Por qué es un buen momento para sacar los dólares del colchón y comprar propiedades

La proximidad de las elecciones y la incertidumbre macroeconómica son algunas de las variables que los especialistas del sector inmobiliario señalan a la hora de explicar la pregunta que más se repite en el mundo del real estate: ¿Por qué no repunta la venta de inmuebles?

De acuerdo a datos del sector inmobiliario, existen en la Ciudad de Buenos Aires más de 200.000 propiedades a la venta. Esta oferta histórica de inmuebles parece no tener techo por el momento, así como tampoco la baja en los precios de venta.

“Estimamos que la oferta de departamentos seguirá creciendo a medida que se venzan los contratos de alquiler firmados y sus propietarios decidan vender los inmuebles en lugar de seguir alquilando”, destaca Jorge Toselli, de JT Inmobiliaria.

Paradójicamente a la exorbitante oferta, los argentinos tienen ahorrados U$S233.323 millones “bajo el colchón”, según las últimas cifras publicadas por el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INDEC) a fines de septiembre pasado. A pesar de que esta “costumbre argentina” no es rentable, ante un escenario con inflación en dólares e incertidumbre electoral, los ahorristas permanecen reticentes a volcar las divisas estadounidenses a la compra de inmuebles, inclusive teniendo en cuenta el descenso de los precios de las propiedades registrados en los últimos meses, que en algunos casos alcanzan un 40 %.

En este sentido, Toselli lamenta que los argentinos “prefieren seguir sentados sobre sus divisas sin buscar otro destino que tenga un mayor rendimiento” algo que considera “totalmente ilógico”, sobre todo si se tiene en cuenta que el valor de las propiedades cayó un 38% en los últimos 10 años.

“Esta actitud es a causa de la desconfianza generalizada que se viene dando desde hace un largo período, independientemente de los gobiernos, por la ausencia de políticas sostenibles en el tiempo y la escasa planificación para el mediano y largo plazo. La gente posterga sus decisiones, aplaza sus sueños y adopta actitudes conservadoras, por miedo a hacer malos negocios o tener inconvenientes por razones difíciles de prever”, indica el broker.

Después de un 2020 en el que se casi se paralizaron las ventas en la Ciudad de Buenos Aires, el total de operaciones de compraventa de inmuebles en capital registró una suba de 29%, lo que se traduce en 2813 escrituras firmadas en septiembre respecto de igual período del año pasado, de acuerdo con un informe del Colegio de Escribanos porteño. La cifra, sin embargo, representa poco más del 1% de los inmuebles en venta.

“Con semejante cantidad de inmuebles ofrecidos, sería lógico imaginar un volumen de operaciones, al menos aceptable, pero por desgracia, ocurre todo lo contrario”, señala el nuevo presidente del Colegio de Escribanos, Jorge De Bártolo.

En esta línea, el monto medio de las operaciones concretadas fue de $10.636.300, equivalente a US$ 102.538, con lo cual subió 8,8% en un año en pesos, y en moneda estadounidense bajó 16,7%. “Los números de septiembre y todo el acumulado del año refleja que, comparado con 2020, cualquier indicador será positivo; pero también está claro que en cualquier mes de este año no se ha superado prácticamente la franja de las tres mil escrituras, y en cualquier año normal teníamos el doble de operaciones”, explica De Bártolo.

Para Damián Tabakman, presidente de la Cámara de Desarrolladores Urbanos (CEDU), la macroeconomía, sumada al impacto del coronavirus, hace que no se espere un aumento de ventas significativo en los próximos meses. “Hay que tener paciencia. Aunque se empieza a notar un rebrote, la incertidumbre propia de la época de elecciones hace que se retraiga aún más la demanda”, dice.

Aprovechar antes del “rebote” de precios

Si bien la baja histórica en el precio de los inmuebles aún tiene un leve horizonte sobre el cual mantener esta tendencia, el eventual aumento de la demanda -que comienza a activarse lentamente- generará inevitablemente que se llegue a un piso con su consecuente rebote. Por eso, los especialistas advierten que es un buen momento para que quienes tienen ahorros en dólares encuentren oportunidades en el mercado.

“Es un gran momento para invertir en el sector porque está barato y vale la pena aprovechar la oportunidad. Las inversiones inmobiliarias no suelen ser para entrar y salir rápidamente, pero estamos atravesando un ciclo de valores tan bajos que aquellos que tengan capacidad de comprar éste es el momento, porque va a rebotar”, dice Tabakman.

Más allá de las dificultades en la macro y la incertidumbre pre electoral, los bajos números en las escrituras de CABA también se explican por la existencia de una “demanda selectiva”, que genera que haya lugares en los que sí se está aprovechando la baja de precios. ¿Qué es lo que se está vendido? “Las Casas en zona Norte que acomodaron estos últimos dos años sus precios entre un 20% y un 30%, las casas en countries que aumentaron los valores y los lotes en barrios cerrados”, indica Daniel Salaya Romera, director de la inmobiliaria homónima. ¿Y lo que no se vende? “Departamentos pequeños que no acomodaron sus precios, pozos y proyectos de empresas o desarrolladores no reconocidos y locales”, apunta.

“El mercado está a la expectativa. Hay compradores y vendedores que perciben que el valor actual de las propiedades puede seguir bajando. En mi opinión estamos en la máxima baja y el mercado va a ir acomodándose -muy lentamente- a sus precios históricos luego de las elecciones. Desde hace 90 días cada vez hay más operaciones, con un crecimiento del 5% intermensual”, añade el broker.

¿Por qué invertir en propiedades, entonces? Para el titular de Salaya Romera “hoy tener dólares guardados en una caja de seguridad, con una inflación en Estados Unidos del 5,5 a 6,0% proyectada para el 2021, significa una pérdida del valor de los ahorros en papel moneda. Y esto el público lo entiende, y va a empezar a gastarlo.”

“Hay muchas oportunidades especialmente en departamentos. Analizando el lento pero progresivo aumento en la cantidad escrituras, sumado a la protección que se quiere tener frente a la desvaloración de los dólares a nivel mundial, ya se están viendo leves recuperaciones que pueden ser el preludio del fin de la caída de los precios y el comienzo del aumento, hay una demanda contenida de casi dos años.

En este punto coincide Andrés Reynal, de Keller Williams Pilar. “Existe una migración del consumo a otros mercados, como a zona Norte y al suburbano, que apuestan a una calidad de vida diferente”, advierte y añade: “Va a existir un rebote de la demanda, que ya se viene recuperando. Todavía hay un componente especulativo de la demanda orientado a la baja. La disminución de precios es posible que tenga todavía un espacio para seguir pero después de las elecciones, si se repiten los resultados de las primarias, los valores vaN a comenzar a aumentar, por eso es un buen momento para invertir”.

Iván de Achaval, presidente de la inmobiliaria Achaval Cornejo, considera que pese a las dificultades del momento, el escenario “está cambiando” y hay “mucha expectativa”. “Una vez que pasen las elecciones la gente debería dejar de lado las decisiones en relación con la coyuntura política y empezar a revolver en búsqueda de una mejor calidad de vida”, considera.

Desde Ocampo Propiedades, advierten que existen segmentos premium que tienen “una dinámica propia mas allá del escenario”. “Son proyectos diferenciales que se ´recortan´ de la oferta general por sus características únicas en términos de ubicación, diseño, categoría, amenities. Y en función de estas características ´resisten´ al contexto adverso y aparecen como buenas alternativas para canalizar dólares”, dice la directora Gabriela Goldszer.

Qué proponen los expertos para reactivar el sector

Ante tanta incertidumbre, la posibilidad de contar con diferentes herramientas para la inversión significaría un buen incentivo para el repunte en la venta de inmuebles. “Estamos en un rubro clave para la economía y necesitamos articular entre todos los sectores vinculados para re dinamizarla: la vivienda es fundamental”, señaló el titular del Colegio de Escribanos.

En este sentido, Toselli destaca que “al no existir crédito de ningún tipo y mucho menos oficial, lo que ayudaría a la compraventa sería reeditar la experiencia del CEDIN, que hace unos pocos años atrás, causó buen impacto en el mercado Inmobiliario y motorizó un importante número de operaciones”.

¿En qué consiste la operatoria con CEDIN? Básicamente en el depósito de los dólares billete, que luego serán utilizados previa compra de un inmueble, lo que facilita la transacción y aumentan la cantidad de operaciones.

“Desde el sector impulsamos todas las herramientas que incentiven la demanda. Tuvimos este año un blanqueo que fue muy breve entonces no llegó a resultar significativo. Por eso estamos pidiendo que vuelva”, apunta Tabakman.

En otra línea, el titular de Achaval Cornejo considera que “al igual que otras medidas siempre fueron herramientas transitorias”. Gabriela Goldszer, titular de Ocampo Propiedades, considera que sería necesario “profundizar el análisis respecto de las posibilidades actuales para una alternativa como oportunamente fue el CEDIN”. “En tal sentido, y ante la falta de confianza que hoy muestra el mercado, no habría certeza que alguna medida como por ejemplo, “blanqueo” garantice una reactivación como ocurriera en el pasado. De todas maneras, probablemente “algo” podría ayudar”, advierte.