¿Me conviene cerrar el contrato de alquiler en pesos o dólares este octubre 2025?
Los movimientos de la divisa paralela generan dudas entre propietarios e inquilinos sobre que moneda conviene a la hora de cerrar un acuerdo de locación
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El mercado inmobiliario argentino atraviesa un nuevo momento de tensión cambiaria. Luego de varios meses de relativa calma, el dólar volvió a moverse con fuerza y reabrió una pregunta clave para quienes están por firmar o renovar un contrato: ¿es mejor hacerlo en pesos o en dólares?
El efecto se nota rápido: un contrato de alquiler pactado en dólares puede cambiar drásticamente en su equivalencia en pesos en cuestión de días. El resultado es mayor incertidumbre, más cautela en la firma de reservas y un replanteo sobre si conviene, o no, seguir dolarizando.
El dólar y el mercado de alquileres
El mercado inmobiliario es históricamente un segmento dolarizado en la Argentina, por lo que, el comportamiento del dólar es un importante termómetro.
Ahora, con la escalada de las últimas semanas de la divisa la foto cambia: el mayor impacto se ve con la cantidad de pesos que se necesitan para pagar un contrato pactado en dólares . Un ejemplo claro es el siguiente:
- Un departamento publicado en US$500, con el dólar a $1380 -al 1° de septiembre-, implicaba un costo de $690.000.
- Con la nueva cotización a $1465 -de este miércoles 8 de octubre-, ese mismo contrato asciende a $732.500.
La diferencia en un mes fue de un salto del 6,16% en pesos, sin que el valor en dólares se haya movido un centavo.
Un dato clave es que los precios de los alquileres publicados en dólares mostraban hasta agosto un incremento acumulado del 19,4% en lo que va del año, mientras que en pesos la suba era del 24%, según Zonaprop. Pero, el dato que más llama la atención del último relevamiento es que, aumentó la cantidad de avisos en moneda estadounidense: el 42% está publicado en dólares.
Qué dicen los especialistas
Desde la derogación de la ley de alquileres en diciembre de 2023, los contratos volvieron a diversificarse, pero casi el 90% continúa cerrándose en pesos y con ajustes en base al Índice de Precios al Consumidor (IPC). Las plataformas reflejan que los que se terminan cerrando en dólares son más que nada las propiedades premium o temporarias.
Hoy, la discusión no es solo “dólares o pesos”, sino qué índice o esquema de ajuste conviene. Esa flexibilidad genera un mercado “artesanal”, como lo describen los propios brókers, donde cada negociación se arma a medida del propietario y del inquilino.
Federico López Castromil, de López Castromil Propiedades, lo sintetiza: “En temporarios, en general, se acostumbra hacerlos en dólares. En el habitacional, hay de todo. Se usan más los pesos, porque el inquilino necesita previsibilidad. Estas dos semanas, con un movimiento más fuerte del dólar, todos los contratos en dólares van a tener más dudas y un freno en la reserva rápida por miedo a lo que pueda pasar. Esto afecta a toda la cadena: ventas, alquileres en dólares y créditos aprobados. Cuando el dólar se mueve, el mercado se queda esperando a ver si la tormenta pasa”.
Para Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios, la dolarización de los contratos no es recomendable en el contexto actual. “Para tranquilidad de ambos lados, tanto locador como locatario, no habría que pactar en dólares, porque no se sabe qué va a pasar con la moneda estadounidense después de las elecciones. Lo más sano es hacerlo en pesos. El 90% de los contratos se firma así, con actualización por IPC cada tres o cuatro meses”, advierte.
Abatti recuerda que quienes firmaron en dólares el año pasado “perdieron contra la inflación”, y recomienda mantener los contratos en moneda local: “Conviene hacerlo en pesos e indexar con el índice que pacten las partes -IPC, ICL u otros-, con frecuencia trimestral o cuatrimestral”.
Por su parte, Daniel Bryn, de Monitor Inmobiliario, agrega que “en la actualidad es habitual que la gente cierre los contratos en pesos. Los dólares se están utilizando para contratos temporarios mensuales y el peso quedó como la moneda de cambio de todos los alquileres tradicionales hoy”.
Impacto en propietarios e inquilinos
El cambio golpea de diferente manera. Para los inquilinos que cobran en pesos, cada salto del dólar encarece automáticamente el contrato pactado en moneda extranjera. Por eso, la preferencia se inclina hacia los contratos en pesos ajustados por inflación. Para un salario que se actualiza cada tres o seis meses, ese desfasaje puede ser decisivo.
Los propietarios, en cambio, enfrentan otro dilema. Si alquilan en pesos, el ajuste por inflación trimestral o cuatrimestral les asegura un resguardo. Si lo hacen en dólares, la respuesta no siempre puede ser positiva, porque si la divisa se estanca o incluso cae en términos reales, terminan perdiendo frente a la inflación. La suba de esta semana los favorece, pero la volatilidad genera dudas.
Como advierte López Castromil, el mercado está atomizado: “La mayoría de los propietarios no son grandes corporaciones. Tienen una, dos o tres propiedades y necesitan alquilarlas. Algunos prefieren dólares aunque se frene el alquiler, otros dicen: mejor pesos corregidos por inflación y que el departamento no quede vacío”.
Los barrios más caros en dólares
Los valores en dólares siguen mostrando fuertes diferencias por zona. Puerto Madero encabeza el ranking con un alquiler promedio de US$1312 mensuales, lo que hoy equivale a $1.999.160.
Le siguen estos barrios con sus precios promedio en dólares:
- Palermo: US$934
- Núñez: US$920
- Belgrano: US$911
- Chacarita: US$850
- San Telmo: US$843
- Recoleta: US$829
- Villa Urquiza: US$802
- Almagro: US$797
- Villa Crespo: US$793
- Retiro: US$792
En contraste, Balvanera se mantiene como la opción más económica, con un valor medio de US$700 (hoy $1.066.625).
El impacto en la rentabilidad
El corredor inmobiliario Miguel Chej Muse, explica que la reciente escalada cambiaria golpea directamente en la rentabilidad medida en dólares: “Seguimos renovando los contratos en pesos. En lo que va a impactar es en la rentabilidad en dólares. Hoy tenemos una rentabilidad que está en el 5,78% promedio de la ciudad de Buenos Aires, con la última medida -que es anterior a la suba del dólar-. Ahora ya está bajando y seguramente la próxima emisión va a estar más abajo”.
Según Chej Muse, la volatilidad también congela la dinámica del mercado: “Cuando hay cambios en el dólar, se puede parar la actividad; en la inmobiliaria deja de sonar el teléfono unos días. Hay que ver qué va a pasar, todavía no lo vimos. Si tenés un departamento vacío es un problema. En general no hay problemas entre las partes, no hay mora”.
LA NACION
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