Cómo encontrar la vivienda apropiada y funcional

Juan José Díaz de Guijarro, 36 años, kinesiólogo, hace tres se casó con Anita Sotillos, psicopedagoga, y hasta hace un par de meses vivieron juntos en un tres ambientes sobre la calle Camargo, que compraron algo antes del matrimonio con ayuda familiar. Su amigo y compañero de estudios Luis Jaramillo vivía, desde hace 5 años, con Laura Fernández, nutricionista, en un departamento de 2 ambientes, en los alrededores del Cid Campeador, en Caballito. Su hijo, Benjamín, hace poco más de dos meses cumplió un año y el departamento, regalo de los padres de Laura, empezó a quedarles chico. Darío Feldman también kinesiólogo y amigo de Juan José y de Luis, hace rato que buscaba la manera de irse a vivir solo, pero no lograba dejar la casa paterna en Barrio Norte.

El tema es que, afinado el operativo, todos acaban de mudarse a sitios y propiedades adecuadas a sus necesidades actuales. Y a pesar de ser propietarios, lo hicieron sin realizar una sola operación de compraventa, ya que todos consideran que no es el mejor momento para plantearse ese tipo de acciones. Juan José y Anita, en busca de una vida más tranquila, se fueron a Villa La Angostura y alquilaron una cabaña propiedad de los padres de Luis. Este y Laura alquilaron el departamento que sus amigos dejaron. Y finalmente, Darío les alquiló el dos ambientes a Luis y Laura, alcanzando la ansiada independencia.

Todos coincidieron que el mercado inmobiliario está atravesando un momento muy particular, que "no se sabe cuáles son los precios reales de las propiedades, es muy difícil que alguien se deshaga de dólares y resulta una aventura más que riesgosa vender en pesos, con lo que las operaciones de compraventa se extienden por años".

¿Qué opinan al respecto los agentes del sector vinculados a los barrios por donde se han movido los jóvenes entrevistados?

Francisco Altgelt, director de Altgelt Negocios Inmobiliarios, dice: "El golpeado mercado inmobiliario está mostrando un nuevo síntoma: la dilación. La gente no toma decisiones. Y diría que esta situación que hasta aquí se limitaba al mercado de compraventa, ahora amenaza trasladarse al de alquileres. Los inquilinos encuentran una oferta muy variada y hacen valer sus pretensiones; los propietarios reciben propuestas que no les satisfacen y prefieren esperar al mejor postor.

"Hoy la función del inmobiliario es trabajar esa dilación y ayudar a las partes a tomar decisiones."

Hernán Perrone, Broker Owner de RE/MAX Parque, por su lado, sostiene: "Si bien es verdad que el mercado de propiedades no atraviesa por su mejor momento, las operaciones de compraventa no son tan escasas. Representan un 47% del total de las transacciones". Y Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, explica: "Hay algunos segmentos del mercado que continúan con actividad, entre ellos, los alquileres comerciales y de vivienda, pero además es activa la venta de terrenos. En lo que hace a alquileres la actividad es normal, resulta fundamental que el agente inmobiliario logre un equilibrio entre las pretensiones de las partes para conseguir un acuerdo equitativo. Hay que tener muy en cuenta que el 60% de los inmuebles que se construyen en la ciudad son adquiridos para ofrecerlos en renta".

Esa, de todos modos, parece no ser la única razón por la que el mercado de alquileres se mueve más que el de compraventa. "Es cierto que, a causa de la actual situación, algunos propietarios han decidido alquilar su propiedad y alquilar una nueva para ellos. He tenido operaciones de este tipo y observé que, recién cuando consiguen un inquilino para su departamento, los dueños salen a buscar la unidad para alquilar ellos", comenta Altgelt. Y coincide con sus colegas en que, en términos generales, la oferta es mayor que la demanda y las tipologías más buscadas a la hora de alquilar son "los departamentos de uno y dos dormitorios, priorizándose las expensas bajas por sobre los servicios". El titular de RE/MAX Parque, Mario Perrone, concuerda, pero se centra en lo que ocurre en Caballito. "Al igual que en otras zonas de CABA, en Caballito los departamentos de 1 y 2 ambientes son los más requeridos, y a esta demanda histórica se le suma la de departamentos de 3 y 4 ambientes solicitados por aquellas familias que crecen y necesitan de un ambiente más para satisfacer sus necesidades, retrasando en muchos casos por la incertidumbre que vive el mercado inmobiliario actual, la decisión de comprar una nueva vivienda. Muchas familias encuentran en el alquiler una solución transitoria por lo que a la hora de elegir privilegian ubicación, precio y expensas."

Migliorisi agrega que "en lo que hace a unidades pequeñas, la oferta cubre ampliamente la demanda. Mayoritariamente, lo que nosotros privilegiamos a la hora de optar por un inquilino u otro son las referencias de cumplimiento de cada uno. A mi modo de ver, ese historial es mucho más importante que la solicitud de otros requisitos que en algunos casos se tornan excluyentes y no guardan relación con la calidad del locatario".

Valores

En Villa Crespo, según Migliorisi, los valores están "entre un 15% y 20% inferiores a barrios como Palermo o Recoleta. En Villa Crespo, el alquiler de 1 ambiente se cotiza entre 2000/3000 pesos, un 2 ambientes entre 3500/4000 pesos, un 3 ambientes entre 4000/5000 pesos, y un 4 ambientes entre 4500/6000 pesos. Altgelt, por su parte, informa que "en Barrio Norte, departamentos de uno y dos dormitorios están entre los 4000 y 7000 pesos, un 30% más que hace un año".

Finalmente en Caballito donde, según Perrone "el mercado de alquileres es sostenido y suma una mayor oferta motivada por propietarios inversores que viendo que los compradores no validan los precios pretendidos deciden retirarlos de la venta y ofrecerlos en alquiler. Así, los precios de 1 ambiente rondan los 2500/3000 pesos; los de 2 ambientes, 3000/4000 pesos; los de 3 ambientes, 5000/7000 pesos, y los de 4 ambientes, 8000/12.000 pesos, a lo que hay que agregarle el valor de las expensas, y en algunos casos, rentas y ABL". Los propietarios/inquilinos consultados al principio de esta nota –ajenos a este intercambio de pareceres de estos brokers– disfrutan sus nuevas viviendas y Luis celebra "la posibilidad de los argentinos de desarrollar estrategias que no los dejan sucumbir ante las reiteradas crisis".