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Cambios en Ganancias: cuánto podría mejorar la renta que deja la compra de un departamento para alquilar
La ley busca eximir de Ganancias la venta y el alquiler de inmuebles
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LA NACIONManuela Viñales
El 11 de diciembre del 2025, el presidente Javier Milei firmó la Ley de Modernización Laboral para que sea tratada en las sesiones extraordinarias del Congreso. El proyecto, de 71 páginas y 191 artículos, propone una reforma en el marco de la Ley de Contrato de Trabajo con cambios en el ámbito laboral y sindical.
Aunque su eje central es el laboral, el artículo 188 incorpora dos reformas impositivas relacionadas con el mercado inmobiliario: la exención del Impuesto a las Ganancias tanto para quien tiene una propiedad en alquiler con destino casa habitación (vivienda) como para las personas humanas que venden un inmueble.
En el caso de personas humanas, hasta julio de 2024 regía un doble esquema: el Impuesto a la Transferencia de inmuebles (ITI), para las propiedades adquiridas antes de 2018, que ya fue eliminado, y el Impuesto Cedular para los comprados después de esa fecha.
Actualmente, el impuesto vigente, y el que la nueva propuesta busca eximir, es el Impuesto Cedular. De aprobarse la reforma, la venta y alquiler de propiedades con destino vivienda, quedarían exentos de este tributo, sin importar la fecha de adquisición de la vivienda.
Las diferencias entre los dos sistemas radican en que el ITI tenía una tasa del 1,5% sobre el valor de la escritura, mientras que el Impuesto Cedular tiene un 15% sobre la ganancia obtenida en la venta del inmueble. Es decir, que uno gravaba la venta del precio total de la propiedad, y el otro la ganancia obtenida sobre esa venta.
Un punto clave sobre la nueva iniciativa es que no eliminará al tributo sino que, en el caso de que se apruebe, se eximirá: esto significa que no se elimina sino que se exime, razón por la que en el futuro otro gobierno puede volver a instaurarlo derogando la exención.
Con estas medidas, el Gobierno busca “aliviar la carga tributaria para los ciudadanos” y eliminar gravámenes considerados de “baja eficiencia recaudatoria y alto costo de administración”, en línea con la política oficialista de reducción de impuestos.
Hasta ahora, en el senado, Patricia Bullrich logró el dictamen de mayoría del proyecto en la Comisión de Trabajo, lo que permitió que la iniciativa avanzara.
Sin embargo, pese a que ya estaba lista para ser tratada, se abrió una instancia de negociaciones con aliados de otros partidos políticos. Como resultado, el debate se pospuso para el 10 de febrero, con una nueva convocatoria a sesiones extraordinarias por parte del Poder Ejecutivo.
El Dictamen de Mayoría del Senado introduce un cambio relevante en el esquema de vigencia de las reformas impositivas incluidas en el proyecto de Modernización Laboral. A diferencia del proyecto original del Poder Ejecutivo, que establecía fechas y efectos claros, el dictamen delega en el Ministerio de Economía la definición de la entrada en vigencia de varios cambios tributarios. El tributarista Sebastián Domínguez, titular del estudio SDC Asesores Tributarios, explica que ese esquema permitía a los contribuyentes conocer cuándo y cómo se aplicarían los cambios, facilitando decisiones de inversión, contratación y reorganización empresarial.
El escenario actual significa que, para que se avance en la exención, de aprobarse el proyecto conforme el Dictamen del Senado se condicionaría su vigencia a decisiones futuras del Ministerio de Economía. Es decir, deberá implementar su reglamentación porque si no lo hace, aún con la ley aprobada, Ganancias seguirá vigente. “Este es el peor escenario porque la ley no tendría aplicación práctica", agrega Domínguez. De todas formas, el especialista no cree que el gobierno vaya por el peor escenario porque quiere bajar impuestos. Aunque admite que podría pasar si hay problemas en las cuentas públicas y necesita evitar un déficit.
“Para un país que necesita inversión, previsibilidad y reglas claras, este cambio en el régimen de vigencia podría ser negativo. En ese marco, el debate parlamentario pendiente aparece como una oportunidad para revisar este esquema de delegación”, analiza Domínguez.
Una pregunta que surge en el caso de que se apruebe la ley es: desde cuándo los contribuyentes estarán exentos de pagar Ganancias.
El texto fija que las exenciones tienen efecto desde el 1 de enero de este año. “Entonces, aunque la norma entre en vigencia en 2027 el beneficio sería retroactivo", responde el especialista.
¿Qué efectos podría tener en el mercado inmobiliario?
Si bien las reformas tributarias que afectan al mercado inmobiliario pueden tener efectos positivos en el sector, el tiempo de espera que demanda el tratamiento de una ley termina dilatando los cierres de las operaciones de compra venta por la incertidumbre que generan. Mientras se dilata la aprobación de la ley, puede haber retrasos o cancelaciones en las decisiones de compra y venta de inmuebles, ya que muchos inversores podrían querer esperar a que la norma entre en vigencia para aprovechar la exención del impuesto porque tendrían una mayor previsibilidad de la rentabilidad que le dejaría el inmueble. Además de otros beneficios como exención de Ganancias en la compra-venta.
Entre las repercusiones favorables, se encuentra un aumento significativo de la ganancia neta para los propietarios que alquilan su vivienda. Esta premisa es sostenida por el informe del Instituto Argentino de Análisis Fiscal, que investiga el aumento de la rentabilidad del alquiler de una propiedad en caso que se apruebe la exención del impuesto. En números, explican que una persona que tributa una alícuota del 35% tendría un aumento de rentabilidad del 60% y uno que tributa una del 13%, del 17%.
La variación de la alícuota se explica por la escala: no es un porcentaje fijo, sino que existe una alícuota progresiva desde el 5% hasta el 35% aplicada sobre la ganancia neta y de acuerdo al monto.
En síntesis, si la reforma se aprueba y entra en vigencia la exención en las inversiones inmobiliarias, Domínguez explica, que “podría equipararse al tratamiento fiscal de títulos públicos” con “cero impuestos” lo que constituiría un incentivo importante para el sector. Pero, mientras tanto, la espera genera una incertidumbre que puede enfriar al mercado.
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