Qué impuestos debe pagar quien recibe una propiedad y otras claves

Tras la modificación de la norma que regula las donaciones de inmuebles, los procedimientos en la provincia de Buenos Aires se dispararon. En el primer semestre, crecieron más del 330% con respecto al mismo período del año pasado. Es que la sanción de la ley 27.587, que estableció que una propiedad donada no puede ser “observable” desde el punto de vista jurídico, facilitó el proceso e hizo que se volviera un instrumento más frecuente dentro de la planificación familiar.

Se trata de un procedimiento simple, ya que alcanza con una escritura pública otorgada ante un escribano, quien garantiza la seguridad jurídica y la celeridad en los trámites. Sin embargo, hay varios aspectos clave a considerar, especialmente en lo vinculado al terreno impositivo. ¿Qué hay que tener en cuenta?

¿Quién puede ser beneficiario de la donación de una propiedad?

La donación tiene restricciones establecidas en el Código Civil. Según explica a LA NACION Santiago Sáenz Valiente, socio fundador de Estudio SSV y Asociados y experto en cuestiones impositivas, actualmente pueden ser beneficiarios de la donación de un inmueble:

• Los hijos del donante, en forma equitativa. “De lo contrario, cuando la persona fallezca habrá que equilibrar los montos de acuerdo a lo establecido en la ley”, indica.
• Las personas que no sean herederas legítimas a futuro. En este caso pueden recibir hasta un 30% del haber hereditario valuado a la fecha del fallecimiento del propietario. En este caso, puede suceder que, al morir la persona, la donación se modifique si el patrimonio que deja difiere del que tenía cuando realizó la donación. Y podría tener que devolver la diferencia si termina teniendo más del 30%

¿Cuál es la ventaja de la donación?

La donación en vida resulta menos costosa y más rápida de ejecutar que las sucesiones. Algo muy común, según explica Sáenz Valiente, es que el donante del inmueble le transfiera al beneficiario solo lo que se conoce como nuda propiedad y no el usufructo, que permanece mientras el primero viva.

“De esta forma, la persona que recibe la propiedad no puede venderla, pero se evita el pago futuro de honorarios a un abogado por los trámites de la sucesión”, explica el especialista. Cuando el propietario fallece, la titularidad del bien queda en manos del beneficiario. En ese momento, se deberá determinar el valor del usufructo, que dependerá de la edad del donante al momento de haber realizado el procedimiento.

¿Qué impuestos paga el donante?

Ninguno. El que efectúa la donación ni siquiera debe pagar impuesto a las Ganancias. “No hay una ganancia con motivo de la transferencia de los bienes sea por donación o por muerte”, indica Sáenz Valiente.

¿Qué impuestos paga quien recibe la propiedad?

En la ciudad de Buenos Aires, las donaciones en vida de inmuebles no tienen carga impositiva mientras que en la Provincia sí. Por un lado, está el impuesto a la transmisión gratuita de bienes (ITGB), que rige desde 2011 e incluye en su base a todo lo recibido por herencia o donación en el distrito bonaerense.

Así, los beneficiarios de los bienes recibidos que tengan domicilio legal en la Provincia deben pagar un impuesto. El importe varía según la valuación fiscal del inmueble y el vínculo de parentesco entre donante y donatario. “Cuando la persona beneficiaria vive en el distrito bonaerense, todos los bienes recibidos, cualquiera sea su lugar de radicación, están alcanzados por el impuesto, salvo expresas exenciones”, indica Sáenz Valiente.

El especialista sostiene que este punto es cuestionable, ya que la Provincia “pretende arrogarse el derecho de aplicar un impuesto sobre los bienes que están en una jurisdicción distinta”. “La falta de equidad actual en las cargas fiscales es manifiesta y en nada mejoraría al imponer un impuesto de esta naturaleza sin corregir cuestiones esenciales de nuestra estructura tributaria”, analiza.

En caso de que la propiedad donada se venda, el beneficiario también debe pagar el Impuesto a las Ganancias cedular, que es del 15% y se calcula por la diferencia entre el precio de venta y el de compra actualizado por el índice legal. Se abona en la Declaración Jurada anual.

¿Cómo se calcula el importe a pagar?

En primer lugar, todas las propiedades urbanas, suburbanas o rurales se valúan, de acuerdo a lo establecido por la ley, en función del mayor de estos tres valores: el fiscal, el impositivo de referencia y el de mercado. Ese monto, explica Sáenz Valiente, se divide según la cantidad de beneficiaros y contemplando el valor impositivo de referencia estimado. Después, se calcula el importe en base a la siguiente tabla.

El cálculo contempla un mínimo no imponible, es decir, un monto que el beneficiario no debe abonar. En transmisiones entre padres, hijos o cónyuges, esa suma es de $1.344.000 y, en el caso de otros grados de parentesco o entre extraños, de $322.800. Cuando el inmueble supera ese valor, se realiza el cálculo anterior sobre el excedente.

“Cabe destacar que es diferente el porcentual cuando los beneficiarios son padre, hijo o cónyuge: va desde el 1,6% al 6,38% según el valor de bienes recibidos por el beneficiario. En cambio, para lo que son parientes hasta segundo grado van los porcentuales desde 3,20% a casi el 8%”, remarca el especialista.

¿En dónde se paga?

La liquidación del impuesto se realiza con el formulario R 550/G a través del sitio web de ARBA.

¿En qué momento se paga el impuesto?

En caso de donación de un inmueble, el beneficiario tiene 15 días para realizar el trámite correspondiente al pago del impuesto, mientras que al tratarse de una herencia, el plazo se extiende hasta los 24 meses desde el momento en el que queda establecido quiénes son los herederos legítimos.

El pago del monto correspondiente es una condición necesaria para que un juez acredite la titularidad de la propiedad y debe hacerse previamente o de forma simultánea al acto de posesión del inmueble. “Con esto aparece un gran problema. Tener que ingresar el impuesto antes de la transmisión genera que, en muchos casos, el beneficiario se ve en la obligación de solicitar un préstamo para afrontarlo”, cuestiona Sáenz Valiente. Además, destaca que la ley no contempla la edad del beneficiario, su patrimonio inicial ni su edad o estado de salud, algo que, asegura, “en ocasiones torna absolutamente injusto el tributo”.