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Con 150.000 dólares en la mano
Hoy, esa cifra alcanza para comprar un buen departamento de dos a tres dormitorios con algunos servicios. Hace seis meses se conseguían por el mismo valor unidades mucho más amplias
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Los precios de las propiedades difieren según la zona, y parece una tendencia que se acentúa. No es lo mismo adquirir una propiedad con un presupuesto de 150.000 dólares en Caballito que en Recoleta o Belgrano. Seguramente en un barrio del oeste de la ciudad se encontrará un inmueble con muchos más metros que en el norte porteño. Sin embargo, a diferencia de lo que sucede en la actualidad, hace seis meses con una inversión de 100.000 a 150.000 dólares se podían adquirir casi 20 m2 más en cualquiera de los barrios de la ciudad de Buenos Aires.
Un dólar que estuvo planchado, la escasez de oferta, el aumento del costo de la construcción y la demanda insatisfecha hicieron que las propiedades usadas o nuevas sostuvieran su valor. Para ejemplificar la diferencia de barrios en términos de poder adquisitivo, en la zona norte de la ciudad, de elevada valoración inmobiliaria relativa, el salario promedio de hace dos meses, medido en dólares, alcanzó para adquirir un 47% del valor del metro cuadrado de una vivienda nueva. En otro barrio representativo, como Caballito, dicho porcentaje ascendió a un 55 por ciento.
La mayoría de los brokers consultados coincide en que con el mismo dinero a principios de año o a fines de 2007 se podía comprar una propiedad más amplia y de mejores características. En esta franja de los 150.000 dólares, la gente compra para vivir y exige ciertas características. Según la zona, podrá encontrar una unidad de un dormitorio, de uno con dependencias o de dos dormitorios. Ya uno de dos dormitorios con dependencia supera en la mayoría de estos barrios esa cotización.
Héctor D Odorico, titular de Héctor D Odorico Negocios Inmobiliarios, explica: "Con ese monto se puede comprar un tres dormitorios en una muy buena ubicación en Caballito. Es cierto que la oferta es más limitada y hay menos opciones. Puede ser a estrenar en 85.000 dólares para un dormitorio con servicios. De 120.000 a 130.000 dólares se encuentra un dos dormitorios nuevo con cochera, y llega a los 150.000 un tres dormitorios usado. Hace seis meses era diferente, se conseguía nuevo por ese valor; es decir, que hoy con los mismos dólares se compran menos metros cuadrados. Es que con los costos de la construcción en alza no hay opciones para que la propiedad disminuya su cotización".
Y agrega: "En ese rango están las unidades de dos dormitorios, que ocupan la franja donde hay más demanda en el mercado. En usados, los de un dormitorio en Caballito rondan los 70.000 dólares; los de dos, entre 90.000 y 100.000".
En la zona de Palermo, la búsqueda se hace más dificultosa,ya que en esos valores no hay casi departamentos modernos de dos dormitorios; hay mucha construcción nueva con amenities en menos m2, con un mayor costo o antiguos.
Claudio Bolotinsky, a cargo de la inmobiliaria Empresse, sostiene: "La mayoría de las personas que tienen presupuestos inferiores a 100.000 dólares los destinan a inversión para tener el dinero en ladrillos. De 100.000 a 150.000 es un sector de consumo que adquiere y busca determinadas características que, para él, son importantes, balcón, toilette, por ejemplo. En el Palermo tradicional hay una oferta limitada, ya que en la década del 80 al 90 se construyó poco, por lo que existen departamentos viejos o a estrenar. En lo que es Palermo SoHo, Verde o Hollywood están las unidades de dos dormitorios nuevos que se cotizan cerca de los 150.000 dólares. En los antiguos se consiguen más m2, 70 u 80, pero de menor calidad, desde 115.000 hasta 130.000 dólares".
"Por otra parte -continúa el broker-, por 100.000 dólares existen muy buenos departamentos de un dormitorio, amplios, con baño y toilette, de 50 a 60 m2 con servicios; o de dos dormitorios antiguo. En Palermo Nuevo se puede encontrar una unidad de un dormitorio con escritorio, a estrenar, por 120.000 dólares. La franja de más oferta supera los 150.000 dólares o está por debajo de los 100.000."
En Núñez ocurre algo similar a lo de Palermo: abundan las nuevas construcciones, ya que junto a Villa Urquiza encabezaron el auge constructivo una vez superada la crisis. "Allí hay más oferta que en el tradicional Belgrano. Uno de los problemas es la falta de crédito, y pocos pueden acceder a la posibilidad de financiamiento. Hoy los precios están sostenidos y casi no hay departamentos de 100 a 150 m2. En Núñez, el m2 a estrenar ronda los 1800 dólares. Tenemos una unidad en Ugarte y 11 de Septiembre, de 72 m2, a 147.000 dólares; los de un dormitorio se venden muy rápido, son commodities. Una unidad de 73 m2 está en 150.000 dólares. Para los usados los valores bajan. Por ejemplo, en Arcos y Ugarte, una unidad de un dormitorio de 77 m2 alcanza los 100.000 dólares. Muchos de los compradores los adquieren para diversificar sus inversiones", apunta Mariano Oppel, titular de Oppel Propiedades.
La brecha de precios por m2 promedio de oferta entre departamentos nuevos y usados ha sido mucho mayor en el caso de las unidades de dos dormitorios (en promedio, 200 dólares en los barrios más caros), comparada con la registrada en los departamentos de un dormitorio, donde fue mínima.
Para el caso de Recoleta, Martín Llauró (h.), de la inmobiliaria homónima, explica que en ese rango de precios se pueden encontrar departamentos de uno y dos dormitorios. "Los primeros están cerca de los 100.000, de 40 a 50 m2; los de dos en la zona de Pueyrredón, Las Heras, Santa Fe y Coronel Díaz, de 60 m2, alcanzan los 120.000 dólares, en unidades en muy buen estado. Los que compran en el corazón de Recoleta lo hacen con el objetivo de captar el turismo extranjero; también están los matrimonios jóvenes y algunas personas solas. Es cierto que hace poco más de seis meses se compraba algo más amplio y había mayores opciones, también hay poca oferta buena en este segmento, y lo que hay se vende en menos de dos semanas. Hemos notado una reactivación del mercado. Antes por 120.000 dólares se adquiría un departamento de 80 m2 que hoy se cotiza en 150.000 dólares o más."
La firma vendió recientemente un departamento de 60 m2, en Laprida y Melo, a 125.000 dólares, en muy buen estado; otro, en Guido y Junín, planta baja, de un dormitorio, de 38 m2 más patio, por 107.000 dólares.
En Belgrano, Raúl Mel destaca que en esos valores se pueden comprar unidades de dos dormitorios con baño y toilette o de un dormitorio, pero muy buenos. "Me refiero a la zona de Moldes, Loreto, Vuelta de Obligado, departamentos de 75 m2 por 130.000 dólares promedio a estrenar; es decir, 1700 dólares el m2. En cuanto a los usados, los de 75 m2 oscilan entre 1450 y 1500 dólares, alrededor de 110.000 dólares en muy buenas condiciones.
Y explica: "La mayoría, que posee de 100.000 a 150.000 dólares, es gente joven y, en menor medida, gente sola. Tal vez hace nueve meses se compraba la misma unidad en menor valor, el de 130.000 en 115.000; los departamentos por los costos de construcción y la estabilidad del dólar subieron de un 5 a un 10 por ciento. Puede ser que algunos tres dormitorios alcancen los 150.000 dólares y hasta los superen, pero son de menor tamaño".
Barrios y ofertas por m2
Un análisis del Instituto de Economía de la UADE reflejó que los barrios con mayor precio promedio de oferta del m2, tanto en el segmento de departamentos nuevos como usados, son Recoleta, Palermo, Núñez y Belgrano, con valores que oscilan entre 1800 y 2200 dólares el metro cuadrado. Cabe destacar que, según las estimaciones del Instituto, el valor promedio de oferta del m2 para el conjunto de barrios con mayor dinámica de compraventa inmobiliaria de la ciudad de Buenos Aires es de 1651 dólares para los departamentos nuevos y de 1582 para los usados.
