Propiedades: el motivo menos pensado que despertó un aluvión de consultas para comprar departamentos

En una reunión esperada por el sector del real estate, la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) se reunió con el Ministro de Economía y Finanzas, Sergio Massa.

El encuentro tuvo la finalidad de compartir con el funcionario el impacto positivo en el sector que tuvo el artículo propuesto en el proyecto de Presupuesto 2023, el cual propone que el blanqueo de capitales también permita comprar inmuebles usados destinados a la vivienda propia o al alquiler tradicional.

El documento elaborado por la Cámara y dirigido al Ministro de Economía advierte que “de los inmuebles ofrecidos a la venta aproximadamente el 90% es usado y solo un 10% son unidades a estrenar o en construcción. Números que explican por qué, para los brokers, la posibilidad de que se incluyan los departamentos usados es clave y una oportunidad para que los inversores inviertan en propiedades en el país que, incluso, se podría destinar al mercado de alquiler.

Si bien la posibilidad de incluir las unidades usadas en el blanqueo por ahora no es nada más que una idea, un comunicado difundido por la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) sobre dicha reunión asegura que la propuesta “generó movimientos importantes en el sector”.

Para el presidente de la CIA, Alejandro Bennazar, se debe en parte a la expectativa que incentivó a las inmobiliarias a “avivar los avisos”: “Hoy los corredores inmobiliarios aumentaron de forma importante la comunicación de la oferta de propiedades a partir de esta posible aprobación y eso hizo que desde el viernes 23 de septiembre haya un aumento exponencial en las consultas y se haya creado varias concreciones de operaciones de venta de unidades usadas”.

Ante ese escenario, Bennazar identifica un público específico que podría estar detrás de las señales de reactivación. Opina que la medida surtió efecto “sobre el comprador que estaba haciendo consultas sobre una unidad usada, no resolvía la compra porque veía mucha oferta en el mercado y estaba tranquilo porque no hay compradores con crédito hipotecario o con blanqueo que lo apuren. Ante la expectativa por la nueva medida, muchos de esos decidieron comprar porque si les gusta una propiedad por la que, hasta hace unas semanas, estaban dispuestos a esperar un mes porque no veían consultas, ahora si hay interesados el riesgo de perderlas impulsa la decisión de comprarla”.

En ese contexto, es que las expectativas de quienes tienen dinero para blanquear y las inmobiliarias empiezan a cobrar fuerza. “Es una medida que venimos trabajando desde hace un año en la Cámara. Si llegara a aprobarse, el aumento de demanda y la concreción de operaciones con dinero blanqueado será superior”, afirma.

En cuanto al proyecto de incluir unidades usadas en el blanqueo, la propuesta establece que el declarante de fondos tendrá que habitar los inmuebles usados que adquiera como casa-habitación o destinarlo al alquiler por no menos de 10 años.

Otro dato clave es que el precio que pague por la propiedad tendrá que ser igual o inferior a dos veces el importe previsto como mínimo no imponible para Bienes Personales, que el año pasado estaba valuado en $30 millones.

Más allá del blanqueo, el presidente de la CIA detecta otro motivo que podría estar alentando la movilización del mercado: “La desvalorización de la moneda acá y en el mundo hace que se hable de la vuelta a lo tangible y eso puede ser el ladrillo”, opina.

En esa línea, ve que puede provocar un efecto dominó que termine sobre las propiedades nuevas: “Al moverse todo el mercado inmobiliario, y sobre todo el usado que es de lo que disponés, hay una parte de ese movimiento que va a ir al nuevo”. Es decir, adelanta, que muchos de los que vendan sus departamentos usados reinvertirán sus fondos en ladrillo nuevo, en unidades de proyectos en construcción.

El futuro de los precios

El aumento de las reservas para concretar operaciones que hubo en las últimas semanas es un indicador de que los compradores ya no “especulan” con el precio. Hoy hay poco margen para contraofertas agresivas: el que publica “caro” no resigna precio –prefiere quedarse con el ladrillo– y mucho menos, el que lo hace a precio real de mercado. Las contraofertas hoy se asemejan al porcentaje histórico: entre el 5% y el 8%, lejos del 15% o 20% de los tiempos pandémicos. “Las propiedades fuera de precio ni siquiera llegan a la contraoferta, porque son descartadas de los filtros de búsqueda”, explica Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria.

Agrega que el comprador actual promedio mira la oferta desde hace tiempo y, a menos que le interese por algún atributo en particular, difícilmente compre una propiedad en zona fuera de precio. En otras palabras, la oferta y la demanda ya asumieron que los precios tocaron un piso, lo que explica por qué dejó de crecer el número de avisos de ventas: hoy rondan los 163.000 en la ciudad de Buenos Aires y, al ritmo actual, se requieren 5,5 años para absorber la oferta. El promedio histórico era de dos años. “No vemos motivos para que siga bajando el valor en Capital Federal. En Palermo o Recoleta, los valores bajaron hasta 35%. Quienes querían comprar y no podían, hoy tomaron la decisión de hacerlo”, dice Diego Cazes, socio de L.J. Ramos.

La extensión del blanqueo para proyectos nuevos

Este año se prorrogó el blanqueo para la compra de unidades en construcción por 360 días. Si bien tradicionalmente aplica para las obras en curso con un grado de avance inferior al 50%, la extensión de la medida también permite invertir en un largo listado de proyectos que fueron aprobados para el blanqueo del año pasado. Dado que ya pasó casi un año y medio, algunos de ellos ya fueron terminados o están por concluirse, por lo que también es posible adquirir inmuebles próximos a entregarse.

El plazo más atractivo para que los inversores blanqueen el dinero serán los primeros 90 días corridos tras la sanción de la norma ya que la misma cobrará un impuesto especial del 5%. Este plazo termina el 19 de noviembre de 2022.

Para quienes se adhieran después de ese plazo y durante los siguientes 90 días corridos se aplicará una alícuota del 10% sobre el dinero blanqueado.

Por último, el tercer plazo arrancará a los 180 días de la sanción de la norma y se extenderá hasta 180 días corridos. En este caso, “la pena” será del 20%.

La medida fue celebrada por los referentes del sector que esperan un ingreso de entre US$4000 y US$5000 millones en obras de viviendas y oficinas, montos notoriamente superiores a los registrados en el blanqueo de 2021, en el que se estima que se declararon US$200 millones.

Tal es la buena repercusión que hay desarrolladores que se animaron a ir un paso más allá y ofrecen cubrir el costo del blanqueo para promover sus propios proyectos. Es el caso de la inmobiliaria de Argencons, Unité Quartier, que absorbe el 5% de la alícuota a pagar para los inversores que blanqueen su dinero antes del 19 de noviembre.

Carlos Spina, socio de Argencons, aclara que la cobertura del costo para la desarrolladora significa la mitad de la alícuota en dólares, ya que el 5% que impone la ley se traduce a dólar oficial y al cambio del blue pasaría a costar casi un 2,5%.

Esta posibilidad por ahora aplica únicamente para el proyecto Distrito Quartier, el cual tiene la ventaja de ser uno de los que entró en el blanqueo pasado y por ende ya ofrece la entrega inmediata de sus unidades sin cuotas mediante.

“La iniciativa generó un gran aumento de consultas. Ya se facturaron US$1 millón con el blanqueo y hay más en camino”, finaliza Spina.