Cocheras, escasas y cotizadas

Hay varios factores que se conjugan para que los departamentos que se venden con cochera sean más demandados y obtengan una diferencia de entre 15.000 y 25.000 dólares en su cotización frente a una vivienda similar que no la tiene. Ellos son: el fuerte crecimiento del parque automotor, que suma más de 500.000 vehículos por año, en su mayoría en la Capital; la desaparición de más de 700 garajes ante la necesidad de las empresas constructoras de conseguir terrenos aptos para levantar edificios; y las nuevas obras que se construyen, que si bien cuentan con cocheras para los propietarios, suelen no ser suficientes ya que por cada unidad muchas veces hay más de un auto.

Héctor D Odorico, titular de la inmobiliaria homónima, coincide y explica: "El tema se agravó en la ciudad porque no hay garajes, y creció la cantidad de gente que compra autos".

Explica que los que adquieren su primera vivienda no alcanzan a comprar con cochera, pero a los que adquieren de tres ambientes en adelante se les hace imperioso el espacio guardacoche. "La cochera tiene más incidencia en el valor de las unidades más chicas que en las de 300 m2. En Caballito, por ejemplo, puede valer entre 10.000 y 12.000 dólares."

El dinamismo de la construcción hizo que los dueños de los garajes en los barrios más codiciados -Palermo, Recoleta, Barrio Norte, Belgrano y Caballito- se desprendieran de esos predios para el desarrollo de emprendimientos y esto agravó la escasez de espacios para estacionar.

En el caso de Palermo, Claudio Bolotinsky, de la inmobiliaria Empresse, sostiene: "Los departamentos grandes no se venden si no tienen cocheras, ya que el 99 por ciento de los compradores las requieren. La gente sabe que en la zona del Botánico, Salguero, Las Heras, Santa Fe hay construcciones de 30 años que no tienen garaje y buscan conseguir alguno en la zona. El solo hecho de tenerla en el edificio le da otra categoría a la unidad y le suma entre 15.000 y 20.000 dólares".

Agrega que, históricamente, no se construían garajes, pero ahora la tendencia cambió y ya en las unidades de 50 metros cuadrados están incorporadas. "Por ejemplo, una unidad de 80 m2 que no cuenta con cochera se puede valuar en 115.000 dólares; si la tiene, llega a los 135.000." Sin duda, una de las zonas más cotizadas y requeridas por el público es Recoleta, lugar que no escapa a esta problemática. Según la opinión de Iuri Izratzoff, que preside la inmobiliaria que lleva su apellido: "Nadie pretende cocheras en departamentos chicos porque no hay; pero sí las buscan en los de 100 m2 para arriba. Nosotros hacemos una diferencia en la tasación del inmueble, si la tiene se le da un valor extra: si está afuera del edificio vale 15.000 dólares, en el edificio, 25.000, o sube el valor del metro cuadrado. En una unidad de 300 m2 ya no le aporta valor. Similar experiencia se vive en Tokio, donde uno no puede comprarse un auto si no tiene dónde guardarlo".

El Código de Edificación indica que en terrenos con determinada superficie, de más de 10 metros de frente, se requiere la construcción de cocheras, y exige que sean con espacio para las maniobras de los autos. Si el proyectista elige construirlas en el subsuelo, el costo es mayor y la obra se demora entre dos y tres meses, por eso es habitual que se opte por hacerlas en planta baja.

Del stock de propiedades que Toribio Achával tiene en venta, sólo un 30 por ciento de las usadas tienen cochera; en las nuevas llega al 35%. "Comprar una incide como un ambiente más. Antes no se le daba prioridad, y la gente buscaba vivir en zonas cercanas a medios de locomoción y de transporte como el subte. Ahora, en algunos edificios nuevos se aplica un concepto diferente: se hacen cocheras en la planta baja, que funcionan como un negocio de estacionamiento, las compra un inversor y las alquila a gente del edificio o de afuera. En el mercado de inmuebles que superen los 200.000 dólares, todos quieren cocheras. En los usados se cotizan en los 20.000 dólares en Barrio Norte", subraya el director de la firma, Mario Gómez.

El panorama no difiere mucho en Belgrano. El testimonio de Mariano Oppel, a cargo de la inmobiliaria Oppel, así lo explica. "En el barrio es un tema complejo. Se vendieron muchas playas de estacionamiento para construir y por eso en un edificio a estrenar la cochera puede valer hasta 20.000 dólares, a un promedio de entre 10.000 y 15.000. El problema no es con las unidades menores de cien metros, que si la tienen es un valor agregado; en las más grandes determina la velocidad de venta, es normal que la tengan y el plus es la segunda cochera. No tenerla baja el precio entre 10 y un 15 por ciento. Muchos compradores la piden, aunque no tengan auto ya que la alquilan para financiar las expensas. Vendimos un emprendimiento nuevo en Vuelta de Obligado y Sucre; eran departamentos de 100 m2 a 2000 dólares el m2, y cada cochera se comercializó a 20.000 dólares".

Se perdieron 100.000 espacios

Según datos recientes brindados por la Cámara de Garajes y Estacionamientos de la Argentina (AGES), en estos últimos dos años se vendieron más de 700 garajes; algunos se reconvirtieron para supermercados, pero más del 70 por ciento se destinó a edificios de vivienda. Es decir, se han perdido más de 100.000 espacios para estacionar. Sólo este año se cerraron un centenar de garajes; muchos pertenecientes a familias a las que les conviene vender porque el negocio ya no es atractivo.

En tanto, la producción argentina de autos mantuvo su fuerte ritmo de expansión en julio, con un alza interanual del 16,5 por ciento, y marcó un récord de exportaciones y ventas a concesionarios para este mes, informó la Asociación de Fábricas de Automotores (Adefa). Se comercializaron 49.595 unidades, un 36,6% más que en igual mes del año último.

Estiman que durante 2007 se venderán alrededor de 520.000 vehículos; mientras, el acumulado enero-julio alcanza los 349.409 autos. La Capital Federal y el Gran Buenos Aires, en tanto, fueron los principales mercados donde se colocaron estos automotores.

Según el barrio

Recoleta: 15.000/25.000 dólares
Barrio Norte: 15.000/20.000 dólares
Belgrano: 12.000/18.000 dólares
Caballito: 7000/12.000 dólares
Palermo: 10.000/15.000 dólares

Por Juan Fernández Mugica

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