Señales de reactivación: el crédito hipotecario vuelve a insinuarse
Con el nuevo escenario político, los mercados comienzan a mostrar signos de normalización: bajan las tasas, debutan las hipotecas divisibles y se lanza el primer fondo cerrado orientado al crédito hipotecario
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El resultado electoral del 26 de octubre podría marcar un punto de inflexión. Tras la victoria de Javier Milei, los mercados empiezan a mostrar señales de normalización: bajó el riesgo país, se descomprimió la curva de tasas y los bonos ajustados por CER recuperaron atractivo. Si esta tendencia se consolida, las tasas de interés podrían comenzar a bajar, y con ellas el crédito hipotecario en UVA volvería a ser una alternativa posible para muchas familias.
El punto de partida, sin embargo, no podría ser más desafiante. Según el diagnóstico presentado por el economista Federico González Rouco, en la Jornada de Desarrollo Urbano Territorial, Urbanismo y Vivienda del Consejo Federal de Inversiones (CFI):
- solo uno de cada siete hogares argentinos accedió alguna vez a un crédito hipotecario
- el 90 % de esos préstamos se concentró en apenas cinco provincias
- más de una cuarta parte de los hogares del país enfrenta déficit habitacional
- uno de cada cinco vive en condiciones inadecuadas.
Argentina tiene hoy uno de los mercados hipotecarios más pequeños del mundo: la falta de fondeo a largo plazo y la inestabilidad macroeconómica expulsaron del sistema financiero los instrumentos que daban previsibilidad y horizonte a las familias.
En este contexto, comienzan a aparecer señales que, si se sostienen, podrían marcar el inicio de un nuevo ciclo.
La primera es la descompresión de la curva de tasas, resultado de la mejora en las expectativas de estabilidad y de la caída del riesgo país. Esto permitiría, por primera vez en mucho tiempo, pensar en préstamos a tasas más accesibles y plazos más largos, condiciones indispensables para reconstruir un mercado hipotecario sustentable.
La segunda es el debut de las hipotecas divisibles, recientemente creadas ´por la Resolución Conjunta 2/2025 de los Ministerios de Economía y Justicia y por la Disposición Técnica Registral 11/2025 de la Dirección General del Registro de la Propiedad Inmueble —que reglamentan el Decreto 1017/2024. Esta innovación legal que facilita el financiamiento desde el pozo de los emprendimientos inmobiliarios estará disponible para las primeras unidades del Proyecto Human Abasto, en el que un banco comercial y una desarrolladora buscarán combinar por primera vez financiamiento hipotecario para la compra de una vivienda desde el inicio de su construcción.
Estamos ante un caso testigo, que acerca el crédito hipotecario, abarata el costo de la vivienda a las familias, y a la vez abre nuevas oportunidades para los desarrolladores puedan tener mayor escala para financiar sus proyectos. Estos acuerdos entre entidades financieras y desarrolladores muestran que el sector privado comienza a traducir este marco normativo en instrumentos concretos de financiamiento.
La tercera novedad proviene del mercado de capitales: la primera colocación de un Fondo Común de Inversión Cerrado (FCIC) de Real Estate destinado al otorgamiento de créditos hipotecarios, gestionado por Allaria Fondos, Lendar y RE/MAX. Este vehículo, que canalizará uno u$s 100 millones de inversión, materializando una idea que impulsamos durante mi gestión en la Secretaría de Vivienda: vincular el ahorro privado con la inversión real, de modo que el capital de los inversores contribuya al acceso a la vivienda y, a la vez, abre nuevas oportunidades para los inversores institucionales que buscan instrumentos de largo plazo.
Aquella arquitectura institucional y regulatoria —diseñada para promover inversiones de largo plazo— comienza hoy a dar resultados es una muy satisfactoria, pero sobre todo una señal de esperanza que permitirá que más familias puedan acceder al sueño de su casa propia, en un país donde la vivienda sigue siendo el cimiento de la clase media y la base de la movilidad social.
Si la estabilidad macroeconómica se consolida y las reglas del juego se sostienen, podríamos estar frente a un punto de partida. Uno en el que el crédito hipotecario pueda ser parte de la vida cotidiana de las familias argentinas, y en el que el esfuerzo, el ahorro y la confianza recuperen su valor como herramientas para construir hogar y futuro.
(*) El autor es abogado y consultor en políticas de vivienda y financiamiento habitacional. Fue Secretario de Vivienda de la Nación y Presidente de ProCreAr.
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