Propiedades. Conocé cuál es la primera “ciudad de los 15 minutos” en Buenos Aires

Es el sueño de cualquier persona es encontrar “todo” lo que se necesita en la vida diaria a 15 minutos de casa: desde el supermercado hasta el colegio de los chicos, el gimnasio y la posibilidad de disfrutar del verde y si, además, el parque tiene una laguna, mejor. Buenos Aires tiene su propia ciudad de los 15 minutos: Buenavista. Se trata de una urbanización abierta con barrios cerrados, complejos residenciales, tres colegios, un centro comercial y oficinas. Ocupa 120 hectáreas en el kilómetro 19 de la Panamericana en el límite de los partidos de San Isidro y San Fernando.

Llegar desde la General Paz puede demandar entre cinco y diez minutos, su acceso y ubicación estratégica es, tal vez, lo que explica por qué desarrolladores como los Camps -creadores de la marca Quartier-; Milagros Brito, de Vizora y dueña del sello Arboris; y el grupo desarrollador de Ayres se animaron con proyectos en el área. “Es una urbanización que desde el principio tiene en su génesis el concepto de una pequeña ciudad que no pierde vigencia en el tiempo: rompe con las rejas y entiende el concepto urbano”, comenta Bruno Emmer, uno de los socios de RDR -el estudio de arquitectura, diseño y urbanismo suizo con sede en Buenos Aires creado por Ignacio Dahl Rocha y Jacques Richter- que trabajó en el diseño de los espacios comunes del centro de oficinas, en plena construcción. La inspiración surgió de las ciudades centro europeas. Emmer pone como ejemplo el barrio Les Cèdres de la ciudad suiza de Chavanne. “Tiene cuatro lineamientos que son claves en un proyecto: acceso, educación, seguridad y precio. Se conocen los casos de buenos emprendimientos bien ubicados que se retrasan en su desarrollo hasta que llega la oferta educativa”, explica Martín Mieres, quien lideró la inmobiliaria homónima y uno de los primeros hombres en creer en el potencial de la zona. A Buenavista se accede desde la calle Uruguay pero también limita con el corredor Bancalari.

El predio que ocupa Walmart es parte del proyecto y los terrenos aledaños al supermercado también, son las tierras vírgenes en las que se proyectan los próximos emprendimientos: desde oficinas y viviendas hasta locales comerciales sobre Bancalari y un nuevo barrio cerrado premium con poca oferta de lotes. También se instalará un centro médico y una estación de movilidad, un hub conectado con Tigre que resolverá la micromovilidad de primera y última milla. “Se generará una estación de car sharing, bicicletas, monopatines eléctricos y servicios de charter”, detalla Miguel Pato, analista de temas urbanos. Y resalta su ubicación: “La calle Uruguay conecta los dos ramales de la Panamericana, a metros del acceso del Buen Ayre y está integrado a la Horqueta”. Por su parte, Martín Boquete, director de Toribio Achával, la inmobiliaria que comercializó varios de los terrenos de la zona, además de unidades residenciales, agrega que “está ubicado en un centro neurálgico del suburbano, cerca de Escobar y Pilar. Es el Puerto Madero de zona Norte, una zona muy buscada por los hijos que se independizan de los padres que viven en barrios cerrados del área”, agrega.

Es el Puerto Madero de zona Norte, una zona muy buscada por los hijos que se independizan de los padres que viven en barrios cerrados del área

Quien recorre la zona tiene la sensación de estar en un emprendimiento cerrado con la particularidad de que es abierto. Un dato no menor es que 55 de las 120 manzanas están destinadas a espacios recreativos y que un gran porcentaje de las áreas verdes están concentradas en uno de los lados del emprendimiento. Además, tiene una gran plaza central de nueve hectáreas y dos lagos, un espacio en donde en un futuro se instalarán locales de gastronomía de alta gama. “Es un lugar con mucho futuro por la tendencia de descentralización que está generando la pandemia incentivada también por la necesidad de la gente de vivir en contacto con la naturaleza”, coincide Luis Ramos, presidente de L.J. Ramos, la inmobiliaria que comercializa un proyecto en la zona.

Los primeros proyectos en Buenavista se construyeron en la década del 80 y fueron dos colegios: el Saint Mary of the Hills y el San Esteban. Hace pocos años desembarcó el San Andrés que adquirió poco más de 16 hectáreas para desarrollar su sede central. En la zona también funciona el club BA inaugurado en 2005 y el club de rugby Virreyes, un espacio de gestión social en donde entrenan los jóvenes que viven en las zonas aledañas. Los desarrolladores de la tierra también destinaron un espacio a un club de tenis público con pileta de natación, cinco canchas de tenis y gimnasio al que se puede acceder sin necesidad de ser socio.

Los inicios

Los primeros trabajos del grupo empresario dueño de la totalidad del predio fue idear el masterplan, realizar el saneamiento de la tierra, la infraestructura y su puesta a punto ambiental y legal. Los propietarios, cultivadores del bajo perfil, reconocen que no dejan nada librado al azar: venden a cuentagotas cada tierra y siguen de cerca los pasos de cada uno de los desarrolladores que compran. La elección de quienes desembarcan no es casual y se obsesionan porque cada emprendimiento se termine en el tiempo planeado. Es decir, buscan que los proyectos se construyan rápido, se vendan y se genere una demanda aspiracional. “Se lanzan cuando hay una demanda explicita: se comercializan, se entregan y se genera comunidad rápidamente”, explica Pato. Hasta ahora, siempre hubo una oferta de metros limitada. “Nos garantizamos que se terminen los proyectos y si nos los comienzan en el plazo acordado, hay una cláusula en la escritura que establece que tienen la obligación de revendernos esa tierra. No queremos que hagan land banking”, comenta uno de los socios que maneja la comercialización del predio. La primera apuesta fue Greenlans, un barrio cerrado boutique de siete hectáreas con 89 lotes. Lo lanzaron en 1999, se vendieron 20 lotes a US$120 pero la debacle económica del 2001 los obligó a recalcular. Igual, quienes compraron hicieron un buen negocio y hoy por ejemplo una casa de 310 metros cuadrados con tres dormitorios en un terreno de 650 metros se publica en US$750.000. Años más tarde, en 2008 desarrollaron otro barrio cerrado top: Winbells.

De las 120 manzanas, 55 están destinadas a espacios recreativos y un masterplan con un gran porcentaje de área verde concentrada en uno de los lados del emprendimiento. Además, tiene una gran plaza central de nueve hectáreas y dos lagos.

El primer proyecto residencial fue Terrazas del Sol en 2007, un fideicomiso al costo que se colocó en apenas tres meses y en donde un dos ambientes se vendía a US$55.000, en 2013 se realizó el proyecto Santa Catalina en donde un dos ambientes defendía valores de venta de US$105.000. “Colocamos las 93 unidades en cuatro días”, recuerda Mieres, quien también participó de la ejecución de otros dos fideicomisos al costo construidos hace apenas dos años: edificios residenciales en los que por ejemplo una unidad con un dormitorio en 2017 se vendió a US$135.000.

El desarrollo comercial

Los autores del masterplan tuvieron en claro que sin servicios un proyecto de esta envergadura no despega. “Está estudiado que los lugares de encuentro generan beneficios a la sociabilización”, comenta Emmer. Por eso, hace dos años inauguraron el centro comercial con 70 unidades entre locales y oficinas desarrollado también por los Ganzabal, la empresa desarrolladora de las torres Chateau de Puerto Madero y Belgrano entre otros proyectos-. “Lo vendimos en tiempo récord, están totalmente ocupados y no hay oferta en venta. Hay mucha gente que necesitaba un espacio de 60 metros cuadrados para trabajar”, comenta Alejandro Ganzábal, director de la constructora que debutó en Buenavista con la construcción de Santa Catalina, un emprendimiento con tres edificios residenciales. Hoy, en Buenavista viven alrededor de 1000 familias y la estimación es que cuando esté totalmente terminada se sumarán otras 4000. En cuanto al perfil de la demanda, es un lugar elegido por matrimonios de zona Norte que atraviesan el síndrome del nido vacío -sus hijos se fueron de sus casas- pero también por parejas jóvenes con hijos pequeños y recién separados.

El desarrollo corporativo también es parte del plan estratégico de crecimiento de la urbanización. De hecho, avanza el desarrollo de un centro de negocios (frente al edificio de SC Johnson) que ocupa seis lotes y suma más de US$100 millones de inversión en obras en ejecución o que están a punto de comenzar. Tiene tres edificios en construcción, uno por arrancar y más de 6000 cocheras. La particularidad del Business Park es que ningún proyecto que se construya adentro tendrá acceso desde la calle sino que se ingresará a través de un corredor interno, lo que generará un microclima con oficinas, un proyecto multiuso con departamentos, comercios y un hotel. “Lograr que cada proyecto que se construya no tenga una entrada independiente nos permitirá generar una sinergia con una calle interna que será muy teatral, con una parquización atractiva y comercios”, detalla Emmer del estudio RDR, a cargo del diseño de las áreas comunes.

Uno de los proyectos que está a punto de comenzar a construirse en este polo es Palmas Park, el emprendimiento de tres edificios con unidades de pozo que se ofrecen por encima de los US$2000/m2: tendrá más de 80 departamentos, 20 oficinas y 76 suites (del hotel) que se entregarán a mediados de 2023. “Es muy parecido a los proyectos que se construyen en Brickell, allá con agua y acá con verde.”, detalla Roberto Sambrizzi, CEO del grupo TRG, uno de los codesarrolladores. TRG tiene 40.000 metros cuadrados en ejecución dentro de Buenavista. Martín Cukier y Jaime Campos son los hombres que lideran BPC, la otra codesarrolladora de Palmas Park, el emprendimiento en el que se destinarán US$27 millones de inversión. “Buenavista es una zona de alta demanda pese a la coyuntura”, coinciden los socios. Hablan con cocimiento de causa: en 2015 hicieron Palmas Buenavista de US$10 millones de inversión, un proyecto residencial con 56 departamentos con valores de pozo de US$2200/m² y reventas por US$3200/m², una vez terminados. “Fue un emprendimiento que lo colocamos un año antes de que se termine su construcción. Son unidades en las que hoy hay lista de espera para alquilarlas. Un dos ambientes, por ejemplo, se ofrece a $30.000 y un cuatro, a $80.000”, detalla. Hoy, además de Palmas Park avanzan con One Palmas, un edificio de oficinas triple A, de US$22 millones de inversión también ubicado en el predio del centro corporativo, con 60 plantas de entre 60 y 250 metros y certificación sustentable LEED. “Se venden en pesos el equivalente a US$2000 y la posibilidad de financiar con ajuste CAC en 14 meses, el plazo en el que se terminará el edificio”, detallan Cukier y Campos.

Sambrizzi tiene otro proyecto en el polo corporativo: construye Park 10, un edificio de seis pisos de oficina triple A con 260 cocheras en tres subsuelos: son 6600 metros cuadrados de alfombra con comedor, gimnasio y salas de reuniones, además de un rooftop para eventos. “Son espacios que pueden ser adaptados a la nueva normalidad, inclusive las losas están preparadas para diseñar una escalera interna entre piso y piso, y tendrá la certificación leed de plata”, explica el desarrollador, quien estima que en el Business Park de Buenavista van a circular entre 5000 y 6000 personas. “La ventaja de la zona es que además del acceso rápido desde autopista se suman restaurantes y servicios en las calles internas del Business Park”, relata Levan Diaparidsze, presidente de P8, la desarrolladora de otra de las torres de oficinas triple A que se construye en el polo: demandará US$12 millones de inversión y estará terminado en febrero de 2022. “Solo nos queda disponible un piso de poco más de 1000 metros cuadrados”, aclara el desarrollador que comercializa a US$2370, el metro cuadrado.

Los nuevos emprendimientos

De cara a futuro, en una de las tierras que aún permanecen vírgenes, está en carpeta un proyecto de usos múltiples de baja altura con el sello del arquitecto uruguayo Rafael Viñoly. “Son 50.000 metros cuadrados que serán desarrollados en etapas. Tendrá un patio interno y está diseñado sin medianeras lo que permite que ningún vecino al abrir la ventana vea a su vecino, además las circulaciones son abiertas y tendrá un gran parque comercial en la planta baja. Otra particularidad es que la estructura será mixta de hormigón y metal que no son comunes en nuestro país”, detalla Carlos Salaberry, director de Rafael Viñoly Architetcs para América Latina. Otra innovación: se venderá por metro cuadrado, es decir que cada departamento tendrá una posición fija con sanitarios núcleos pero los compradores podrán adquirir 80, 100, 150 metros cuadrados y diseñar la unidad. “La flexibilidad es lo que necesitan los proyectos de largo aliento. Estamos trabajando en la consolidación de la idea”, agrega Salaberry.

Otro de los emprendimientos en danza en la zona es el que planea Cross Capital. La empresa subsidiaria del grupo Puente del empresario Federico Tomasevich. Compraron cinco hectáreas de tierra con más de 100 metros de frente sobre la calle Uruguay. Ahora negocia con diferentes desarrolladores la ejecución de diferentes proyectos. “Es un macrolote con una capacidad de 100.000 metros FOT de uso mixto que puede subdividirse y la posibilidad de construir edificios de hasta 12 pisos”, comenta Santiago Gomez Carrillo, director de Cross Capital quien ya trabajo el diseño del masterplan de la tierra con el estudio de arquitectura BMA.

El emprendimiento planeado tendrá un bulevar central y ocho edificios, un paseo de compras con locales anclas, oficinas y unidades de residenciales. “Es una tierra única y la expectativa es generar algún esquema asociativo y quedarnos con metros”, finaliza el ejecutivo quien estima que serán emprendimientos en los que se construirán proyectos en los que se invertirán desde US$15 millones hasta US$50 millones.