Pros y contras de vivir cerca de un estadio

¿Zonas estigmatizadas o altamente valoradas? Los estadios son parte del ADN de un barrio, marcan su ritmo y forman parte de la vida de sus vecinos. Hay quienes lo consideran un plus y otros que lo padecen. Poder tener un centro deportivo es muy valorado por familias y amantes del deporte, para quienes viven en edificios representa un pulmón que no corta la vista abierta, levanta comercialmente a la zona, cuenta con mayor seguridad, sin embargo, como contrapartida las congestiones de tránsito, aglomeraciones, posibles disturbios y ruidos molestos los días de partidos o de recitales se convierten en grandes desventajas. En la Ciudad de Buenos Aires, los barrios de La Boca, Núñez, Caballito, Liniers, La Paternal, Villa Crespo, son algunos de los que albergan estadios, pero ¿inciden en el valor de las propiedades aledañas?

“A priori no podría enumerar ventajas de vivir cerca de un estadio, sin embargo, en el caso del estadio de River, ninguna de las aparentes desventajas impidió que el barrio del mismo nombre, en Núñez, se desarrollara y se consolidara. Tampoco impidió que con el tiempo se convirtiera en aspiracional para un segmento del mercado”, explica Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades.

Para Miguel Di Maggio, director de la inmobiliaria Depa, el hecho de que una propiedad se encuentre en las cercanías de un estadio no es algo que le aporte un valor en particular, ya sea en cuanto a venta o alquiler. “Incluso teniendo en cuenta estadios como el de River Plate, uno de los centros deportivos con mejor ubicación en nuestro país, las propiedades en las cercanías del estadio no se han revalorizado en los últimos años. Cosa que sí ha sucedido con otras propiedades ubicadas en el mismo barrio, pero no en las inmediaciones del estadio”, aclara.

Coincide Goldszer, en que los precios de las zonas cercanas a la cancha varían prioritariamente en función del estado de la propiedad. En Núñez, hay casas sobre lotes propios con jardín y piscina que son muy valoradas, especialmente en esta coyuntura de cuarentena. “Consideramos que, en estos casos, el impacto del estadio es neutro ya que el barrio se fue consolidando precisamente en el tiempo con la preexistencia del estadio”, explica.

Mientras que Diego Migliorisi, corredor inmobiliario, asegura que, para las canchas de fútbol, la situación cambió significativamente al no concurrir a los partidos la hinchada visitante. “Al irse los visitantes ya desde hace varios años esa situación de caos fue mermando, de hecho, hay menos policías cortando calles, siempre dependiendo del equipo, obviamente. Por ejemplo, en el caso de clubes de primera B venían equipos con hinchadas bastante violentas y era complejo, pero este es un tema que está solucionado por el momento, y suspendido en esta situación de pandemia”, explica.

En cuanto a estadios donde se realizan eventos, como el Movistar Arena, en Villa Crespo; el microestadio de Argentinos Juniors; Obras Sanitarias que fue recientemente remodelado, están preparados con una acústica especial que prácticamente no afecta al entorno. “Los recitales potencian mucho al comercio porque son miles de personas que pasan al mismo tiempo y la demanda de servicios, fundamentalmente de gastronomía, aumenta”, agrega Migliorisi para quien estas zonas se revalorizaron mucho comercialmente porque eran zonas donde no pasaba nadie y consiguen un mayor movimiento. “Algunos vecinos tenían miedo por la acústica, pero no hubo problemas, las quejas principales fueron por el corte de calles, pero no se vieron afectadas las propiedades en cuanto a la baja de precios. Creo que afectaba más el tema de los estadios de fútbol cuando venían hinchadas violentas”, comenta el bróker que comercializa tres proyectos cercanos al estadio Atlanta y al Movistar Arena, uno sobre la avenida Juan B. Justo, otro en la calle Murillo y el último en Muñecas. Se venden a un valor del m² que oscila entre los US$1700 y los US$2000. Y están próximos a lanzar dos proyectos más en la zona, un edificio en Humboldt al 800 y otro en Darwin al 200..

Desde Zonaprop aseguran que en cuanto a precios en relación a la ubicación de una propiedad, la realidad es que se rigen principalmente por el barrio donde se encuentran y no tanto por la cercanía a los estadios en sí. Por ejemplo, el barrio de La Boca es mucho más económico que Núñez, tiene un valor de US$1.812/m² frente a US$3.188/m², que corresponde al precio del barrio donde se encuentra el estadio Monumental.

En el barrio River, las cotizaciones varían según el tipo de producto, más que por la cercanía o no al estadio. Por ejemplo, en los proyectos a estrenar los precios van desde US$2800 hasta US$6500 promedio el m², según la envergadura del proyecto, la ubicación, las alturas, las vistas, las terminaciones, los amenities. Lo mismo pasa con los alquileres. “Los pisos altos son valorados por sus vistas en general, cuando la vista es abierta, al río, a la ciudad, otorga más luminosidad a las propiedades y esto siempre es un valor. Por ejemplo, en los proyectos de Ocampo cercanos al estadio de River, vemos que en las torres desde los pisos más altos puede verse el río, y el hecho de estar frente al estadio permite vistas más abiertas desde cierta altura”, aclara Goldszer.

Por otra parte, en el barrio de La Boca, el emprendimiento de la marca Visneto, desarrollado por Desinar, se ubica a pocas cuadras de Boca Juniors, con vistas a la Bombonera. El proyecto está sobre la avenida Almirante Brown, arteria principal del barrio, muy cerca del microcentro, de Puerto Madero y de los accesos. “Actualmente estamos comercializando las últimas unidades ambas con vista abierta, una de dos ambientes, en el octavo piso y otra de tres ambientes en el piso 13 por debajo de los US$1400/m² y la entrega está prevista para 2021”, señala Daniel Klasmer, gerente de la desarrolladora. Como plus para los fanáticos, el proyecto cuenta con quincho, parrilla, terraza y jardín con solárium con vistas a la cancha de Boca.

Para los que por distintas razones quieran establecerse en las cercanías de un estadio, desde Zonaprop aconsejan que antes de mudarse conviene conocer bien cuáles son los canales de circulación de hinchas o público para evitar instalarse en las calles aledañas a esas aglomeraciones. “También, es necesario chequear el radio de cercanía al estadio para que en los días en los que se celebrarán nuevamente los partidos, los ruidos no sean molestos. Además, es importante averiguar cuáles son los programas sociales de los clubes y los beneficios de asociarse, ya que para las familias amantes del deporte puede ser ideal estar cerca de un estadio que permita realizar diversas actividades recreativas”, explican.

“El mejor consejo es tener muy presente el efecto de la cercanía al estadio en la vida cotidiana. Aquí es importante distinguir entre inmuebles destinados a vivienda o destinado a oficinas, así como también la dinámica de la vida familiar. Por ejemplo, en las familias que el fin de semana lo pasan en el country, las problemáticas tanto diurnas como nocturnas de los estadios resultan imperceptibles”, advierte Goldzer.

• La zona cuenta con un pulmón que no corta la vista abierta de los edificios cercanos.
• Las calles aledañas y el barrio se potencian comercialmente.
• Aumenta el nivel de seguridad porque tienen custodia permanente.
• Se generan nuevos lugares de estacionamiento, lo que cubre una demanda los días que no hay espectáculos.
• En el caso de clubes con actividades deportivas, son un plus para los deportistas y familias con chicos.

• Aglomeraciones y cortes de calles los días de partidos o recitales.
• Inseguridad los días de partidos.
• Problemas de estacionamiento en la calle.
• Necesidad de planear una logística especial para entrar o salir del hogar durante los días de eventos deportivos o recitales.
• Ruidos molestos.

Si se tienen en cuenta las dinámicas en otros países, por ejemplo, en el caso de Uruguay, los estadios no afectan los precios de las propiedades aledañas. “En Uruguay no se presentan las complicaciones que se dan en Buenos Aires en cuanto a la afluencia de público. El único estadio grande en Montevideo es el Centenario, que está emplazado en el Parque Batlle. Esto hace que la afectación a la comunidad sea menor”, dice Gustavo Pereira, titular de la comercializadora uruguaya Amarras. El resto de los estadios no tiene tanta afluencia de público. Por ejemplo, el estadio de Defensor Sporting, se ubica en una zona como podría ser como el barrio de Recoleta, en Buenos Aires, pero tiene baja convocatoria; incluso el nuevo precio de Peñarol, el Estadio Campeón del Siglo, también se ubica dentro de un parque lo que minimiza los inconvenientes en la zona.

En Miami, sin embargo, los estadios revalorizan las propiedades cercanas a donde se encuentran. “Un caso concreto es el del American Airlines Arena, el estadio del equipo de básquet de la ciudad, los Miami Heat. Se ubica en el centro de Miami, junto a la Bahía Byscaine y habitualmente se lo utiliza tanto para partidos de básquet como para conciertos. Allí, el Downtown es espectacular. El hecho de que se ubique el estadio en un lugar determinado genera muchísima presencia de gente y son estadios que levantan las zonas. David Beckham tiene planeado construir un estadio en la misma zona y a partir de eso los lotes y las zonas aledañas fueron subiendo de precio”, señala Jorge Kupferman, bróker de Miami Life Relaty.

Por Silvina Vitale

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