Cocheras, una alternativa de inversión

Pese a la contracción del mercado, este segmento se mantiene activo por la fuerte demanda de estos espacios; además es más accesible y con menos gastos en tiempos difíciles.
Jennifer Flores
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14 de septiembre de 2013  

Cada vez hay más cantidad de autos en nuestro país y poco espacio para estacionarlos. Esta situación hace que muchos desarrolladores vean con buenos ojos la opción de invertir en cocheras para tratar de satisfacer tanta demanda.

En la Argentina se notó un gran incremento de la cantidad de vehículos, tanto en la Capital como en el Gran Buenos Aires. Uno de los factores que lleva a los propietarios de los autos a tener que guardarlos es el tema de la seguridad. En 2012 se patentaron 130.000 vehículos sólo en la Capital, y si se le suman los del conurbano totalizan 277.000, lo que genera automáticamente una gran necesidad de espacio, tanto en garajes, cocheras privadas y en la calle.

"Si bien la oferta de cocheras está en desarrollo, no crece al mismo ritmo que el parque automotor. En el juego de las variables tenemos una demanda de rápida expansión con una oferta lenta. Esa es una de las claves del negocio. Es difícil tener una cochera desocupada; de hecho la gente está dispuesta a pagar el costo del espacio", contó Alberto Súcari, director de la inmobiliaria Ecocheras. Para construirlas se buscan terrenos de doble frente en distintas partes de la ciudad. No abundan lotes y por eso los constructores en general intentan edificar en zonas estratégicas, pero con un condicionante: la falta de terrenos.

Muy cotizadas

De todas formas, hoy, con la alta demanda de espacios para estacionar, muchas zonas resultan atractivas para generar un buen negocio. "Hay que asesorarse sobre cuáles son los sectores donde construir, el sentido de las calles, los competidores, si el terreno es doble frente, la posibilidad de crecimiento de la demanda, entre otros aspectos", añadió Súcari.

Por su parte, Diego Nesnech, del estudio jurídico e inmobiliario Nesnech y Asociados, comentó: "Actualmente se construyen tanto en los edificios para los copropietarios de las unidades funcionales como en edificios típicos de cocheras o garaje. Hay muchos propietarios de automóviles que dejan sus autos estacionados en la calle dado el alto costo que tienen que abonar por el alquiler de cocheras o para comprarlas, pero muchas veces también es por la escasa oferta de esos espacios".

"En Quilmes tenemos dos edificios de 140 cocheras cada uno compuesto por planta baja, tres subsuelos y tres pisos a dos cuadras de la estación de tren y en pleno corazón del centro comercial de la ciudad", dijo Andrés Balestieri, fiduciante de Garage Privado, que comercializa Arpe Propiedades.

Mientras que Ecocheras ofrece espacios que desarrolla Well Park en el barrio de Congreso terminadas y listas para usar que cotizan desde 88.000 pesos; otras ubicadas en Talcahuano al 100, en la zona de Tribunales, cocheras comerciales de Well Park, que se terminarán de levantar en el primer trimestre del próximo año, cotizan desde 203.000 pesos; también están por lanzar otro proyecto en la esquina de las avenidas Córdoba y Medrano, desde 185.000 pesos, a pagar en cuotas y en pesos ajustables por el costo de la Cámara Argentina de la Construcción.

"Este lanzamiento ya es un éxito dado que en los alrededores no hay cocheras disponibles, lo que determina que en esta zona los alquileres superen los 1000 pesos mensuales. En las plantas altas de este desarrollo habrá más de 150 departamentos u oficinas que necesitarán sus respectivas cocheras. Existe una demanda interna desde el mismo edificio que garantiza que todas las superficies serán alquiladas rápidamente", indicó Súcari.

Los especialistas coinciden en que resulta atractivo que estos proyectos otorgan una buena rentabilidad, que supera la del alquiler de departamentos. Las cocheras dejan una renta del 5% anual, mientras que en los departamentos no se está superando el 3 por ciento. Pero en particular, con relación a la rentabilidad, un aspecto no menor es que en este negocio no sólo se obtiene un ingreso por la renta propia de la explotación de la unidad, sino también por la valoración de la propiedad.

Súcari comenta: "Si se tendrían que estacionar los autos patentados en la Capital habría que construir más de 3 millones de m2".

Mientras que Nesnech opina: "Aquellos que cuentan con un pequeño ahorro y desean invertir en ladrillos cuentan como una alternativa interesante invertir en una cochera. La apuesta que realizan estará siempre ajustada a los valores de mercado".

En épocas como la actual se puede ajustar el valor del alquiler según el momento y no se está obligado a contratos de 24 a 36 meses con valores nominales.

Opción accesible

Ante la incertidumbre que transita el mercado inmobiliario, como refugio de los ahorros, las en cocheras ganan adeptos. Por esta razón y ante un mercado muy retraído en generla los desarrolladores inmobiliarios ofrecen esta alternativa para la compra de bienes en pesos a un valor mucho más accesible que un departamento y con alta demanda.

Desarrolladores inmobiliarios como Well Park ofrecen además la alternativa de participar en el negocio de cocheras comerciales. "La rentabilidad depende del momento en que el inversor ingresó en el negocio, si fue en la etapa inicial o de preventa logra la mayor rentabilidad (puede llegar hasta el 40 % del valor inicial", dice Tomas O’Keefe director de Difusion Urbana y Obras de O’Keefe Inmobiliario Rural y Urbano.

Y agrega: "El inversor que cuenta con menos ahorros y no llega al departamento al adquirir una cochera refugia su dinero y evita se volatilice. Otro además lo eligen porque estos activos tienen menores gastos y el indice de morosidad es muy bajo," explica O’Keefe.

Valores y zonas Más buscadas

Segmento en crecimiento: algunos datos para tener en cuenta

  • 1. En la Capital: los barrios de Caballito, Once y Villa Devoto tienen la mayor oferta, y se desarrollan emprendimientos de cocheras en Congreso, San Telmo, Tribunales, Belgrano y Palermo.
  • 2. En el sur: en Quilmes, el costo para adquirir una cochera varía entre 80.000 pesos las descubiertas y 110.000 las cubiertas o en los subsuelos.
  • 3. Alquiler: una cochera por mes en la Capital ronda entre los 600 y 1000 pesos, depende de la ubicación, la comodidad, si tiene pocas columnas, etcétera. Sus expensas varían entre los 150 y 600 pesos.
  • 2. Activos: la rentabilidad depende del momento en que el inversor ingresó en el negocio, si fue en la etapa inicial o de preventa logra la mayor rentabilidad que puede llegar hasta el 40% del valor inicial.
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