Propiedades: récord de los avisos de venta, afirman que la suba “no tiene techo”

Los avisos de venta de departamentos en Capital Federal se acumulan día tras día. En la primera quincena de mayo, se registraron un total de 111.503, un 8% más que en marzo, según las publicaciones de ZonaProp. En un contexto de baja demanda, muy pocas operaciones se concretan, lo que lleva a que el stock se acumule. Pese a que la caída en los valores de venta de las propiedades no da tregua y continúa en descenso, muchos deciden resignar precio y vender su inmueble antes que ponerle el cartel de alquiler.

“La cifra de departamentos en venta seguirá en ascenso. Semana tras semana vemos que aumenta. No encuentra su techo”, aseguró Soledad Balayan, directora de Maure Propiedades. ¿Por qué sucede esto? Según explicó la broker, se trata de un fenómeno que tiene múltiples factores y comenzó hace tiempo, pero con la pandemia de coronavirus se intensificó. “Con el cepo anterior había pasado lo mismo hasta que, en 2015, de cara a las elecciones, empezó a haber un cambio de expectativa, que llevó a que se generaran más operaciones “, indicó. “Ahora se abre un nuevo capítulo. La segunda ola vino con un parate en la actividad en general, que dificulta que se cierren operaciones y hace que se acumule el stock”, señaló.

Los factores que impactan en la acumulación de stock

Balayan habla de “un círculo vicioso” que enfrenta el mercado inmobiliario en donde se vinculan ocho factores que explican el panorama: por un lado, hay una acumulación del stock en venta y una demanda de compra que se encuentra en los niveles mínimos. Además, los precios de publicación no son referencia de los valores de venta, algo que, junto al deterioro del salario real y la falta de acceso a créditos hipotecarios, lleva a que la cantidad de operaciones que se concretan sea de las más bajas de la historia. A su vez, el cepo y las restricciones cambiarias, sumadas a la baja rentabilidad y las condiciones que impone la nueva ley de alquileres, dificultan el mercado.

La broker compartió los datos que indican cuánto aumentó la oferta de inmuebles en venta en un año: 48% en la comparación de abril pasado con los avisos que había publicados el mismo mes del 2019 y 18% respecto a 2020. “Los argumentos que recibo de los propietarios que quieren vender es que por menos valor prefieren no alquilarlo, que tienen temor a que el precio quede muy por debajo del valor de mercado, que no le paguen el alquiler o las expensas y que la Justicia no haga nada”, relató.

La oferta de inmuebles en venta aumentó 48% en dos años, los peores en la historia del sector

“La ley de alquileres no favoreció. Ajustarse tres años a la norma y bajo un índice que no tiene en cuenta parámetros del mercado hizo que el propietario se ponga más temeroso. Todo eso influyó en que parte de esa oferta pueda estar yendo a la venta”, analizó. Por otro lado, sostuvo que el aumento de los departamentos en venta pone de manifiesto cierta “falta de confianza en el país”. “La gente quiere deshacerse de un activo que está muy arraigado al territorio”, afirmó.

Hasta mediados de marzo, solo dos meses atrás, se registraron 103.000 avisos publicados, mientras que febrero cerró con 100.059. ¿Por qué en un contexto de baja demanda los propietarios siguen poniendo los inmuebles a la venta? Para Balayan, es porque no tienen otra alternativa. “Lo que más me dicen es que no encuentran una salida. Les cuesta tomar una decisión por el nivel de incertidumbre que hay en todos los aspectos”, manifestó.

En este contexto, los proyectos en pozo o en construcción son una oportunidad, porque el costo por metro cuadrado aún es competitivo y además permiten dolarizar los ahorros en pesos

Además, para la broker se suma otra explicación: es que el “testeo” del dueño está “subsidiado” por el sector inmobiliario, que cubre los gastos de publicar la propiedad. “La mayoría de esos precios no se van a convalidar. De alguna manera, el sector inmobiliario está subsidiando la prueba de a ver si el propietario logra vender el inmueble a este precio”, remarcó.

En cuanto a los valores de tasación, la especialista aseguró que la pandemia ayudó a que algunos de los dueños se dieran cuenta de que la situación “es preocupante” y la cantidad de operaciones, “alarmante”. “La probabilidad de vender es muy baja si ponen precios altos. De alguna manera, mostrar este panorama cambió la perspectiva de algunos propietarios”, analizó.

En cuanto a las pocas ventas que se concretan que, de acuerdo al número de escrituras del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires en marzo alcanzó apenas un 2% del total disponible del mercado, los departamentos de tres ambientes son los más demandados. “Los monoambientes, por otro lado, cuesta mucho que se vendan, porque generalmente son productos destinados al inversor, que ahora no está. Además de que son poquitos, la ley de alquileres desincentiva la inversión”, explicó Balayan.

Tras 29 meses de caída consecutiva, a fines de 2020 se registró un crecimiento en las ventas dado que en noviembre y diciembre, tanto en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires como en la Provincia, se firmaron más escrituras que en los anteriores meses del año. Si bien el 2020 fue decretado en el mercado inmobiliario como “el peor año de la historia” en ventas, con una caída del 43,9%, los últimos dos meses hicieron que ese descenso no fuera mayor gracias a un incipiente repunte.

El 2021 comenzó con el pie derecho: en GBA, en enero, se registraron un 53% más escrituras que en el mismo mes del año anterior y en CABA el aumento interanual fue del 16,5%. De cara a la segunda ola de coronavirus, el sector espera los últimos reportes para ver hacia dónde va ahora la tendencia.

Las oportunidades

La buena noticia es que hay oportunidades para comprar en pozo. El costo de la construcción en dólares bajó abruptamente a partir del segundo trimestre de 2018 y tocó su piso hace aproximadamente un año. Sin embargo, la estabilidad del dólar de los últimos meses y el aumento en los precios de los materiales de obra lo llevó a recuperar parte de ese terreno perdido. La pregunta que se hacen los inversores, entonces, es si sigue siendo una oportunidad comprar departamentos de pozo y hasta cuándo será provechosa esa ventana.

Tomando el valor del dólar blue, los datos de Reporte Inmobiliario marcan que, tras el pico de U$S1188 que alcanzó el metro cuadrado en la primera mitad de 2017, comenzó una baja que llegó hasta los U$S409 en abril y diciembre de 2020, para luego remontar hasta los U$S673 actuales. Naturalmente, en los grandes números hay coincidencia en que hoy es mucho más conveniente comprar que hace tres o cuatro años.

Según un informe de la inmobiliaria Predial, en un contexto económico recesivo y con valores de las propiedades a la baja, quienes mueven capital o tienen capacidad de ahorrar pueden llegar a obtener una ganancia futura de entre el 30% y 40% si compran desde pozo. “Actualmente, en el mercado hay obras ya iniciadas a precios muy competitivos. Difícilmente volvamos a verlas en esos valores. Estamos en el momento ideal para concretar este tipo de operaciones”, señaló Gabriel Brodsky, CEO de la firma. “Se espera que, para la fecha de finalización de la obra, estimada en dos años y medio, los valores se hayan recuperado generando un importante retorno del capital invertido si lo que se busca es revender”, agregó.

Para Carlos Spina, socio y director comercial de la desarrolladora Argencons, “es un buen momento porque hay opciones en pozo, opciones para colocar pesos y opciones para pensar que si uno compromete un flujo de pesos para los próximos 24 meses por ejemplo, a la muy buena foto que tenemos hoy se le puede dar un muy buen final si la evolución de la CAC y el dólar va como la mayoría cree que ocurrirá”.

El blanqueo

Un análisis aparte merece las posibilidades que genera el blanqueo. En términos concretos, quienes depositaban el dinero hasta el lunes 10 de mayo en una cuenta especial para comprar un departamento en un proyecto con un avance de hasta el 50%, pagaban 5% de multa, que al calcularse al valor del dólar oficial, en términos prácticos, representaban un 3%. Ahora y hasta el 9 de junio, quienes acrediten fondos no declarados deberán pagar una multa del 10%. “Un porcentaje que cuando uno hace la conversión al valor del dólar oficial termina siendo de un 6%”, aclaran en el mercado y reconocen que para impulsar el blanqueo están bajando el precio de las propiedades. “Ajustamos un 3% para que la multa termine representando el mismo porcentaje de la primera etapa”, explica el desarrollador.

Martín Boquete, director de Toribio Achával, contó que están recibiendo muchas consultas de sus clientes sobre el tema. Y cree que es un buen momento para blanquear capitales y comprar una propiedad. “Hay mucha oferta de emprendimientos y eso posibilita mejores precios. En el pozo están entre un 20% o 30% por debajo de lo que estaban antes de la pandemia.

Qué pasa con los alquileres

El mercado de alquiler tiene su propia dinámica. Tras la sanción de la Ley de Alquileres en julio pasado, que repercutió fuertemente en el mercado inmobiliario, los precios de los alquileres fueron los primeros en verse afectados. En el cuarto trimestre del año pasado, en la ciudad de Buenos Aires se registró una suba del valor del metro cuadrado en alquiler de los departamentos usados: promedió un 53,8% para los de uno y dos ambientes y 63,7% para las unidades de tres ambientes, de acuerdo con la Dirección General de Estadísticas y Censos (DGEyC) del Gobierno porteño.

Al tomar como valor de referencia la disparada de precios del 63,7% de los departamentos de tres ambientes si se lo compara con la inflación acumulada promedio del mismo período octubre-diciembre, el dato impacta: los alquileres más que duplicaron al índice de Precios al Consumidor de la Ciudad de Buenos Aires (IPCBA), la cual fue del 30,6% en términos anuales.

Con las nuevas reglas del mercado que impone la ley de alquileres sancionada en julio 2020, que extiende los contratos de dos años a tres, que plantea que los aumentos sean anuales (y ya no semestrales) tomando como ajuste un índice que elabora el Banco Central, que las expensas extraordinarias las pagan los dueños, los propietarios están retirando cada vez más sus inmuebles para alquiler y prefieren ponerlos a la venta.

“En cuanto a los avisos de alquileres, se ve un aumento de una semana a la otra, pero mucho más pequeño. Puede ser porque hay acumulación de stock, porque los precios subieron mucho y no así los salarios. Eso hace que empiece a retraerse la rotación”, explicó Balayan. Además, indicó que hubo una merma en la tasación y que, cuando se realiza, “muchos no se deciden a ponerlo en alquiler”. “La gente que puede solventar los gastos del mantenimiento lo piensa dos veces, se toma su tiempo”, afirmó y agregó que, si hubiera turismo, el panorama de los alquileres sería aún peor, porque algunos se volcarían al mercado temporario, que les da mayor flexibilidad. “Falta un mes para que se empiecen a ajustar los contratos con el nuevo índice, eso va a ser clave. Ahí el propietario va a decir si se vio favorecido o perjudicado”, anticipó.