Qué pasa si el dueño no te devuelve el depósito del alquiler: lo que dice la ley y cómo reclamarlo

A la hora de cerrar un contrato de alquiler, la devolución del depósito de garantía es uno de los conflictos más candentes y recurrentes que sucede en la transacción. Los inquilinos, por un lado, esperan que la suma entregada al inicio del contrato les sea devuelta al momento de la restitución de la vivienda. Por otro lado, los propietarios suelen encontrar desperfectos que, según sostienen, justifican la retención del dinero. Así empieza un tira y afloja eterno.

En principio, si no existen daños atribuibles al inquilino, faltantes en el inmueble ni deudas por servicios, impuestos o expensas que estuvieran a su cargo, no habría motivos aparentes para que el locador retenga el depósito al finalizar el contrato. Sin embargo, desde la derogación de la Ley de Alquileres, la respuesta ya no depende de una regla única, sino de lo que hayan firmado las partes.

El DNU 70/2023 de Javier Milei, que entró en vigencia el 29 de diciembre de 2023, modificó el esquema que regía hasta entonces y dejó en manos de propietarios e inquilinos la posibilidad de pactar libremente el monto, la moneda y la forma de devolución del depósito de garantía.

“Las partes determinan libremente las cantidades y la moneda entregada en concepto de depósito, y la forma en que será devuelto al finalizar la locación”, explica Enrique Abatti, abogado especialista en derecho inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina. Esto significa que el depósito puede pactarse en pesos, dólares u otra moneda, e incluso en bienes de valor. También puede establecerse si será devuelto al valor original, actualizado o equivalente al último alquiler vigente. “Se puede entregar cualquier elemento valioso: monedas de oro, barras de oro, un cuadro. He visto alquileres importantes en los que se entregó un cuadro de un pintor reconocido como depósito”, contó.

El cambio no es menor. Bajo la ley derogada en 2023, en los contratos de vivienda el depósito no podía superar el equivalente a un mes de alquiler y debía devolverse actualizado conforme al último mes de renta. Ese límite quedó sin efecto. Por eso, hoy puede pactarse más de un mes de depósito, diferentes monedas y distintos plazos de devolución. Todo dependerá de lo que se haya acordado por escrito.

El cambio más importante para los inquilinos es que la normativa actual no obliga a devolver el depósito actualizado. Eso no significa que el propietario pueda quedarse con el dinero porque sí, pero implica que la forma de devolución debe estar prevista con claridad en el contrato.

“Hoy se aplica el principio de libertad contractual. Es válido lo que las partes pacten libremente en el contrato”, explicó Abatti. Por eso, si el depósito fue entregado en pesos, el contrato debería decir si se devuelve al valor original, actualizado y equivalente al último mes de alquiler.

El especialista advirtió que en los contratos pactados con depósito en pesos que se devuelven al mismo valor nominal sin actualización “son injustos”. En los contratos que él redacta, según explicó, suele incluir que el depósito sea reintegrado conforme al valor del último alquiler vigente al momento de la restitución del inmueble.

La diferencia no es menor. En un país con inflación, un depósito entregado al inicio del contrato puede quedar licuado si se devuelve al mismo valor nominal dos años después o más. Para el propietario puede ser una condición más del acuerdo. Para el inquilino, una pérdida importante.

El depósito de garantía existe para cubrir eventuales daños, deudas o incumplimientos del inquilino. Por eso, al finalizar el contrato, el propietario puede revisar el estado del inmueble y verificar si hay expensas, servicios o facturas pendientes.

“Al momento de entrega del inmueble, tanto el locador como el inquilino tienen que controlar todo el estado de la propiedad conforme a lo que está pactado en el contrato”, recomendó Abatti.

En la práctica, muchos contratos establecen que el depósito se devuelve dentro de los 30 días posteriores a la entrega de las llaves. Según el abogado, ese plazo suele considerarse razonable porque puede haber facturas o expensas todavía no emitidas.

“Si el contrato dice que se devolverá a los 30 días, el locador tiene derecho a conservarlo por ese plazo por si surge alguna cuestión pendiente”, señaló. Pero aclaró un punto central: el plazo debe estar pactado. Si el contrato no dice nada sobre cuándo se devuelve el depósito y el inquilino acredita que está todo al día, puede reclamar la devolución al momento de restituir el inmueble.

Si el inmueble fue entregado en buen estado, no hay deudas y venció el plazo previsto en el contrato, el propietario debe devolver el depósito. Si no lo hace, el inquilino tiene herramientas para reclamar.

El primer paso es intimar al locador y exigirle la devolución del depósito. Esto puede hacerse mediante carta documento o por el medio de comunicación pactado en el contrato, por ejemplo, un domicilio electrónico si fue constituido por las partes.

“Si no lo devuelve porque no se le da la gana, sin ninguna cuestión justificada, el inquilino tiene que ponerlo en mora e intimarlo para que lo devuelva bajo apercibimiento de iniciarle un juicio”, explicó Abatti.

A partir de ahí, el reclamo puede ir por la vía civil. Es el camino más habitual: se demanda al propietario por incumplimiento contractual y se reclama la restitución del depósito, más intereses y, si corresponde, daños y perjuicios.

También existe una posible vía penal, aunque es mucho menos frecuente. Abatti señaló que, si hubiera una conducta dolosa del locador, podría analizarse la figura de retención indebida prevista en el artículo 173, inciso 2, del Código Penal. De todos modos, aclaró que esto “es rarísimo” y que, en la práctica, la mayoría de los casos se resuelve por la vía civil.

Si el propietario no devuelve el depósito en plazo, el inquilino puede reclamar intereses. “Hay contratos que establecen que, si el locador no devuelve el depósito vencidos todos los plazos, correrá una cláusula penal de determinado interés mensual o diario”, explicó Abatti.

Si esa penalidad no fue prevista, el reclamo judicial puede incluir la actualización correspondiente, los intereses y eventualmente daños y perjuicios. Pero estos últimos deben probarse. Según Abatti, en muchos fallos se aplica una tasa de interés vinculada a la tasa activa del Banco Nación.

Para evitar discusiones, el inquilino debería llegar al cierre del contrato con toda la documentación ordenada. Lo que tendría que llevar consigo es: el contrato, comprobante del depósito entregado, recibos de alquiler, constancias de pago de expensas, servicios, impuestos a su cargo y, si es posible, fotos o videos del estado del inmueble al momento de la entrega.

También conviene hacer un acta de entrega de llaves, donde quede asentado el estado de la propiedad y si hay o no cuestiones pendientes. Ese documento puede ser clave si después aparece una retención sin respaldo.

El propietario, por su parte, no puede retener el depósito como una caja chica para cualquier gasto. Si descuenta arreglos, debería justificar cuáles son, qué daño se produjo y por qué corresponde imputarlo al inquilino.

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