Cochera o departamento: ¿dónde invertir?

Las ventajas

Cocheras. Con la oferta estancada y la demanda en crecimiento, el negocio arroja una rentabilidad de 5,6 por ciento, según Zona Prop, que apunta que el precio promedio de una cochera en la Capital es de US$ 24.400 y el alquiler medio de $ 2000 por mes. “Una ventaja es el resguardo del capital que está sustentado por la oferta y la demanda”, asegura Esteban Sucari, socio de Ecocheras, que también destaca la liquidez: “El tiempo de venta es de dos a tres meses”. Por otra parte, al ser un inmueble más barato que otros, el inversor puede diversificarse en varias unidades. Así lo resalta Sergio Benegas, gerente de la sucursal de la Capital de Ruiz Propiedades y añade un menor riesgo de toparse son un inquilino moroso. “El negocio es sencillo de manejar. Los costos de mantenimiento son nulos: no se desgastan con el uso”, agrega Fernando Ledo, director comercial de Bullrich.

Departamentos. Se trata de una inversión estable y poco riesgosa. “Ya sea para uso propio, para buscar una renta, o de pozo para venderlo, el departamento es un refugio noble donde te equivocas poco. Resistió las épocas del cepo y de un dólar que creció sin parar”, asegura Ludmer. “Más allá de la utilidad que deja, es un activo que se revaloriza en el tiempo. Este es un beneficio indirecto”, agrega Benegas.

Según informes de Zona Prop, en el último año, la capitalización de las unidades en Capital avanzó un 5 por ciento y la rentabilidad media alcanza el 5,1 por ciento. Ledo destaca las posibilidades de reventa: “Comprar una unidad usada no tiene desventajas. Podes conseguir una oportunidad, reciclarlo y revaluarlo con un margen de reventa”. Hoy, un dos ambiente promedia los US$ 117.300 y el alquiler de $ 6.700, detallan en Zona Prop.

Las desventajas

Cocheras. Los gastos de expensas, servicios e impuestos a cargo del propietario pueden afectar la rentabilidad . “Otros riesgos es que sea pequeña, difícil para maniobrar, o que esté ubicada en un barrio de poca demanda”, remarca Sucari. Miguel Ludmer, director de Interwin aclara: “Las alquila el portero. Y si no tenés una buena relación, puede ser un obstáculo”. Recomienda un sistema de pool de renta manejado por un operador. Otro dato, la capitalización en un año fue del 2 por ciento.

Departamentos. El mantenimiento y el reciente ajuste de normativas fiscales que obligó a los propietarios a blanquear los contratos son un problema. “ Además con la modificación del Código Civil y Comercial, el propietario tiene que hacerse cargo de las reparaciones”, resalta Benegas. “Por otra parte, puede quedar vacío, y con la nueva reglamentación de la AFIP, al permitir al inquilino deducir ganancias, se obligó al propietario a declarar el bien, lo que significa una serie de impuestos y deducciones que lo afectan”, finaliza Ledo.

Check-List

Cocheras.

• Su menor precio permite adquirir varias y diversificarse. El valor de un departamento promedio (US$ 117.000) equivale a casi cinco cocheras.
• Las unidades en sistemas de pool de renta en estacionamientos por hora reparten las ganancias entre los propietarios. La rentabilidad alcanza al 7 por ciento. Es clave asesorarse antes de ingresar.
• Con el estacionamiento medido, desde este año, el 45 por ciento de la Ciudad tendrá parquímetros, lo que podría elevar la rentabilidad un 30 por ciento.
• Oferta/demanda: en diez años, los patentamientos en la Capital crecieron un 75 por ciento, mientras que las plazas de estacionamientos se redujeron un 33 por ciento.

Departamentos.

• La capitalización de los departamentos creció un 5 por ciento en un año.
• Con la agilización de los créditos hipotecarios la demanda aumentó en el último semestre.
• Si se piensa en una renta, los departamentos chicos, de uno y dos ambientes, son una mejor inversión. Proyectan mayor rentabilidad y demanda.
• Los barrios más consolidados como Palermo, Belgrano y Recoleta aseguran un buen perfil de inquilino y menores posibilidades de mora.
• San Telmo es el barrio con mayor renta de alquiler (6,1%). Si también se incluye la capitalización, Saavedra, Núñez y San Nicolás son los más atractivos para invertir en el mercado residencial.