Las propiedades más buscadas en un mercado con récord de oferta

La oferta de inmuebles no para de aumentar. Semana tras semana, las publicaciones en los principales portales se acumulan y, como consecuencia, los precios bajan. La demanda, sin embargo, no crece: las consultas de avisos inmobiliarios pasaron, en los últimos cuatro meses, de 14,10 millones a 9,51 millones, es decir, disminuyeron un 33%. Ante este escenario, los brokers aseguran que es imprescindible conocer hacia dónde apuntan los potenciales compradores para tomar las mejores decisiones.

En total, actualmente hay más de 111.700 inmuebles en venta en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA). La oferta es altísima: se calcula que, en cada manzana porteña, hay entre nueve y 10 departamentos con el cartel de venta colgado, según datos del Monitor Inmobiliario que realiza Daniel Bryn. Dependiendo de la zona, esa cifra aumenta: en Recoleta, son 47; en Puerto Madero, 46; en Palermo, 33 y en Belgrano, 30.

“Conocer las fuerzas del mercado ayuda a definir qué producto están buscando las personas, cuál es el más valorado y que tenemos que apuntar a comercializar. También cuál, al ser el menos demandado, debe revisar su valor dado que nadie lo está comprando”, señaló Bryn.

Actualmente, las casas son las más solicitadas en el mercado, pero también de las que hay menor cantidad en venta. La demanda alcanza un 95% y la oferta, apenas un 5%. Los datos se obtienen al ponderar el total de los inmuebles ofrecidos por cada tipo y la demanda de los mismos en las búsquedas en la web.

Para Bryn, este es “un buen momento para vender una casa”. Es que la llegada de la pandemia de coronavirus, la cuarentena y la modalidad de trabajo y estudio remoto instalaron en muchas familias la necesidad de buscar un lugar más espacioso para vivir. En cuanto a los departamentos y en línea con los tiempos que corren, la oferta es del 88%, mientras que la demanda apenas es del 12%.

En el caso de los terrenos, la balanza está un poco más equilibrada: hay un 37% a la venta y un 63% de interesados. Por otro lado, un 34% hoy buscan locales comerciales y se encuentran con una oferta del 66%. En tanto, la demanda de oficinas comerciales, depósitos y cocheras es baja o prácticamente nula.

Los PH, cada vez más demandados

Los que sorprenden en el análisis de las “fuerzas” del mercado son los PHs: un 66% los están buscando, y la oferta es del 34%. Se trata de un producto cada vez más solicitado en la ciudad. ¿A qué se debe el creciente interés en este tipo de inmueble? Para Bryn hay varias razones que explican el fenómeno. En primer lugar, se trata de un producto con un valor más bajo que una casa y, por sus características, se asemeja más a esas propiedades que a los departamentos.

“Cumple con el sueño de tener una ‘casa’ propia, pero entrando por un valor más bajo”, dijo Bryn. A su vez, los PH no suelen tener expensas y, si las tienen, son más bajas que las de un edificio. Se trata de propiedades más “administrables”, que se manejan entre pocos vecinos.

Otro punto destacable es que hoy existen muchas posibilidades de comprar un PH en malas condiciones a un precio bajo para remodelarlo. En Colegiales, Coghlan y Saavedra es donde más oportunidades hay para esta tipología típica porteña. En esa línea, Bryn señala que muchos se encuentran en barrios “más tranquilos y menos densos”. “Se trata de un cambio en las condiciones de vida con un presupuesto no tan alto”, agregó.

Por último, a diferencia de los departamentos, generalmente estas propiedades tienen mayor cantidad de espacios abiertos, como terrazas o patios. En tiempos de pandemia, los metros cuadrados descubiertos hoy son los más buscados y valorados en el mercado.

Consejos para quienes buscan vender

El punto más importante que debe tener en cuenta aquel propietario que quiere vender en el corto plazo es que el aviso debería publicarse a un precio competitivo con respecto a los valores del m² de ese momento. “Para poder vender en un escenario de récord de oferta, la propiedad debería estar entre los cinco valores más bajos comparándose con otras similares”, afirmó Bryn. Por último, aportó algunos consejos clave.

• Hacer tasar la propiedad por varios profesionales y escuchar las explicaciones de cada uno en la determinación del valor obtenido. Es importante hacer todas las preguntas que sean necesarias para aclarar las dudas.
• Si el profesional no lo provee, hacer una búsqueda en los portales de inmuebles similares al que se busca vender para conocer a la competencia. Es muy útil tener un “termómetro” propio de la situación del mercado.
• Prestar atención a la cantidad de departamentos que hay en venta en la zona y a un dato clave: cuántos días lleva publicado cada uno de ellos. Es distinta la situación de un departamento que lleva un mes que otro que tiene más de un año.
• Con toda la información recopilada, analizar las tasaciones y decidirse por aquel profesional que fundamenta mejor el valor ofrecido y que provea una propuesta de comercialización completa: fotos, videos, recorridos virtuales y posicionamiento en los buscadores.
• Por último, es importante no fundamentar la decisión en elegir al especialista que ofrece el mayor valor de comercialización. Aunque resulta atractivo, puede ser un error que cuesta tiempo y dinero.