Qué hay que mirar para no equivocarte si encontrás una propiedad a un precio muy bajo
Claves para saber si la baja de los valores tiene que ver con el contexto del mercado inmobiliario o con problemas propios del inmueble que están ocultos o disimulados
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Todos los días se suman cientos de propiedades a una lista interminable de inmuebles en venta que buscan un nuevo dueño y, solo en unos pocos casos, lo encuentran. En este escenario de sobreoferta, al que se suma un contexto económico complejo, la caída de los precios de los inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires ya alcanza el 17,3% desde los valores máximos registrados en 2019.
Según el Radar Inmobiliario que realiza la inmobiliaria Fabián Achával, los valores de publicación del portal ZonaProp registraron en febrero una baja interanual del 7,6%. Así, los precios suman 32 meses en caída. Las unidades usadas son las que lideran el descenso, con disminuciones muy por encima de las nuevas y en pozo.
Así, el precio medio en la Ciudad se ubica en US$2315/m², un valor que arrastra una caída de 1,6% en los primeros tres meses del año y que se encuentra en los mismos niveles de septiembre de 2016. Un monoambiente se consigue por US$99.800 en promedio (aunque los hay por US$50.000 o menos también), mientras que un departamento de dos ambientes y 50 m² tiene un valor de cuesta US$120.748 y uno de tres ambientes y 70 m² alcanza los US$171.318.
En este contexto, hay altas posibilidades de adquirir un inmueble a bajo precio, especialmente para quienes cuentan con ahorros en dólares. Sin embargo, la oportunidad trae consigo una dificultad: ¿cómo diferenciar si la caída de precio está vinculada al contexto del mercado inmobiliario o si en realidad tiene que ver con falencias propias de la unidad? A continuación, algunas claves para no fallar al momento de la compra de una propiedad:
1. Definir la finalidad del inmueble a adquirir
Para Martín Boquete, director de Toribio Achával, el primer paso es determinar qué se busca con la compra de la unidad: ¿es para vivir o para invertir? En el primer caso, dice que lo mejor es elegir conscientemente dentro de las posibilidades. “Es importante preguntarse: ‘¿Dónde soñé pasar los mejores momentos de mi vida?’. En eso influyen la ubicación y el estado del inmueble, además del precio”, explica a LA NACION.
En tanto, dice que si la adquisición es una inversión, ya sea para revender la unidad a un precio mayor cuando el mercado se recupere o para destinarla a renta, las recomendaciones son comprar en un barrio clásico o en crecimiento; que la propiedad mantenga o incremente su valor a futuro; que el precio esté convalidado por un profesional inmobiliario con experiencia; que las expensas sean “razonables”
“Muchas son las cosas que se pueden tener en cuenta para saber si estoy frente a una oportunidad o estoy por ‘meter la pata’. Siempre contar con un profesional inmobiliario va a hacer la diferencia entre la pura intuición o la suma de sensaciones más experiencia real”, asegura el especialista.
2. Preguntar si el inmueble recibió otras ofertas
Si una unidad está a muy buen precio y no se vende, ¿qué motivos puede haber detrás? Daniel Bryn, titular de Invertiré Real Estate, dice que es importante evacuar dudas al momento de la visita y preguntar hace cuánto está en venta el inmueble, si recibió algún tipo de oferta y por qué no se aceptó la misma. “La respuesta a esa pregunta puede dejar entrever algunas cosas que tiene la propiedad que no se pueden cambiar, como la ubicación o la luminosidad, quizás”, dice.
3. Corroborar la situación legal de la propiedad
Antes de caer en la tentación de comprar a un precio bajo, para evitar problemas en el futuro es importante chequear la situación legal del inmueble. “Hay que preguntar y pedir ver los papeles, corroborar que no haya una sucesión sin finalizar, un embargo, un conflicto familiar detrás y, por supuesto, que la unidad esté desocupada”, explica Bryn.
4. Chequear el estado de la unidad
No siempre todo es lo que parece. Si bien algunos inmuebles aparentan tener un buen estado, hay algunos problemas que no es posible detectar a simple vista. Para evitar sorpresas, Diego Cazes, director general de L.J. Ramos, aconseja revisar todas las instalaciones. “En edificios de cierta antigüedad hay que ver qué trabajos se hicieron, chequear las cañerías, preguntar de qué son los caños (galvanizados, plomo o instalación de termofusión), si la calefacción es por radiadores qué calderas tiene y qué modificaciones y adaptaciones se hicieron”, explica. También dice que lo mejor es revisar las carpinterías y los pisos, tanto del inmueble como del edificio. Además, fijarse en el funcionamiento de los ascensores es clave. “A futuro pueden representar un gasto importante en las expensas”, remarca.
5. Pedir informe de las expensas
Otro consejo de Cazes es pedirle al administrador del edificio las expensas del último año para saber qué inversiones se hicieron en el último tiempo. “Hay que ir, presentarse como potencial copropietario y explicar que se quiere analizar el estado del edificio”, indica. “Consultaría cuáles fueron las últimas expensas extraordinarias, para ver los defectos más recientes. También chequearía la fachada del edificio, los balcones y, un dato no menor, si tiene o no seguridad”, detalla.
6. Hacer el análisis con un experto de confianza
“Los brokers estamos preparados para detectar los errores y las oportunidades”, sostiene Cazes. Por eso, asegura que es importante recibir asesoramiento profesional personalizado. “Si todo está bien en cuanto a estado general del inmueble y el edificio y situación legal, la caída de precio puede ser real. Hoy todo bajó y algunos precios aún están altos y se pueden negociar. Hay tantas propiedades en venta que se genera una distorsión de los valores enorme”, concluye.
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