Punta del Este: de la Brava a José Ignacio, los precios y el boom inmobiliario de un destino que no para de crecer
Las zonas con potencial, los emprendimientos con servicios ultra premium y los barrios que forman parte de los nuevos corredores que redibujan los límites residenciales de Punta
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Por Victoria Aranda y Carla Quiroga
Esta temporada se perfila en el Este como una de las más exitosas de los últimos años, perspectiva dada por un dólar que se percibe comparativamente bajo y por la fidelidad del público de siempre, más ajeno que otros a las coyunturas cambiarias.
Con todo, lo cierto es que las expectativas llegan hasta el universo del ladrillo y, en ese sentido, la oferta crece. Concreta, Alejandra Covello, titular de la inmobiliaria homónima, cifró en más de 400.000 los metros cuadrados aprobados para hacer proyectos, citando, a la vez, a un ex intendente de la ciudad. Con ese número como antecedente, indica, “todos los terrenos en primera línea empiezan a escasear”.
De hecho, en enero del 2025, el empresario argentino Eduardo Costantini compró un campo de 145 hectáreas ubicado sobre el kilómetro 170 de la ruta 10, a cinco kilómetros de Punta Piedra, antes de llegar a la zona de José Ignacio, en Punta del Este, Uruguay.
El empresario desembolsó US$11.200.000 en la subasta que realizó el Gobierno uruguayo de la tierra que perteneció a Lázaro Báez. De esta forma, el desarrollador más que triplicó el valor base que fue de US$3,5 millones. “Es un terreno con 415 metros de frente y doble salida. Ya funcionaba un club de polo y la idea es redoblar la apuesta”, explicó Costantini, quien cerró un acuerdo estratégico con Adolfo Cambiaso para realizar un emprendimiento con foco en el polo.
El creador de Nordelta está convencido de que el cambio y la flexibilización de regulaciones en la inmigración de los caballos convertirá a Uruguay en un centro natural de polo referente en el mundo, como sucedió en Palm Beach. “Queremos ser parte de ese cambio histórico. Además, Punta del Este será un punto clave a nivel internacional por la cantidad de extranjeros que todos los años visitan la ciudad, y para quienes el programa de polo es parte de su agenda central”, explicó.
No hay duda, todos miran a Punta. En consecuencia, desarrolladores y arquitectos buscan opciones, proyectan en sintonía y la ciudad se expande. Por caso, en la Parada 7 de la avenida Roosevelt, están “Diamond, el proyecto de 20 pisos en construcción cerca de Punta Shopping, y Rise, un complejo inmobiliario ubicado en la Parada 18 del mismo corredor que tendrá un centro comercial a cielo abierto. Ambos están en pozo, y son ideales para vivir todo el año”, apunta Covello, aclarando que un monoambiente arranca en los US$120.000.
“Después tenés la demanda que busca proyectos en la Brava sí o sí”, afirma la broker. “Ahí, aún restan por vender las últimas unidades de la Trump Tower con un concepto de hospitality, algo así como hotelería para edificios, con desayuno o un trago cuando volvés de la playa”, comenta e ilustra, describiendo tanto a la demanda como a un nuevo tipo de oferta con servicio de hotelería que también es tendencia en la ciudad esteña.
A la hora de analizar las tipologías, Mariano Galeazza, socio de Desarrollos Norte, que junto a Baalbec, Ignacio Colombo de Casa Living San Isidro, y Donato Group desarrollan Casa Living Manantiales, explica que las vistas son fundamentales. De hecho los edificios de su emprendimiento se construyen en un terreno con doble vista al agua: el mar y la Laguna Blanca. “Todas las unidades dan al agua”, aclara y agrega: “Son departamentos que tienen el espíritu de una casa con ambientes más amplios que los tradicionales”. El emprendimiento se lanzó en enero del año pasado y durante esta temporada se presentará un nuevo edificio.
Respecto a quien compra en Punta, “hay mucho movimiento y no solo de argentinos, sino también de brasileños y paraguayos”, reconoce Gonzalo Urdapilleta, master broker de Selenza, el emprendimiento que ya tiene tres edificios y avanza en cnstrucción de otros cinco en donde el metro cuadrado cotiza a US$4500 –sin considerar los metros comunes-. Está en Manantiales y uno de sus puntos fuertes es que tiene más de 200 metros de frente al mar. “Apunta a un público, que valore la vida en comunidad de club con expensas bajas”, explica Urdapilleta, quien asegura que la location es clave. “Va a crecer la zona del balneario Buenos Aires y los emprendimientos en ubicaciones estratégicas entre La Barra y José Ignacio serán los más buscados”.
Festival de firmas
Pero en la Brava hay más. Para los fans del área, está el nuevo proyecto de Molteni-Ott, The Rock, un emprendimiento en donde el metro cuadrado cotiza a US$10.000/m². “Junto a Cirpiani, es el más caro de la ciudad”, asegura Leonardo Mauche, titular de la inmobiliaria Luxury Punta. Son 25 residencias más penthouses de lujo, con vistas y servicios de excepción.
Vale decir que la rúbrica del arquitecto Carlos Ott no es la única que forma parte de la nutrida oferta en diseño que hoy por hoy ofrece la ciudad. En este sentido, en Toribio Achával mencionan Atelier, la nueva torre residencial de 26 pisos de la marca Le Parc ubicada en Parada 8, en Roosevelt y Guanabara, diseñada por el estudio internacional Gómez Platero, con unidades que arrancan en los US$209.000.
En la oficina porteña de Toribio Achával, que comercializa el proyecto, dicen que combina arquitectura, amenities y el prestigio de la marca. “Desde el inicio se toma en consideración a la Argentina ya que muchos invierten en Uruguay”, explica Alfredo Khazam, líder de proyecto, consultado por el canal de ventas local de la iniciativa esteña. “Por otro lado sumamos todo lo que es el sur de Brasil, ya que es un producto aspiracional y de alta gama”.
El emprendimiento tiene unidades de entre 89 m² y 96 m² que combinan un dormitorio con un amplio living divisible, permitiendo crear un segundo dormitorio en suite, un espacio de trabajo o una sala de estar extendida. “Son ideales tanto para quienes buscan una segunda residencia en Punta del Este como para quienes priorizan la inversión en propiedades con alto potencial de renta”, agrega Darwin Scrollini, otro de los comercializadores del proyecto.
Por otra parte, también en la Brava, en la Parada 10, el desarrollador argentino Alejandro Ginevra construye SLS Punta del Este, un emprendimiento que combina residencias con productos de hotelería. “Detectamos esta tendencia y vimos que todavía no había llegado a Uruguay”, cuenta Ginevra, presidente de GNV Group, quien desembolsará US$120 millones en las dos torres.
En la Brava también se construye Silente. Está en la parada 32, ya tiene cuatro edificios y ahora lanzó 10 townhouses de tres dormitorios con vista al golf. “Son casas apareadas que son parte de la última etapa del emprendimiento. Tendrán una construcción mixta que combinará seco y tradicional lo que nos permitirá arrancar en marzo y terminarlas durante 2026”, explica Eduardo Gutierrez, desarrollador del emprendimiento. “Los tickets arrancan en los US$650.000 que se pueden pagar en dólares: 30% de anticipo y 10 cuotas”, detalla Urdapilleta, de la inmobiliaria homónima que lo comercializa.
En el grupo de los que apuestan por el diseño se inscribe Signature at the Sea, que levanta la constructora argentina Criba, con la rúbrica del prestigioso arquitecto brasileño Marcio Kogan, iniciativa próxima a inaugurarse con un valor de metro cuadrado que va desde los US$5500 hasta los US$7400, vendida en un 70% y que también tiene a argentinos y brasileños entre sus consumidores finales como clientes. El proyecto cuenta con 25 unidades de lujo ubicadas en dos torres de ocho y seis pisos: 18 residencias, cuatro casas y tres penthouses.
Según explican, se trata de compradores que quieren una residencia estacional, y buscan naturaleza y altos estándares a la vez. “Signature se encuentra emplazado en un frente marítimo de baja densidad urbana, en Rincón del Indio, un área que mantiene la sensación de serenidad”, detallan Nicolás Schnaider y Leonardo Bonetto, socio-director comercial y gerente de Marketing del Grupo Upgrade que desarrolla el proyecto. El emprendimiento está en una zona que promete crecer.
Un corredor con potencial
La avenida Miguel Ángel es clave en este desarrollo y en donde ya se encuentran emprendimientos consolidados que son punto de referencia en la ubicación.
El florecer de la zona surge a partir del nuevo código de planeamiento del eje de Aparicio Sarabia -nombre de la avenida paralela a la Rambla- el cual elevó el techo de construcción en altura de cuatro a 25 pisos. Dicha medida se decretó para poner en valor la región noreste de la ciudad y así descentralizar Punta del Este hacia zonas nuevas, mientras se custodia el medio natural. Además de la propuesta residencial, esta área cuenta con una infraestructura que permite a los residentes disfrutar de una vida práctica sin necesidad de trasladarse en auto.
Desde la apertura de un local de la cadena Tienda Inglesa hasta un masterplan que incluye áreas deportivas, restaurantes y servicios básicos, la zona está diseñada para convertirse en un microcentro autosuficiente.
El crecimiento de esta región se refleja en los desarrollos inmobiliarios que están cambiando el skyline de Punta del Este, que atrae tanto a compradores locales como internacionales. Por caso, entre los proyectos que avanzan está Quartier Brava 30, un complejo que contará con dos torres gemelas espejadas de 24 pisos cada una y 85 unidades por edificio. Estos departamentos, en su gran mayoría de tres dormitorios, tienen superficies de entre 140 m² (centrales) y 160 m² (esquineros); mientras que las unidades especiales de tres y cuatro dormitorios con dependencia tienen entre 200 m² y 300 m². “La propuesta de valor para la torre uno fue muy buena y el mercado lo demostró y confiamos en que la torre dos va a cumplir un ciclo similar”, afirma Carlos Spina, socio de Argencons la empresa que lo desarrolla. Se refiere al tiempo récord en el que se vendieron las unidades: el 85% de la primera torre en solo dos meses, la mayoría a compradores argentinos. Pero también admite que en octubre prelanzó la segunda torre del proyecto, de la que ya vendió un 30%.
Pablo Masoero, director Unité Quartier, comercializadora de Argencons, coincidió: “Nos sacaron el producto de las manos”, sentencia, explicando por qué: “En una ubicación privilegiada, en una de las mejores zonas y playas, la oferta era ineficiente y costosa de mantener. Y nosotros cambiamos el paradigma. Se suscribe como fideicomiso al costo, y con gastos de mantenimiento muy bajos”.
Masoero ilustra con números bien precisos: departamentos por los que se pagan US$500.000, en lugar de US$1,5 millones habituales en el área y gastos de mantenimiento anuales que se reducen drásticamente: de US$50.000 a US$10.000. Concretamente, en Quartier Brava 30 el metro cuadrado promedio está en US$3500. Según explica, la ecuación es posible gracias a la ingeniería del negocio.“Obtuvimos la tierra a un valor ventajoso y armamos un fideicomiso al costo, trasladando esa captura de valor a cada inversor”, revela .
“Obtuvimos la tierra a un valor ventajoso y armamos un fideicomiso al costo, resignando rentabilidad y premiando el equity de cada inversor”, revela .
El crecimiento hacia el este
“Punta se extiende hacia el Este, se corrió el eje”, orienta Masoero, citando otros emprendimientos emblemáticos, Surfside, por caso, que, efectivamente, han expandido la oferta inmobiliaria de la ciudad hasta el cercano oriente.
Surfside, de US$100 millones de inversión es desarrollado por Tiburón Desarrollos como parte de un masterplan que contempla la construcción de siete torres en un plazo de 20 años. La primera torre de 25 pisos, que se finalizó en el 2022, incluye un total de 138 unidades que van desde un ambiente de 80 m² a pisos enteros de 450 m². Actualmente está vendida en su totalidad. Este desarrollo cuenta con un centro comercial, áreas deportivas y diversos servicios que lo convierten en una opción atractiva para quienes buscan una residencia de lujo en el lugar y con “todo al alcance de la mano”. Un dato clave es que el alquiler de estas unidades durante la temporada de verano alcanza valores de hasta US$ 25.000 la quincena.
La segunda fase del complejo demandará una inversión total cercana a los US$200 millones. Se llama Surfside Elleva y tendrá 24 pisos con departamentos de dos y tres dormitorios con superficies que van desde los 263m² hasta penthouses de 950m². En este caso los valores arrancan en US$750.000.
El nuevo punto de referencia en unidades de super lujo en Latinoamérica será el complejo The Rock. También construido por Tiburón Desarrollos es un proyecto de Carlos Ott, equipado por la firma italiana Molteni. Es la nueva referencia en el segmento más alto de residencias. Las unidades van desde 500 m² hasta 2000 m² partiendo desde US$5.100.000.
Etcheverrito fue pionero en la zona: construyó Tiburón Terrazas, una serie de 10 edificios bajos con semipisos y penthouses diseñados por el arquitecto Mario Roberto Álvarez. Fueron los primeros edificios de lujo en construirse en el lugar y marcaron el inicio de la transformación de esta zona, que hoy atrae a un público internacional compuesto por “europeos, brasileños y norteamericanos”, según cuenta Etcheverrito. Este último completa casi 20 hectáreas de fraccionamiento destinado a los desarrollos de la firma.
La obra más ambiciosa
“Creemos que esta temporada será récord en cantidad de visitantes, lo que ayudará a terminar de afianzar muchos proyectos lanzados el año pasado”, dice consultado por el comportamiento del mercado en el corto plazo Manuel Valdés, director comercial de Criba, que además del citado Signature, actualmente se encuentra construyendo el Cipriani Ocean Resort Residences & Casino.
Este emprendimiento es el mayor complejo de lujo de América del Sur. Ubicado en la Parada 12 de la Playa Brava implica la reconversión del tradicional Hotel Casino de San Rafael, y generar la atemporalidad de Punta del Este. Está compuesto por tres torres residenciales, una de 30 pisos siguiendo por otra torre de 45 pisos y por la tercera de 60 pisos. Se trata del primer emprendimiento inmobiliario de Cipriani en la región. “Conseguir ese lote no era para nada fácil, es una joya de Punta del Este”, afirma Santiago Tarasido, CEO de Criba, la constructora argentina que hace 15 años desembarcó en el mercado uruguayo, en Punta del Este, Montevideo y Colonia y ganó la licitación de la primera etapa del emprendimiento de US$400 millones de inversión. El proyecto del estudio del arquitecto Rafael Viñoly hace culto a la arquitectura moderna de edificios con silueta esbelta sin columnas y un gran núcleo de hormigón que tendrá la torre más alta de toda Latinoamérica: medirá 320 metros de altura. Pero esta será solo una de las tres que formarán parte del emprendimiento.
Un dato no menor: ya se vendieron los dos penthouses de la primera torre valuados en más de US$15 millones, una de las propiedades más caras hoy del mercado uruguayo. “Los áticos tienen 1620 metros cuadrados distribuidos en dos plantas” detalla Andrea Molina, responsable de ventas de Sotheby’s Argentina, la firma que comercializa las residencias.
Por otra parte, el Grupo Cipriani anunció la apertura de Locanda Punta del Este, el nuevo resort ubicado en el predio del histórico ex-Mantra y la primera etapa del ambicioso plan que la marca lleva adelante en Uruguay. Este lanzamiento refleja el espíritu de una visión mayor que comprende el desarrollo del megaemprendimiento que demandará una inversión global de más de US$500 millones y la creación de la Cipriani Academy, un proyecto educativo internacional dedicado a la formación en hospitalidad.
El mercado
“Los precios muestran un leve incremento respecto a la temporada anterior, pero las perspectivas generales son excelentes, con una demanda que se mantiene firme”, asevera Valdez. “Punta del Este sigue consolidándose como una plaza de referencia regional, con un mercado muy activo. De hecho, además de los proyectos mencionados, estamos evaluando un desarrollo adicional en La Punta y dos más en La Brava”, adelanta el ejecutivo de Criba.
Pero las novedades en este sector no sólo se circunscriben a las alturas. Aldana Blizniuk Salaya, directora de Salaya Romera Uruguay, señala que en el tramo que va desde la Brava hacia José Ignacio, lo más destacado hoy son los nuevos barrios cerrados, que están redefiniendo el desarrollo de la zona.
En el entorno del puente de La Barra se observa un panorama mixto, con barrios en pleno desarrollo y otros en proceso de consolidación. Entre ellos destacan Don Miguel, La Plantación y Reserva de Montoya, que acompañan el crecimiento natural del corredor de ruta 10.
Hacia Manantiales se encuentra La Carolina del Mar, un barrio cerrado que en su totalidad suma 60 hectáreas y que se postula como “el jardín del océano” por su cercanía al mar, ubicado en el corazón de Manantiales a pasos de la zona comercial. El emprendimiento cuenta en su primera etapa con solo 60 lotes entre 1000 m² y 2100 m², alguno de ellos sobre un lago central y los más exclusivos sobre la Laguna Blanca. Aledaño a la playa Bikini –un clásico sobre todo a la hora del “after”-el emprendimiento promete convertirse en el punto de referencia de la zona. Quienes conocen el área aseguran que es la mejor tierra sin salida directa al mar con una topografía diversa reflejada en el inmenso bosque y la presencia de agua establecida por la laguna, el lago y la proximidad al mar. Actualmente ya se han entregados los lotes y ya han comenzado las obras de las primeras cinco casas particulares.
Con el sello Living
Dentro de La Carolina del Mar, y con vistas al océano y a la Laguna Blanca, se desarrolla Casa Living Manantiales, el primer proyecto residencial de la marca de real estate de LA NACION en el país vecino, diseñado por el prestigioso estudio de arquitectura Obra Prima, de la arquitecta brasileña Carolina Proto. Por nombrar algunas de sus obras, Proto fue la arquitecta del Fasano Las Piedras -el emprendimiento con un hotel de lujo con vista al arroyo Maldonado en una reserva de 480 hectáreas en la zona de La Barra- y ahora puso su sello al primer proyecto de media densidad que se realizará dentro de barrio cerrado en el que se desarrollarán, en una primera etapa, tres edificios de 18 unidades cada uno. “Cuando lo pisé quedé impactada por los diferentes microclimas. No es lo mismo lo que se siente en los terrenos cercanos al mar que los que están en la laguna: el viento, los olores y los ruidos, todo es diferente”, describe Carolina Proto.
“Al arranque de la temporada pasada, lanzamos los dos primeros edificios y ya vendimos el 75% de las unidades”, comenta Galeazza que avanza con Casa Living Manantiales. Los edificios que estarán terminados en 2027 tienen unidades de dos y tres dormitorios, y penthouses con tres suites. Además, el proyecto contará con amenities como club house, pileta descubierta, pileta climatizada, gimnasio de última generación, spa y un sector deportivo con canchas de pádel y de tenis. A la hora de hablar de precios, detalla que las unidades de dos dormitorios arrancan en los US$650.000 y de tres dormitorios desde US$1.350.000.
Otros emprendimientos
Otro proyecto es La Cañada, ubicado cerca del Distrito 52 y prácticamente todo vendido, que incorpora un programa comercial destinado a dinamizar el entorno y a descentralizar servicios clave del área urbana tradicional.
“A continuación se encuentran Aura con lotes desde los US$300.000 y La Chacra con opciones por US$350.000, este último con una ubicación especialmente privilegiada por su cercanía simultánea a uno de los nuevos ejes de crecimiento de La Brava —la avenida Aparicio Saravia—, a la costa y al sector de La Barra, consolidándolo como un punto estratégico dentro del corredor este”, puntualiza.
También aparece El Nido, un emprendimiento que, por prestaciones, se enfoca en un segmento bien preciso: el de los amantes del surf. “Hablamos de surfistas veteranos, como el expresidente Luis Lacalle Poe, quien ya tiene su terreno”, comparte y ejemplifica Maiche, desde Luxury Punta, comercializadora de los lotes 1000 m² que también arrancan en los US$300.000, consultado por el poder adquisitivo de los deportistas de la tabla.
También aparece El Nido, un emprendimiento que, por prestaciones, se enfoca en un segmento bien preciso: el de los amantes del surf. “Hablamos de surfistas veteranos, como el expresidente Luis Lacalle Poe, quien ya tiene su terreno”, comparte y ejemplifica Leonardo Maiche propietario de Luxury Punta real estate, comercializadora de los lotes 1000 m² que también arrancan en los US$300.000, consultado por el poder adquisitivo de los deportistas de la tabla. Según explica, cuenta con tecnología wavegarden que genera olas perfectas para practicar surf y que, hasta ahora, en la región sólo está en Brasil.
“Los surfistas veteranos han tenido hijos, seguramente, tan apasionados por las olas como ellos”, completa Maiche, profundizando en el target.
Al finalizar la recorrida, llegando a José Ignacio, sobre el eje de Saiz Martínez, también hay un crecimiento sostenido con el desarrollo de barrios cerrados. De acuerdo con el canal de ventas, algunos mantienen el formato de lotes, mientras que otros optan por un modelo de chacras privadas, orientadas a un estilo de vida más amplio, natural y de baja densidad. “Esta variedad contribuye a consolidar un nuevo corredor residencial de alto atractivo en las afueras de José Ignacio”, concluyen.
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