Qué conviene comprar: ¿un departamento en zona norte o dos en zona oeste-sur por el mismo precio?

Los precios de venta en el mercado inmobiliario del Gran Buenos Aires continúan en descenso y en zona oeste-sur alcanzaron un mínimo histórico desde abril de 2016, según el relevamiento realizado por Zonaprop. Según el informe, los precios registraron una disminución del 0,4% durante el mes anterior, ubicándose en US$1644 dólares por metro cuadrado.

Si se observan los valores de zona norte, en abril el precio por metro cuadrado fue de US$2177, lo que respresentó una caída del 0,5% en los precios de venta, acumulando una disminución del 0,6% en los primeros meses del año. De esta manera, por una unidad de dos ambientes y 50 metros cuadrados se pidió un precio promedio de US$108.784, mientras que por tres ambientes y 70 metros cuadrados se alcanza los US$160.089.

Por su parte, en el corredor oeste-sur un departamento de dos ambientes con las mismas características que el de zona norte cotizó a US$81.544 y una vivienda de tres ambientes costó en promedio US$120.083. Al comparar los diferentes corredores, el dato impacta: un tres ambientes en zona norte (US$160.089) cuesta casi lo mismo que comprar dos departamentos de dos ambientes en el oeste-sur (US$81.544)

Precios por barrio

Entre los barrios más costosos de zona oeste-sur se encuentran Tristán Suárez, Ranelagh y Villa La Florida, con valores de US$2508, US$2159 y US$2149 por metro cuadrado, respectivamente. Por otro lado, los barrios más económicos son Don Orione, Libertad y Dock Sud, con precios de US$599, US$692 y US$733, respectivamente.

Los barrios más costosos de GBA norte son La Lucila, Vicente López y Olivos, con precios de US$3293, US$3154 y US$2856 por metro cuadrado, respectivamente. Por el contrario, los barrios más accesibles son Villa Libertad, José C. Paz Oeste y José C. Paz Centro, con precios de 864, 931 y 948 dólares por metro cuadrado, respectivamente.

¿Qué sucede con los alquileres?

En cuanto a los alquileres en GBA, se destaca que se mantienen por debajo de la inflación. Durante el mes de abril, los precios de alquiler en GBA norte experimentaron un incremento del 6,3%. Sin embargo, en lo que va del año 2023, el aumento acumulado fue del 29,9%, por debajo del índice de inflación. En términos interanuales, el incremento de los alquileres (91,9%) aún se encuentra por debajo de la inflación (108,8%).

El precio medio de alquiler de un departamento de dos ambientes en GBA norte se sitúa en $113.296 por mes, mientras que uno de tres ambientes alcanza los $166.144 mensuales. Los barrios de Nordelta y Olivos destacan como los más costosos, con valores de alquiler mensual de $151.112 y $141.587, respectivamente. Por otro lado, los precios más bajos se encuentran en San Martín, San Miguel y Belén de Escobar, con valores de $86.470, $87.106 y $88.864 por mes.

En la zona oeste-sur, se obervó un aumento mayor en los precios de alquiler en comparación con el Norte. Durante abril, los precios subieron un 8,2% y acumulan un incremento del 29,7% en lo que va del año, aunque aún por debajo de la inflación. A nivel interanual, el incremento alcanza el 104,9%. Alquilar un departamento de dos ambientes y 50 metros cuadrados en esta zona tiene un costo de $81.625 por mes, mientras que uno de tres ambientes y 70 metros cuadrados se alquila por $113.919.

El barrio de Canning lidera el ranking de precios de alquiler en el oeste-sur, con un valor de $114.406 por mes. Le siguen Ezeiza y Villa Sarmiento, con valores de $102.073 y $101.192 mensuales. Por el contrario, los departamentos más económicos se encuentran en Valentín Alsina, Merlo y Temperley, con valores de alquiler de $63.202, $64.686 y $67.260.

Rentabilidad en cada zona

En cuanto a la rentabilidad inmobiliaria, se registró un leve aumento en GBA. En el norte, la rentabilidad se sitúa en un 3,57% anual, lo que implica que se necesitan 28 años para recuperar la inversión de compra, un 2% menos que el año anterior. Los barrios de Pilar y Muñíz presentan los mejores retornos brutos para los inversores, con un 5,4% y 5,3%, respectivamente.

En GBA oeste y sur, la rentabilidad se mantiene en un 3,18%, lo que implica que se necesitan 31,4 años de alquiler para recuperar la inversión de compra, un 1% menos que el año anterior. Los barrios de Villa Tesei y Wilde se posicionan como los más atractivos para invertir, con retornos brutos del 5,7% y 5,1%.

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