Magdalena Tato, presidente del Colegio de Escribanos: “Para comprar, vender o alquilar una propiedad ya no es necesario que las partes estén en el mismo lugar”

Acordar la compra o la venta, o alquilar una propiedad, ya no necesariamente implica que todas las partes estén en el mismo lugar. Un propietario puede estar en Buenos Aires, un oferente en Madrid y un desarrollador en Córdoba. Una reserva, un contrato o un boleto de compraventa pueden necesitar una firma mientras las partes están a miles de kilómetros de distancia. Y es posible.

La tecnología permite resolver esa situación. Pero hay una cuestión que suele quedar en segundo plano: no todas las firmas son iguales.

• Firma electrónica: es un conjunto de datos electrónicos asociados a un documento que permite identificar al firmante. Puede utilizarse, por ejemplo, para aceptar condiciones, realizar determinadas operaciones o suscribir documentos. Si es desconocida, quien la invoca debe acreditar su validez. Eso trae más complejidades si el litigio llega a la Justicia.
• Firma digital: tiene un mecanismo tecnológico específico basado en criptografía y certificado digital. Permite verificar la identidad del firmante y detectar modificaciones posteriores del documento. La legislación argentina establece presunciones de autoría e integridad para una firma digital válida. Pero el problema es que el común de las personas no adoptó la firma digital.
• Firma ológrafa en soporte electrónico: reproduce en un dispositivo electrónico el gesto de la firma manuscrita, pero con una diferencia relevante: puede registrar información dinámica del acto de firmar, como el trazo, la aceleración, la presión y variables biométricas vinculadas con su ejecución. Esto permite contar con información técnica que puede resultar relevante para su análisis y eventual prueba en caso de que llegue a la Justicia.

Y existe además otra dimensión: la certificación notarial. En este caso, el valor no está solamente en la tecnología utilizada para firmar, sino en la intervención del escribano, que certifica la firma y aporta las garantías propias de su función profesional. En otras palabras, en los juzgados no se desconoce la fe pública.

Por eso, cuando hablamos de firmar a distancia, no alcanza con preguntar si una plataforma “permite firmar”. También hay que preguntarse qué se necesita acreditar y qué nivel de respaldo requiere la operación para que ese documento que se firma sea viable negocialmente.

En el mercado inmobiliario, esa diferencia puede ser especialmente relevante. No es lo mismo aceptar una reserva que suscribir un documento privado de mayor trascendencia, ni es lo mismo una operación entre personas que están a pocos kilómetros que un negocio en el que comprador y vendedor se encuentran en distintos países.

En ese nuevo escenario se ubican la Plataforma Ciudadana de Firmas (PCF) y el Sistema Digital de Firmas (SDF). La primera permite resolver la firma ológrafa en soporte electrónico de documentos privados; el segundo incorpora la intervención y certificación notarial.

Además, la firma ológrafa en soporte electrónico es una firma que, como la haríamos en papel, aporta atributos particularmente interesantes para estos nuevos negocios: velocidad, aceleración y presión del trazo, junto con información que permite reconstruir y analizar técnicamente el acto de firmar. Esa capacidad de generar evidencia sobre cómo se realizó la firma puede resultar especialmente valiosa ante una eventual controversia judicial, donde los elementos técnicos pueden ser sometidos a análisis pericial.

Así, las dos herramientas pueden responder a necesidades diferentes y, al mismo tiempo, formar parte de un mismo ecosistema: un documento privado puede firmarse a distancia mediante la PCF y, cuando corresponda, avanzar hacia una instancia de intervención y certificación notarial a través del SDF.

La tecnología, en este sentido, no tiene por qué competir con la función profesional. Puede convertirse en una aliada para hacer más ágiles los negocios y permitir que escribanos, abogados, inmobiliarias y desarrolladores diseñen esquemas de contratación compatibles con la dinámica actual.

Porque hoy es perfectamente posible que el comprador esté en Madrid, el vendedor en Buenos Aires y que ambos necesiten avanzar con una operación inmobiliaria.

La pregunta ya no es solamente “¿cómo firmamos si estamos lejos?”.

Es “¿qué tipo de firma necesita esta operación y qué respaldo queremos que tenga?”.

La autora es la presidente del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.

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