Cómo impactará la reforma tributaria al sector

Junto con los principales lineamientos de la propuesta oficial de reforma tributaria, el ministro de Hacienda de la Nación, Nicolás Dujovne, reveló esta semana los cambios que la Casa Rosada propondrá al Congreso para el sector inmobiliario. Estos son dos: se elimina el Impuesto sobre la Transferencia de Inmuebles (ITI) y se lo reemplaza por un gravamen a la ganancia de capital sobre la venta de propiedades no destinados a casa–habitación. ¿Qué impacto tienen estas medidas?

Los cambios

El ITI es el impuesto del 1,5 por ciento que se aplica a la transferencia de los bienes registrados en el país y que debe pagar el vendedor de una propiedad sobre el valor de la escritura. Pero, en los casos de “venta de la única vivienda y/o terreno con el fin de adquirir o construir otra destinada a casa–habitación propia dentro del término de un año” se pueden solicitar lo que se denomina un “certificado de no retención” y quedar así eximidos del pago del arancel. O sea que, como las operaciones sobre vivienda única ya se encuentran exentas del tributo, su eliminación impacta sólo sobre transacciones inmobiliarias con fines de rentabilidad. Ahora bien, para estos últimos casos, para compensar la erogación fiscal, se crea un nuevo impuesto que grava en un 15 por ciento la ganancia de capital sobre la venta de la segunda vivienda, es decir sobre la diferencia que el vendedor obtenga entre el precio de venta y el precio de compra, registrado en la escritura, del inmueble adicional al de la vivienda única, o destinado a fin de lucro, pero ajustado por inflación.

Respecto a esta última medida, Dujovne se apresuró a aclarar que la nueva ley sólo va a regir para la compra de propiedades futuras; esto es que, la medida corre para la adquisición de inmuebles efectuada a partir de la vigencia de la norma, sin efecto retroactivo. Todo el stock de propiedades que tienen las personas físicas no van a pagar Ganancias, sino el ITI hasta el momento de la extinción.

En defensa de la medida anunciada, el titular de la cartera de Hacienda sostuvo durante la conferencia en la que realizó el anuncio que “estas modificaciones reducirán los costos de acceso a la vivienda y fomentarán la formalización de la actividad inmobiliaria”. No obstante, desde el Congreso de la Nación —ámbito que se encargará de analizar y definir la letra final de la ley—, el vicepresidente de la Comisión Bicameral para la Reforma Tributaria, el senador del bloque PJ-FpV, Juan Manuel Abal Medina, opinó al ser consultado por la nación que “esta medida, por sí misma, no tiene impacto sobre el acceso a la vivienda. Tampoco modifica sustancialmente la formalización del sector inmobiliario, sino que sólo corrige una distorsión tributaria porque hasta ahora el ITI sólo se aplica sobre operaciones inmobiliarias con fines de renta e independientemente de que la diferencia entre el valor de adquisición y el de venta de la propiedad en cuestión hubiese producido una pérdida. Con el nuevo gravamen sólo se tributará sobre la ganancia obtenida en la operación”.

En tanto, si bien en términos generales tiene una mirada positiva sobre la reforma propuesta, César Litvin, CEO del Estudio Lisicki, Litvin & Asociados, afirmó que “el ITI es un impuesto que no molesta mucho en las transacciones inmobiliarias”, mientras que “en cambio, se propone reemplazarlo por otro cuyo cálculo es más complejo —el Impuesto a las Ganancias— donde se grava, no el 1,5 por ciento sino con el 15, el resultado de la utilidad de la operación; esto es, precio de venta menos costo”. Además, advirtió que “si el precio de la propiedad no sube demasiado respecto al costo de adquisición se va a pagar poco impuesto, pero en la medida en que haya una distancia entre ellos, la incidencia va a ser mucho mayor y formará parte de la negociación del precio entre las partes”.

A diferencia del sector vitivinícola de la zona de cuyo y la industria tecnológica fueguina, la creación de un nuevo gravamen por Ganancias sobre la utilidad de la transacción no parece ser un problema para el presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, Alejandro Bennazar: “Con el gran boom del crédito hipotecario, no va a haber tanta diferencia entre compra y venta, por lo que la ganancia va a ser prácticamente minimizada y suplantada por la reducción del ITI”, opinó el martillero y agregó: “No creemos que el cobro de ese impuesto nos vaya a generar algún inconveniente y, si eso sucediera, se buscarán distintos mecanismos como el reacomodamiento en el valor de la propiedad a partir de la negociación entre las partes o su incorporación al valor final del inmueble”.

Por su parte el presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios, Miguel Astorga señaló que en las transacciones inmobiliarias el impuesto de la transferencia lo paga el vendedor y no el comprador. “Este impuesto se suele incluir en el precio del inmueble, por lo cual se espera que su eliminación repercuta positivamente en el mercado inmobiliario”, explicó. En sentido semejante se manifestó desde Reporte Inmobiliario, José Rozados, al considerar que “la eliminación del ITI es muy positiva porque va en pos de abaratar el costo de las transacciones, más allá del valor de los inmuebles”. No obstante, planteó algunas inquietudes respecto al tributo para inmuebles adquiridos con fines de renta: “Habrá que ver la letra chica de la ley dado que, si el descuento prevé algún tipo de ajuste por inflación, entonces va a ser una medida admisible porque se evitaría gravar una operatoria que arroje una rentabilidad nominal positiva, pero que resulte negativa en términos reales. Ahora, si se va a cobrar independientemente de los índices de inflación del período, el impacto puede ser muy negativo porque se pierde capital real por la depreciación de la moneda”, advirtió. Este debate recién está comenzando y aún falta que se conozcan todas las cartas del maso.