencia del state tax“, explica Nicolas.
Una residencia vendida en Star Island por US$120 millones, marca un precio récord histórico para una vivienda en Miami-Dade.
Capurro, quien compra lotes construye las casas y las vende, cuenta que en los últimos cuatro meses vendió dos casas muy parecidas. Las puso a la venta y la primera tardó 15 días en encontrar un comprador, y la otra seis días más.
La primera se vendió por US$5,7 millones, la segunda a US$6,2 millones. Su compañía reúne inversores a quienes le da entre un 10% y 17% anual de retorno. “Nos concentramos en mercados muy consolidados. Hay que entender la diferencia entre invertir en la costa oeste (como Cape Coral o Sanibel) o zonas de Miami más sólidas y no vinculadas a mercados de temporada. No hay oferta suficiente para casas high end, y hay más demanda. Es por eso que últimamente si ponés en el mercado una casa un 5% arriba de lo que se vendió el anterior, se vende”, sintetiza Capurro.
La oferta de departamentos
En el mundo de los departamentos pasa algo parecido. Edgardo Defortuna, CEO y fundador de Fortune International Realty, sostiene que lo que ha sufrido es el producto de inversión.
¿Las razones? Primero porque hay mucha oferta y segundo porque los valores han aumentado, entonces el que lo mira como inversión no ve tan claro que la apreciación en el futuro y que la renta sean atractivas para comprar.
Pero en el mercado de lujo la realidad es otra. “Hay menos oferta sobre todo de alto nivel. Nosotros estamos vendiendo el Mandarín Oriental en Brickell Key, lanzamos la segunda torre por el éxito de la primera. Está pasando que el comprador que está buscando este tipo de producto sabe que no hay gran oferta y que las buenas unidades se van rápido, y tiene los medios para hacerlo. Reconoce mucho un desarrollador con buena reputación y una marca que le garantiza el estilo de vida y calidad del producto. Lo mismo nos pasa con St. Regis de Sunny Isles, continuamos con ventas superiores a la media del mercado. Hoy el comprador de lujo es en gran parte americano que se está mudando a Miami o algunos que ya se mudaron y hacen un upgrade de lo que compraron anteriormente”, explica.
A esto se suman los nuevos desarrollos de marcas globales como Mercedes-Benz o las Residencias Dolce & Gabbana, que no solo elevan el estándar de calidad, sino que consolidan el fenómeno de las residencias “de marca” como símbolo de estatus y rentabilidad.
A los compradores típicos de segundas viviendas como mexicanos o brasileños, hoy les compiten compradores americanos de New York, New Jersey, California o Chicago que se mudan a Miami por el estilo de vida, impuestos más bajos que en sus estados de origen, o porque sus compañías están abriendo más oportunidades laborales en el sur de la Florida. Esa combinación de factores hace que el mercado de lujo siga fuerte avanzado gradualmente desde el covid.
En los departamentos también se ven precios récord, según aporta Defortuna. “Hoy el metro cuadrado está entre los US$25.000 y los US$40.000. Las unidades que están sobre el agua o la playa han obtenido esos valores que son récord histórico, pero todavía no superan a los de New York o California. Yo pienso que tenemos un recorrido interesante por hacer. Para Miami son superiores a cualquier monto histórico. Hace 10 años, se vendían en US$15.000 el metro cuadrado. Se multiplicó significativamente pero también los costos han subido”, refleja.
Para el empresario, la tendencia continuará y hará que el resto del mercado suba. “Si bien los costos se han estabilizado, el rumbo continúa siendo un poco en alza. Los precios tienen que acompañar para seguir produciendo este tipo de producto, es un efecto cascada. Lo primero que sube es el mercado bueno y arrastra al mercado de abajo. Cuando la diferencia entre lo muy bueno y lo bueno pero no tan bueno es muy alta, obviamente la gente empieza a enfocarse en lo que tenga más sentido de valor”, explica.
Según la Asociación de Realtors de Florida, el interés internacional está impulsado en parte por el programa de visas que ofrece una vía a la ciudadanía estadounidense para quienes inviertan US$5 millones o más. Con casi 70.000 solicitantes, el programa podría generar hasta US$350.000 millones de dólares en inversiones, gran parte de las cuales probablemente se destinarán a los mercados inmobiliarios residenciales o comerciales. Las comunidades del sur de Florida y Los Ángeles han registrado las ventas más elevadas este año.
Por último, y un dato no menor, es un informe conjunto entre la analista de mercado Altrata y la inversora de individuos ultra ricos Realm, muestra que Nueva York continúa liderando la lista de las 20 principales ciudades del mundo por presencia residencial de individuos UHNW -Ultra High Net Worth-, es decir aquellos con un patrimonio neto superior a los US$30 millones.
Nueva York cuenta con una presencia total de más de 33.200 personas, seguida por Los Ángeles y Hong Kong en el segundo y tercer lugar, con una cifra cercana a los 20.000 individuos cada una. Miami ocupa el cuarto puesto, por encima de Londres, en quinto lugar, que tiene una presencia UHNW de aproximadamente la mitad que Nueva York.
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