Alquileres: el dato que afirmó Milei y generó polémica sobre la baja de los precios

El sábado por la noche, en la apertura de sesiones ordinarias del Congreso, el presidente Javier Milei realizó una afirmación que generó debate: “Gracias a que eliminamos la infame y difunta Ley de Alquileres, se multiplicaron exponencialmente los alquileres publicados y el costo del alquiler bajó hasta un 30% en términos reales”.

Sin embargo, muchos inquilinos sostienen que no vieron reflejada esta caída en sus contratos. Entonces, ¿qué quiso decir el Presidente? ¿Los alquileres realmente bajaron?

Para esclarecer los dichos hay que tener en cuenta que Milei basó su afirmación en la evolución de los precios publicados en las plataformas inmobiliarias, no en los valores finales de los contratos vigentes ni en los aumentos que los inquilinos enfrentan mes a mes.

Desde la derogación de la Ley de Alquileres a través del DNU 70/2023 -el 29 de diciembre de 2023-, los precios de los alquileres publicados mostraron una desaceleración respecto de la inflación. Este cambio normativo eliminó el plazo obligatorio de tres años y los ajustes anuales regulados por el Índice de Contratos de Locación (ICL), y semestrales por Casa Propia (luego de la actualización en octubre de 2023) -estos últimos son solo unos pocos-, permitiendo una mayor flexibilidad en los acuerdos entre inquilinos y propietarios.

En números concretos, el alquiler medio en la Ciudad de Buenos Aires en diciembre de 2023 fue de $334.888, de acuerdo a datos de Zonaprop. Mientras que para enero de 2025, esa cifra subió a $566.025, lo que representa un incremento nominal del 69%. En el mismo período, la inflación acumulada fue aproximadamente del 180% (según el Índice de Precios al Consumidor o IPC). Si los alquileres hubieran aumentado al mismo ritmo que la inflación, el valor medio hoy sería de $937.686.

Con esta metodología, al comparar el valor actual con el que habría resultado de seguir la inflación, se obtiene una caída en términos reales del 39%. Es decir, los alquileres aumentaron pero por debajo del ritmo inflacionario, lo que implica una disminución relativa en el costo real.

Pese a los números, muchos inquilinos no perciben este descenso porque los contratos ya firmados antes de la derogación de la ley continúan ajustándose con cláusulas de aumentos anuales por el ICL, que en marzo alcanzó una suba del 149,34%.

Técnicamente, la afirmación de Milei es correcta si se toma como referencia la evolución de los precios de oferta en plataformas y se los compara con la inflación.

Sin embargo, la experiencia de los inquilinos refleja otra realidad: los alquileres continúan subiendo en términos nominales. Como suele ocurrir con la economía, los números pueden decir una cosa, pero la percepción y la realidad cotidiana pueden ser otra.

Los cambios a partir de la derogación de la ley de alquileres

El negocio de los alquileres cambió de un día para el otro y la derogación de la ley de alquileres fue un punto de inflexión clave. "El DNU estableció un cambio copernicano en materia de locaciones. No tiene antecedentes en la legislación argentina y pocos a nivel mundial, ya que otorga una libertad contractual sin precedentes entre las partes“, afirmó Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina.

La normativa de 2020 establecía que los contratos se firmaban por tres años, con aumentos anuales ajustados por ICL, que se calcula por el 50% del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y el 50% de la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE) -la evolución del salario privado-. En octubre de 2023, la ley fue actualizada y estableció ajustes semestrales bajo el Coeficiente Casa Propia. Estos dos tipos de contratos continúan vigentes.

Pero, en diciembre de 2023, el DNU 70/2023 derogó la normativa, eliminando así el plazo mínimo de tres años. Ahora, los contratos pueden pactarse bajo libertad contractual.

En este sentido, un informe reciente del Colegio Inmobiliario porteño, reveló que el 90% de los acuerdos de alquiler actuales están pactados en pesos, a pesar de que se permite que puedan pactarse en moneda extranjera, y se cierran con ajustes cuatrimestrales, por 24 meses y utilizando el indicador del IPC, a pesar de que algunos todavía se siguen pactando bajo el ICL. Esta tendencia refleja un consenso entre las partes para lograr acuerdos más equilibrados y adaptados al contexto inflacionario. A pesar de estos cambios, aún hay inquilinos con contratos vigentes bajo la antigua normativa.

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