Crecen las operaciones de compraventa pese al dólar en alza y la caída del crédito hipotecario
Las escrituras en la Ciudad de Buenos Aires subieron en septiembre, pero no sorprendió al mercado
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LA NACIONCandela Contreras
Pese a todo pronóstico, septiembre pegó el salto más grande desde la vuelta de los créditos hipotecarios UVA -en mayo de 2024-. Los números del noveno mes del año tanto en la provincia de Buenos Aires como en la Ciudad, sorprenden a un sector en el en la actualidad prácticamente ya no hay líneas de financiamiento bancario, el tipo de cambio cada vez sube más (pese a los intentos de estabilizarlo) y el período pre-electoral pone en jaque tanto a los posibles tomadores como al mercado en general.
Para poner en contexto, según datos del Colegio de Escribanos porteño, en septiembre se firmaron 6998 escrituras, 9,9% más que las 6370 que se cerraron en agosto. Mientras que, a nivel interanual, la suba fue del 35,7%. Fue el mejor tercer septiembre de toda la serie histórica en casi 30 años.
El monto total involucrado ascendió a $1.162.355 millones (una suba del 139,8% interanual), con un valor promedio por operación de $166.098.185 (equivalente a US$116.608). Lo que demuestra que los departamentos de tickets medios de unidades usadas fueron los grandes protagonistas de este período, pero que serán las más afectadas cuando se conozcan los datos de los meses siguientes.
Sin embargo, el segmento usado tiene un gran punto a favor: precios históricamente bajos y una relación precio/activo que hoy lo hace relativamente más barato que otros instrumentos de la economía argentina.
En lo que va del año, se formalizaron casi 50.000 operaciones, de las cuales, más de 10.000 fueron con hipoteca. Es decir, más del 20% del total se compro con crédito hipotecario. A pesar de esos números, falta mucho para agrandar ese porcentaje y todavía está lejos del boom de los UVA durante el gobierno de Mauricio Macri, cuando llegó en un mes a 2300 escrituras con hipoteca.
De igual manera, los analistas del mercado habían anticipado que el mercado ya entró en lo que llaman un “periodo bisagra”: agosto y septiembre reflejarán un efecto de rezago -se seguirán viendo datos positivos por operaciones iniciadas en meses anteriores-,pero el último trimestre del año perderá la previsibilidad. Tradicionalmente, octubre y noviembre concentran la mayor actividad; hoy dependerán del rumbo político, del manejo macro y del comportamiento del dólar. Si la liquidez sigue retraída, la estacionalidad se verá quebrada y las hipotecas perderán cada vez más protagonismo.
“Por quinto año consecutivo tenemos subas interanuales y eso es un dato positivo que obliga a elevar la vara año a año, por eso el desafío es trabajar articuladamente con todos los actores y organismos para generar todos los estímulos posibles”, dijo Magdalena Tato, la nueva presidente de la entidad porteña.
Crecieron las operaciones con crédito hipotecario
El crédito hipotecario, motor clave de la reactivación, también mostró un aumento en septiembre. Se formalizaron 1486 escrituras con hipoteca, número que implica una suba del 110,8% interanual, y del 11% respecto a las 1338 operaciones de agosto. En nueve meses, CABA suma 10827 operaciones con crédito (representa un 449,5% de aumento interanual).
“Septiembre fue un gran mes contra todos los pronósticos de cierta desaceleración inmobiliaria: fue el tercer mejor septiembre de toda la serie histórica y la mejor performance hipotecaria con este nuevo ciclo de créditos, alcanzando casi 1500 operaciones en bancos”, agregó la directiva.
Sin embargo, detrás de ese dato alentador se esconde una realidad que desalienta cualquier entusiasmo: la distancia entre la tasa más baja y la más alta del mercado hoy es tan amplia que, en la práctica, define quién puede acceder a la casa propia y quién queda definitivamente afuera.
Aun con los números alentadores de septiembre, los analistas explican que esos préstamos corresponden a aprobaciones previas a la suba del dólar y a un escenario de tasas más moderadas. “Son operaciones que venían gestándose desde hace cuatro meses o más, en plena estabilidad preelectoral”, coinciden en el sector.
Según explica Federico González Rouco, economista especializado en vivienda, muchas de las solicitudes actuales “corresponden a gestiones iniciadas hace unos tres meses, antes de las elecciones de septiembre en la provincia de Buenos Aires”. Explica que en ese momento las tasas “ya eran altas, pero un poco más bajas que ahora”. Además, señala que el impacto del dólar sigue siendo relevante: “La percepción de que esto puede estar llegando a su fin hace que la gente se apure a asegurarse su crédito y busque estrategias para compensar lo que el dólar le resta de financiamiento potencial”.
El economista agrega que todavía no se llegó a un punto en el que una devaluación rompa del todo el crédito, pero sí podría observarse “un efecto de aceleración previo a las elecciones nacionales, impulsado por la expectativa de lo que pueda pasar después”.
La situación en la Provincia de Buenos Aires
De acuerdo a los últimos datos de las escrituras registradas en la provincia de Buenos Aires, en septiembre se formalizaron 14.366 compraventas de inmuebles, un 44% más respecto a las 9954 operaciones concretadas en el mismo mes de 2024, según el relevamiento mensual que realiza el Colegio de Escribanos bonaerense. Mientras que, en la comparación intermensual, se observó un aumento del 11% frente a agosto, cuando se habían contabilizado 12.964 escrituras.
Desde la entidad, destacan positivamente los valores de las estadísticas, aunque aclaran que la dinámica de las variables del mercado observada en el último tiempo podría generar ciertas diferencias en la cantidad de operaciones durante las próximas semanas.
“El crecimiento interanual evidencia que la actividad se mantiene en niveles más altos que en años anteriores, tanto en compraventas como en hipotecas”, señaló el presidente del Colegio de Escribanos bonaerense, Guillermo Longhi.
¿Qué pasó con las escrituras firmadas con crédito hipotecario?
En cuanto a las hipotecas, septiembre también mostró un incremento. En el noveno mes del año se firmaron 2440, lo que implica un crecimiento del 186% en relación con el mismo mes del año anterior, y en comparación con agosto, la suba fue del 7%.
“El incremento en la cantidad de hipotecas continúa marcando la relevancia de la financiación en la dinámica del mercado. Es un factor decisivo para sostener el crecimiento y ampliar las posibilidades de acceso a la vivienda”, destaca Longhi.
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