¿Cómo saber si una propiedad está bien valuada para su compra?
El valor emocional de una propiedad puede afectar la tasación
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RedactorAriel Goldfarb
En un contexto de preciosen alza, saber si una propiedad está bien valuada se volvió una de las principales preocupaciones para quienes planean invertir en ladrillos. Por eso, entender si una propiedad fue bien tasada es clave. Ahora bien, ¿cuáles son los elementos que determinan si una propiedad fue publicada al preio correcto?
Hay múltiples factores que inciden en la valuación de una propiedad, más allá del precio por metro cuadrado. Los especialistas coinciden en que una buena tasación tiene en cuenta cinco variables clave:
- La ubicación: No solo la zona general, sino la microzona, cercanía a medios de transporte, nivel de servicios, seguridad.
- El estado de la propiedad: Antigüedad, reformas, mantenimiento y estado de conservación.
- La orientación y el piso: Características edilicias como vista, luminosidad, ruidos externos, etc.
- La comparación con inmuebles similares: Análisis de propiedades similares en el mismo entorno que se hayan vendido recientemente.
- La dinámica del mercado: Si hay muchas unidades similares en venta, el precio debería reflejar esa presión de oferta.
“Básicamente, una propiedad está bien valuada cuando el valor solicitado se encuentra dentro del rango de otras propiedades similares en cuanto a calidad, metraje y ubicación, de forma que se presente como opción frente a ellas”, resumió José Rozados, director de Reporte Inmobiliario.
Según el análisis de Daniel Bryn, analista del sector, el mercado actual dispone de mejores herramientas para estimar el valor real de las propiedades. “Con más de 4700 escrituras mensuales y una reactivación de la actividad, hoy contamos con referencias confiables para fijar precios. Las inmobiliarias que concretan más operaciones manejan datos reales de cierre y pueden hacer estimaciones más precisas”, explica.
También destacó que el estado del inmueble es un factor clave: si requiere refacciones, debe descontarse del precio el costo estimado de obra, que actualmente ronda entre US$550 y 600 por metro cuadrado.
Por último, advirtió sobre errores frecuentes al valorar los espacios exteriores: “Balcones, patios o terrazas no valen lo mismo que la superficie cubierta; se cotizan entre un 30% y un 50% del valor del m², según su calidad y funcionalidad”.
El valor emocional vs. el valor de mercado
Uno de los errores más comunes es confundir el valor afectivo con el valor de mercado. Es habitual que los propietarios sobrevalúen sus inmuebles porque invirtieron en reformas, tienen apego al lugar o simplemente esperan “recuperar lo que pusieron”. Pero el mercado responde a otras reglas: la comparación con otros inmuebles similares y la dinámica entre oferta y demanda.
“El principal error que suele cometer un comprador es entusiasmarse demasiado y no hacer un análisis real de las opciones disponibles”, advirtió Rozados.
De hecho, una propiedad bien valuada suele generar consultas, visitas y ofertas en los primeros 60 días de publicada. En cambio, si permanece más de seis meses sin movimiento, suele ser un indicio de que el precio está por encima del valor real.
El peso del costo de reposición
En algunas propiedades, sobre todo en desarrollos nuevos o casas a refaccionar, entra en juego una variable adicional: el costo de reposición, es decir, cuánto costaría construir esa propiedad desde cero hoy.
“En el caso de departamentos urbanos usados, se utiliza principalmente el método de comparables. El costo de reposición es solo un parámetro adicional que puede dar una señal sobre si es un buen momento para comprar o vender. Si el valor de una propiedad está muy por debajo del costo de reposición, indica que el precio es conveniente. Y al revés, si está muy por encima, podría estar sobrevaluado, siempre hablando de mercados dinámicos”, explicó Rozados.
En sintonía con Rozados, Bryn añadió que este valor actúa como un “piso teórico”, especialmente en casas o PHs, donde se puede calcular terreno más construcción. “Hoy, levantar una casa de 315 m² cuesta unos $1.156 millones”, estima.
También señaló que, por el fuerte aumento en los costos (subieron un 90% desde octubre del 2023), hay zonas donde propiedades a estrenar son más baratas que las obras en pozo. “En barrios cerrados, muchas casas se venden por debajo de su costo de reposición, sobre todo si están en zonas alejadas o con expensas elevadas”, agrega.
Tasaciones más reales
“En general, las valuaciones corrigieron bastante y hoy se ubican en términos cercanos al valor real de concreción. Se depuró mucho la oferta sobrevaluada”, indicó Rozados.
En la misma línea, Bryn sostiene que las valuaciones actuales están “mucho más alineadas con el mercado real, sobre todo en propiedades con intención genuina de venta”. Gracias a la digitalización y la mayor actividad, dice, “se puede comparar online con mucha precisión”.
Para Bryn, el mercado inmobiliario empezó a dejar atrás una larga etapa de ajuste y muestra señales de reactivación gradual. Con más operaciones concretadas y datos reales de cierre, las valuaciones son hoy más precisas, y el comprador, más informado.
En este contexto, la clave está en la información: cruzar datos, consultar fuentes confiables y apoyarse en profesionales ayuda a tomar decisiones más seguras. Antes de ofertar, es aconsejable comparar referencias de cierres recientes, considerar el estado real del inmueble y evitar dejarse llevar por el valor emocional. Así, saber cuánto vale realmente una propiedad —más allá del aviso— es hoy una herramienta de poder para quien invierte en ladrillos.
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