Comienzo con poca acción

Frente a un escenario cambiante, pero afianzando la percepción del ladrillo como el mejor resguardo de valor, el año comenzó con el movimiento lógico del verano. Son meses en los que se cierran las operaciones de aquellos que tienen definida su opción. Bajas en el usado y posibles subas en unidades nuevas; las ventas, más lentas.

Si bien tanto los inversores como los actores del Real Estate siguen las noticias desde la playa, es cierto que el verano por lo general no promete grandes definiciones en el mercado inmobiliario. El año que quedó atrás terminó mejor de lo que comenzó y si bien las perspectivas tanto de los brokers como de los desarrolladores son cautas aunque levemente optimistas, aún resta que retorne la confianza. Situaciones como las que ocurrieron en estos días con el pedido de renuncia a Martín Redrado, presidente del Banco Central, no ayudan a que se superen los temores de la gente.

La seguridad jurídica y la estabilidad son factores esenciales para que se concreten operaciones y nuevos desarrollos, ya con menores rentabilidades, además del retorno del crédito, ausente desde hace años, lo que da origen a que más de la mitad del potencial del mercado inmobiliario deba alquilar, segmento que está por demás sobreofertado.

"El año último hubo mucha cautela de parte de los clientes, justificada por los vaivenes de la economía y la política; entonces, muchos guardaron sus ahorros. Otros cayeron en la trampa de que la propiedad ofrecería precios más bajos, algo que no ocurrió; algunos propietarios no pudieron esperar ni afrontar los gastos de una unidad vacía y la ofrecieron para alquiler, un segmento que empezó a saturarse. Los valores bajan, la rentabilidad disminuye, y aun así, los precios no se modificaron", analiza Karina Palazzo Caputo, titular de la firma Palazzo Caputo. Y agrega: "Un inmueble hoy tarda 120 días en venderse cuando antes se vendía en 60; hay que buscar compradores con dinero en efectivo dispuestos a discutir el precio. Lo mismo ocurre con el alquiler: en general un departamento de un ambiente o un dormitorio se alquilaba en un mes; hoy tarda el doble, elige el que demanda y no el propietario. En la zona de Abasto, una unidad chica (de un ambiente) o un dormitorio oscila entre 1000 y 1400 pesos, más gastos para alquilar. En Boedo, tuvimos que alquilar a menor valor, un diez por ciento, lo mismo que en otros barrios".

Similar opinión ofrece Mariano Oppel, de Oppel Propiedades: "El panorama no cambió, pero sí las expectativas. Frente a la devaluación del dólar, la única opción es tener el dinero en inmuebles, que es lo que la gente acepta como mejor inversión, así los dólares mantienen el poder de compra. Esto hizo que el segundo semestre de 2009 cambiara radicalmente respecto del primero. Son pocos los que tienen ahorros, y además no hay crédito, ni posibilidad de acceder a la vivienda. Igual, el cliente piensa que 2010 será bueno; es consciente de que es un ahorro único y sabe que su dinero estará a salvo".

El broker sostiene que el movimiento de operaciones en verano es inferior al del resto del año, pero se concretan ventas de los que salen a definir, ya que los inversores están de vacaciones. Respecto de los alquileres apunta que la plaza está bastante ofrecida y que el cliente tiene un techo frente a los aumentos de expensas y de otros servicios. "Nosotros recomendamos, en algunos casos, que bajen los valores, principalmente en las unidades de tres, cuatro ambientes y cuatro con dependencias, que rondan los 2000 a 5000 pesos de alquiler, siempre dependiendo de varios factores. Esta es la franja más abundante en oferta", explica.

Según la visión de Diego Migliorisi, de Migliorisi Propiedades: "En lo que se refiere al segmento de las obras nuevas se comercializa mucho lo terminado y a medio construir, ya desde el pozo cuesta mucho; es que la confianza a dos años ya no es tan clara. Si bien la renta es menor, el alquiler de una unidad de dos ambientes tiene bajo riesgo. Lo que más se pide son las unidades chicas, el inversor prefiere comprar dos departamentos chicos a uno grande. En la zona de las avenidas Corrientes, Scalabrini Ortiz y Córdoba los alquileres rondan los 1600 pesos; hay mucha oferta, el inquilino tiene alternativas para elegir". El titular de la firma explica que en este mes y en febrero se arman los negocios que se comercializarán a lo largo del año, y también está la demanda que busca instalarse antes del ciclo lectivo; en lo que se refiere a los inversores, esperan a marzo. "Hay varios proyectos nuevos por Almagro y los alrededores, se perfila un buen año en ese sentido. Los valores del usado promedian los 1400 dólares y los nuevos desde 1400 hasta 1800 dólares", finaliza Migliorisi. La mirada de un desarrollador como Moisés Altman, director de Altman Construcciones y tesorero de la Asociación Empresarios de la Vivienda (AEV), con más de 50 años de experiencia en el mercado, siempre resulta interesante. "En esta situación, donde el crédito para la clase media no existe, sólo podemos contar con los inversores que consideran el ladrillo como alternativa al dólar o a los plazos fijos. El mercado será similar a 2009; los precios no pueden bajar, porque si se suman los costos de la construcción más el costo del terreno, bienes escasos que generan poco gasto, se dificulta."

Afirma que nadie habla de la solución para la vivienda: "Tenemos que interesarnos por ese público, desde la AEV estamos luchando por tener créditos con tasas de no más del 5 por ciento para que la clase media pueda acceder a su casa y nosotros, como desarrollistas, podamos construir para ese segmento. Es la única posibilidad de reactivación del mercado de la construcción. Es que sólo un 10 por ciento de la población puede comprar al contado y un 70 podría pagar una cuota razonable y dejar de alquilar, algo que los desarraiga y que cada dos años los hace decidir dónde vivir. Nosotros seguiremos construyendo, aun sin beneficios".

Para Leandro Soldati, director de Soldati Propiedades, existen dos tipos de mercado: el tradicional y el premium. "Este último tiene abundante oferta y la demanda puede elegir entre varias opciones y a valores razonables; los rendimientos son todavía atractivos. Entre los 1000 y 2000 pesos hay más demanda que oferta. Los inquilinos siempre tienen incertidumbre respecto de que la expectativa inflacionaria supere el salario, y por los contratos ajustables. Los alquileres subieron en menor ritmo que antes; por ejemplo, hoy un tres ambientes en 2200 pesos cuesta alquilarlo."

Soldati destaca que hay expectativas de suba de precios en unidades a estrenar y en el pozo.

"Tenemos aún en enero un buen ritmo de ventas y de concreciones. A veces cuando el anterior es de retracción, el cliente ve mejores perspectivas y toma la decisión de comprar. Volvieron los inversores de pozo y a estrenar, los que buscan ladrillos y resguardan su capital en inmuebles. Creo que el segmento tradicional que supera los 100.000 dólares debería bajar, dado que el proyecto a estrenar es competitivo en los valores. El año que pasó fue malo, el mercado no absorbió los metros cuadrados y debería acomodarse un escalón hacia abajo."

Sebastián Romo tiene un departamento en Palermo y antes de junio se quedó sin alquiler. "Justo coincidió con las elecciones, por eso estuve seis meses para encontrar inquilino. Se trata de un dos dormitorios, sin cochera, sobre Gorriti y Billinghurst. Lo alquilamos a 1600 pesos más gastos. Hubo poco movimiento en la búsqueda a pesar de ser una unidad muy luminosa y en una buena ubicación."

El caso de María Benaver es diferente. Tiene algunos ahorros para adquirir un departamento pequeño, pero con la situación económica y política que se vive actualmente le cuesta tomar la decisión. "Hay días en los que estoy decidida a invertir en ladrillos por sobre otras opciones porque ofrecen un renta atractiva; un departamento chico. Pero atenta a las noticias y la incertidumbre del país dejé la decisión para más adelante. Espero que este año mejoren las condiciones para todos."

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Leandro Malandrini, gerente de Negocios de Zona Prop, indica: "En la Capital se concentra el 36% del total de las propiedades publicadas. Las zonas más demandadas de departamentos durante el año pasado fueron Belgrano, Palermo, Barrio Norte y Caballito. Si analizamos la demanda de casas, Barrio Norte deja de tener un lugar entre los elegidos y Núñez aparece como tercera opción. Esperamos un 2010 con una tendencia similar. Seguramente aumenten las búsquedas en zonas nuevas de moda o en las que se construyó durante el último tiempo, pero aun así difícilmente se revierta la hegemonía de Belgrano o Palermo como barrios más buscados".

El 65% de las búsquedas de las unidades correspondió alquileres, mientras que para compra, el 35%. "La gran mayoría fue en las unidades de un dormitorio. La tendencia en 2009 hacia la búsqueda de inmuebles a estrenar fue incrementándose, tanto para alquileres como para compras. En marzo, el 9,5% de la gente buscó viviendas nuevas, pero en noviembre del mismo año este número ascendió al 13%. En el caso de operaciones de compraventa, las propiedades a estrenar representan un porcentaje de las búsquedas aún mayor: un 18% promedio en el año", concluye Malandrini.

Por Juan Fernández Mugica

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