Propiedades: radiografía de un mercado con sobreoferta de venta

Hoy en día, la realidad del mundo del real estate tiene una premisa ineludible: hay muchos vendedores y pocos compradores. Las incógnitas, entonces, pasan por analizar las causas profundas que afectan a la compraventa, los posibles plazos de recuperación del mercado o las perspectivas de futuro. Para entender mejor las vicisitudes de un mercado agazapado y en standby, pero no necesariamente golpeado permanentemente, LA NACION convocó a tres expertos, quienes intercambiaron diagnósticos, opiniones y panoramas en una charla distendida con José Del Rio en el marco de la sexta edicion del Summit de Real Estate. Martín Boquete, socio director de Toribio Achával; Diego Cazes, director general de L.J. Ramos; y Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades, sobrevolaron sobre cuestiones como las tendencias de la demanda pospandemia, el futuro de los precios de las propiedades, la incidencia del dólar, los nuevos amenities, y los efectos de una macroeconomía incierta. Los tres coincidieron en el mismo punto: el vigoroso mundo del real estate argentino sigue ahí, con sus mismas fortalezas, y espera un viento de cola que pueda impulsar una rápida recuperación.

“Hay una demanda contenida que viene desde antes de la pandemia, que existe hace tres años porque parte de la demanda perdió la capacidad de comprar. Estamos más pobres como sociedad y eso es ineludible”, define Boquete. Ahora, entonces, flota la sensación general de oportunidad y hay voluntad de compra, pero lo que falta es claridad con respecto al reacomodamiento de precios en el marco de una lenta normalización después de meses de pandemia, que difícilmente puedan ser tomados como un punto de equilibrio. ¿Las propiedades van a seguir bajando? Boquete lo resume con una analogía culinaria: “Funciona como cuando tenés hambre pero estás esperando que el reloj diga cuándo es hora de comer. Mucha gente incluso tiene identificado el producto que quiere comprar. Falta el empujoncito, o la sensación de que se cierra a buen precio”, explica. “El metro cuadrado que antes valía US$3000 hoy vale US$2000. Puede bajar un 5% más, pero no mucho más. Es el momento de la oportunidad y estamos próximos al punto de inflexión en el que comienza una recuperación”, vaticinó Boquete. El famoso toque de piso. Goldszer, por su parte, sostuvo que las consultas y búsquedas son crecientes, y que el ladrillo conserva no solamente su lugar privilegiado como reserva de valor ante los vaivenes argentinos, sino también como inversión. “Falta un poco de confianza en la macro para empujar a la demanda a tomar decisiones. Ya se percibe un clima de mayor entusiasmo”, expresó. Cazes coincidió en la apreciación de que la demanda, sin dudas, está. “Si hay oferta es porque hay demanda. Hay mucho deseo de compra pero miedo a dar el paso”, expresó. Además, añadió que los brokers deben acompañar al reacomodamiento de precios: “Los brokers tenemos que mostrar al cliente lo que está pasando, comunicar los valores que realmente se convalidan. Aunque cueste, hay que tasar con responsabilidad”, apuntó. Sobre los precios, el director de L.J. Ramos fue cauto: “Pueden bajar un poco más”.

¿Qué factores explican el bajo nivel de actividad? Los expertos volvieron a coincidir en un punto recurrente: la clásica falta de crédito hipotecario, que excluye a una porción nada desdeñable del mercado. Otro punto crucial es el cepo al dólar. Cazes lo resume: “Son operaciones que se hacen con dólares y escasean los dólares”. Además, la aludida renuencia de los propietarios a convalidar las bajas. Nadie quiere sentir que está vendiendo barato, pocos bajan los precios y estos se sostienen artificialmente. Si se agrega el condimento de la escasez de dólares, la consecuencia es obvia: pocos compradores quieren desprenderse de billetes norteamericanos. Además, Cazes cree que influye la expectativa de que “la baja de los activos en la Argentina es temporaria”. Boquete, por su lado, coincide en que la pandemia trajo consecuencias que, sin embargo, se apilaron de una estructura de por sí inestables. “La pandemia cambió, por supuesto, pero lo que más influye es la economía”. Goldszer, agregó que, a medida que mejoren las expectativas, con mayor vacunación y por lo tanto mayor actividad económica, el repunte de la actividad sin duda acompañará al sector inmobiliario.

Las transformaciones pandémicas, creen los brokers, se reflejan con mayor claridad en las tendencias de demanda. “La casa se convirtió sin dudas en el lugar que más tiempo se habita, y por lo tanto el cliente comenzó a valorar y mirar otros lugares de la casa”, explica Goldszer. “Aparecen ideas y tendencias nuevas; hasta están quienes ofrecen una ‘oficinita’ en tu jardín”, añade Boquete entre risas. Cazes resalta un corrimiento del foco, una menor importancia de la ubicación de un inmueble y mayor atención a la cantidad de espacio. “Ya no es más location, location, location. Hoy se busca más espacio”. En esa línea, consecuentemente, va la explosión de la demanda por lotes y casas en los suburbios, particularmente en la zona norte. En el entorno urbano, por su parte, supone más balcón, más terraza, espacios de co-working o para reuniones, incluso cafés adentro de complejos residenciales. Todas características que se agregan a la demanda de los amenities clásicos, como las piletas o los gimnasios.

Muchas aristas se abrieron en este debate sobre un mundo del real estate que, como todos los rubros, sufren transformaciones y, en el caso argentino, además batallan contra un entorno económico difícil. La velocidad y alcance de una recuperación, obviamente, dependerá de la evolución en el ecosistema macro. La sobreoferta, paradójicamente, es un activo de tal recuperación. Cuando comience a bajar la marea de la incertidumbre, quedará a la vista un mar de oportunidades y precios atractivos que pueden generar un rápido golpazo de actividad. Más movimiento es más consumo, más consumo es más oferta. El real estate todavía aguarda su nuevo punto de equilibrio y, al decir de Cazes, “el 2022 está lleno de posibilidades”.

Durante el encuentro d también hubo espacio para las historias de color y para analizar fenómenos que trascienden los números. La paisajista Patricia Salmun Feijóo profundizó sobre cómo la pandemia potenció la demanda de plantas. “Al no poder salir, la gente prestó atención a los requerimientos del contacto con el verde, con la naturaleza. Y en los aspectos comerciales también, cualquier comercio gastronómico que tuvo la oportunidad de armar una terracita, un balcón, un lugar donde poder permitir que la gente se reúna también fue muy valorado Estar en contacto con la naturaleza aumenta nuestro autoestima, disminuye el estrés, la ansiedad, refuerza el sistema inmunológico. Nosotros nos frenamos pero la naturaleza siguió su curso y su ritmo” relató la especialista.

Las historias inspiradoras también cultivaron a quienes siguieron el encuentro de más de cuatro horas emitido en vivo por lnpropiedades.com.ar. La arquitecta y fotógrafa, María Faire compartió su experiencia de vivir de construir casas de adobe : aún en pleno siglo XXI,. “Es el material que lo tenemos al alcance de la mano, que lo trabaja la gente del lugar, es muy accesible económicamente y de excelentes virtudes de aislante térmico y acústico”. Faire construye en Tafí del Valle, Tucumán. ¿Cómo hace?. “Aca la piedra del Tafí se llama Piedra Bola que se utiliza para la parte de los cimientos, todos los muros envolventes son de adobe, carpintería es de madera y los techos: vigas de madera de quebracho, con la paja que se recoge en Tafí del Valle, atada con tientos de cuero y unas cañitas cada tanto. Como en los terrenos hay mucha piedra y a veces hay que moverlas para poder construir, por ahí se elige una y se la deja dentro de la casa”, concluyó.

Por último, la muralista María Belen Vicente, reconocida en el mundo, confesó que comenzó a pintar murales cuando estaba en una búsqueda. “Para mi es muy importante el entorno en el cual pinto como que no puedo ignorar que hay mucha gente pasando todos los días y que tienen que ver esa obra, entonces trato de dejar un mensaje que sea significativo. En los últimos 7 u 8 años debo haber hecho más de 100 murales”, relató la artista que viajó por México, Uruguay, Estados Unidos, Nueva Zelanda y Bosnia. “Pintar murales generan un gran cansancio físico, pero lo disfruto porque me permite dejar de pensar y vivir como en un mundo paralelo en el cual estoy pintando y estoy concentrado en eso”, finalizó.

Si querés ver el encuentro completo podés revivirlo en https://realestate.lanacion.com.ar/

Además, podés disfrutar de la cobertura completa en lnpropiedades, y en la edición especial que se publicará en el suplemento de Propiedades que sale este sábado 21 de agosto y en el de Inmuebles Comerciales que publica el próximo lunes 24. Además podés disfrutar de lo que nadie vio del encuentro en nuestras redes @lnpropiedades en Instagram y en Facebook.

Por Tomás Gonzalez Casartelli

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