Cómo se conciben y sus diferencias

Durante las últimas décadas, los compradores de nuevas viviendas o de inmuebles destinados a la construcción han cambiado sus preferencias. Ante la posibilidad de elegir dónde comprar una propiedad, la mayoría prefiere adquirir las ubicadas dentro de lo que comúnmente conocemos como barrios privados o cerrados, los cuales tienen hoy más de 1,5 millones de habitantes. Como consecuencia de ello entre otras causas, desde hace años, existe una variada oferta de propuestas. Las empresas comercializadoras hablan de ciudades pueblo o megaemprendimientos, barrios privados, countries, barrios náuticos, barrios de chacras, barrios cerrados con servicios tales como colegios, supermercados, hoteles, o, incluso, con construcciones destinadas al uso exclusivo de un grupo social, como, por ejemplo, el de la tercera edad.

En nuestro país, si bien se redactaron distintas leyes especiales para regular la comercialización de esta clase de inmuebles, en la actualidad no hay una legislación específica que permita estructurar estos negocios. Frente a este escenario, es relevante recordar los conceptos que los distinguen en la provincia de Buenos Aires: núcleo urbano, club de campo y barrio cerrado.

El decreto ley N° 8912/77 de ordenamiento territorial y uso del suelo prevé el "núcleo urbano" como parte del proceso de ocupación de un territorio que responde a una urbanización planificada, ya sea por iniciativa de entidades estatales o de privados. Cuando se habla de un núcleo urbano o de su ampliación, nos referimos a la construcción o el desarrollo de una localidad y todo lo que ella implica. Por su parte, el club de campo es definido en el artículo 64 del mismo decreto como un complejo recreativo residencial que comprende una parte acondicionada para la construcción de viviendas, originalmente de uso transitorio, y otra parte equipada para la práctica de actividades deportivas, sociales o culturales. Luego el decreto 9404/86 complementó esa regulación. Finalmente, el decreto 27/98 define los barrios cerrados como un emprendimiento urbanístico destinado a uso residencial con equipamiento comunitario cuyo perímetro podrá materializarse mediante un cerramiento. Es decir, la diferencia más importante entre el club de campo y el barrio cerrado, básicamente, está en que las partes comunes del último normalmente se reducen a las calles de circulación interna y, que, sólo en casos excepcionales, incluyen algún otro espacio común incorporado por el desarrollador.

Cualquiera que sea la denominación comercial de estas urbanizaciones, la diferencia más importante está dada por su dimensión, y por los servicios y el equipamiento comunitario con que el desarrollador urbano deberá dotarlas. Esto destaca uno de los mayores desafíos que se presentarán a partir del momento en que estas comunidades empiecen a poblarse: las reglas de convivencia que regularán la relación con nuestros vecinos y con quienes gobiernan y administran estos barrios.

Dante Galeazzi

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