Panorama 2021: el 29% de los propietarios vende su casa porque ya no quiere alquilarla

El 2020 fue un año atípico para el mercado inmobiliario. La nueva Ley de Alquileres que comenzó a regir en julio, sumado a los Decretos de Necesidad y Urgencia (DNU) sobre prohibición de desalojo, extensión de contratos y congelamiento de alquileres que se establecieron en el marco de la pandemia, generó que el sector se tambaleara. Y a pesar del año nuevo, el 2021 se perfila igual de caótico e inestable.

De acuerdo con un informe realizado por el portal Zonaprop sobre Panorama 2021, que recibió el diario LA NACION en exclusiva, hoy el 29% de los propietarios que tiene su vivienda en venta considera que es más conveniente vender que alquilar su inmueble. “Es lógico. Aunque se venda barato, con esa plata se puede invertir en otro país y recibir una rentabilidad en dólares”, acotó Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA). En números, hoy en la Argentina la rentabilidad es del 2,45%, es decir que se necesitan 40,8 años para recuperar lo invertido. Si se contrasta con mayo de 2012, ese mismo número ascendía hasta 5,91%.

Ley de Alquileres: precios por las nubes

Uno de los acontecimientos que más generó revuelo en el sector el año pasado, fue la sanción de la Ley de Alquileres. A siete meses de su entrada en vigencia, el 83% de los dueños de inmuebles consideró que la normativa los perjudicó. En tanto, el 17% restante admitió que se vio favorecido, según Zonaprop.

“Es desastrosa esa ley, es oscura, tiene errores graves y perjudica a ambas partes. Es una ley equilibrada: perjudica por igual a las dos partes”, sentenció Abatti. En concreto, uno de los puntos más polémicos es el de los precios: el valor del alquiler está indexado al índice que elabora el Banco Central (BCRA) - que promedia la inflación y la evolución de los salarios - y solo se puede aumentar una vez al año.

“No es función del BCRA elaborar índices, esta es una cuestión anómala porque tiene intencionalidades políticas. Y además la actualización se va a realizar una vez por año, lo cual es gravísimo porque antes los contratos se escalonaban semestralmente en relación a la inflación real, estaba pautado en el contrato. Ahora, esto produce incertidumbre porque el inquilino no sabe cuánto va a terminar pagando y el locador no sabe cuánto va a cobrar, pero con el agravante de que se indexa una vez al año y el resto del tiempo el ingreso queda congelado”, indicó Abatti, quien también es abogado especializado en derecho inmobiliario en el Estudio Abatti & Rocca..

Por su parte, Gervasio Muñoz, presidente de la Federación de Inquilinos Nacional, remarcó que los incrementos de precios antes de la Ley eran “fijados por las inmobiliarias, las cuales se ponían de acuerdo” y agregó que en enero de 2020 habían acordado aumentos del 20% semestral. “La diferencia es que ahora la suba es anual y es un promedio entre inflación y salario. Según el BCRA, hoy el índice está en 17% y supongo que en seis meses más llegará al 30%. Mucha diferencia no hay, tampoco hay grandes cambios con el plazo de alquiler, que se extendió de dos años a tres”, señaló.

Tras la sanción de la ley, los precios de los alquileres se dispararon. En seis meses los valores ajustaron a una velocidad de 83% anual, la mayor de la serie histórica calculada desde el 2012 por Zonaprop. Asimismo, cerrando 2020, acumuló una suba del 62% interanual. “Se votó la ley y el mercado inmobiliario respondió. La respuesta de ellos fue ‘si intentás regular el mercado, nosotros vamos a aumentar los precios’. Están haciendo todo lo posible para no cumplir la ley ni los decretos”, aseveró Muñoz.

Entonces, ¿qué sucederá con los precios este año?

Este 2021 habrá disparidades respecto al precio de los alquileres. Cabe recordar que algunos contratos de locación ya se firmaron bajo la Ley de Alquileres, por lo cual solo aumentarán una vez al año y de acuerdo a lo calculado por el BCRA. Actualmente el índice se ubica en 17%, por lo que se estima que para el primero de julio - cuando se realizarán las primas subas - la cifra podría rondar el 30%.

Sacando de cuadro a esa variable, para Abatti los contratos que se firmen este año tendrán de base más aumentos porque los propietarios “saben que el índice del BCRA es irreal”. Mientras que Muñoz recordó que todavía “hay precios congelados desde marzo del año pasado”, lo cual explica en parte por qué “el mercado está imponiendo aumentos de entre el 60% y 100%”.

Siguiendo con las proyecciones de la encuesta de Zonaprop, el 81% de los propietarios argentinos afirmó con certeza que aumentará el valor del alquiler a sus inquilinos durante este año, aunque un 19% aseguró que no. Y, respecto a las subas, los entrevistados argentinos coincidieron que los alquileres treparán más del 25% durante 2021, otro 30% pronosticó una suba de entre un 15% y 25% y solo el 14% proyectó un incremento menor al 15%. El dato contrasta al compararse con el resto de la región: el 77% de los mexicanos espera un aumento menor al 15%, seguido por los peruanos (76%), los brasileños (61%), los ecuatorianos (26%) y los panameños (17%).

Los inquilinos buscan mudarse

A la hora de poner bajo la lupa la renovación de contratos de alquiler, el 49% de los propietarios pretende hacerlo, mientras que un 29% no lo tiene definido y el 22% se negará a ratificar el acuerdo. Sin embargo, en tiempos de pandemia, el 89% de los inquilinos expresó sus deseos de mudarse.

En relación a dónde, las opiniones se encontraron divididas. Un 50% consideró que quiere mudarse pero dentro de la zona en donde vive actualmente, en tanto el 50% restante le gustaría asentarse en otra parte de la ciudad.

Ventas estancadas

El año pasado, con la economía paralizada más la crisis que atraviesa el mercado desde el 2018, la compraventa de inmuebles cayó por los suelos: de acuerdo con el Colegio de Escribanos de la ciudad de Buenos Aires, fue el peor año de la historia. Con un total de 18.764 escrituras, la cifra resultó 43,9% inferior al acumulado de 2019 (que, vaya y sea de paso, ya había sido catalogado como el peor año hasta ese momento).

En ese contexto, el 61% de los argentinos que cuenta con un inmueble a la venta espera concretar la operación en menos de seis meses, un 27% aguarda a que la propiedad se venda en más de seis meses y el otro 12% confía en encontrar un comprador en menos de un mes. De ellos, el 55% realizó una remodelación arreglo en la vivienda antes de ponerla en venta, pero el 45% restante prefirió no hacerlo.

¿Y por qué decidieron poner en venta su inmueble? Un 69% porque necesita el dinero para poder comprarse otra propiedad y un 29% considera que es más conveniente vender que alquilarlo. Solo un 2% afirma que lo hace porque “es un buen momento para vender”.