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Casas llave en mano: por qué son un buen negocio
Las diferentes opciones, los precios y la financiación de un modelo de construcción que gana adeptos
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En tiempos inflacionarios, la posibilidad de tener la previsibilidad de cuánto costará y cuánto durará la construcción de una casa es clave. Por eso, la opción llave en mano se impone en un contexto en el que la demanda está apurada por dejar su departamento para mudarse al country. Es que la posibilidad de instalarse en un nuevo hogar con la única preocupación de no olvidar el cepillo de dientes es el eslogan preferido de aquellos que han hecho del segmento de las casas llave en mano el core de su negocio.
El crecimiento de la venta de casas llave en mano fue impulsado por el boom de venta de lotes que generó la pandemia. “Tener una propiedad que se construye bajo esta modalidad, en un terreno de 300 metros cuadrados con 150 de ellos construidos implica una inversión total de US$160.000, de los cuales US$85.000 representan el terreno. Esto da un costo total de construcción de US$466 el metro cuadrado. En cambio, si se va a buscar una propiedad terminada con la misma superficie, tanto de terreno como de construcción, el valor de mercado supera los US$250.000”, detalla Augusto Zunino, director de Zunino Propiedades. “Los clientes compran el combo”, afirma Daniela Pérez de Graffe, directora comercial de la desarrolladora Grupo Coria, empresa para la que las casas llave en mano representan aproximadamente el 12% de su negocio. De todas maneras, explican, también se ocupan sólo de la vivienda en otros barrios no desarrollados por la empresa. “Si el cliente tiene el lote, el valor de la casa es de aproximadamente US$85.000, con opción de financiar una parte en pesos. Es importante destacar que las propiedades se entregan con final de obra aprobado”, apunta la ejecutiva, destacando que trabajan con construcción tradicional con materiales en su mayoría locales y mano de obra argentina.
“El término llave en mano quiere decir que es una unidad lista para mudarse y que el propietario o inquilino que la habitará no necesita acondicionarla con nada más, es decir, que es 100% habitable desde el momento de la posesión”, añade Pérez de Graffe, subrayando que se entregan con alacenas de cocina completas con extractor, iluminación LED interior y exterior, espejos en baños “y muchos detalles más”.
El “sistema tradicional” que citan en la desarrolladora alude a viviendas fundadas sobre platea de hormigón armado, con ladrillos portantes. Más allá de los modelos, indican, el cliente define su proyecto arquitectónico y el nivel de terminaciones que desea, así como también el color interior y exterior. Una casa de este tipo se construye en cuatro meses. Una vez firmado el contrato de construcción y definido el proyecto, el cliente tiene nula intervención hasta la entrega de su nueva propiedad.
La tendencia impulsó que los mismos desarrolladores de los emprendimientos ofrecieran la opción. Tal es el caso del desarrollo inmobiliario Haras del Sur ubicado entre Brandsen y La Plata. La empresa se ocupa del anteproyecto, el estudio de suelo, la realización de planos, la compra de materiales, la dirección y de la ejecución de la obra. “Esta opción tiene muy buena recepción ya que el propietario sabe que no deberá afrontar las contingencias que presenta todo tipo de obra”, relatan en la empresa y proyectan un aumento del 150% respecto al año anterior en la construcción de casas bajo el sistema llave en mano. “Durante el 2020 aumentaron las ventas de lotes en un 100% en cuanto al mismo periodo del año anterior, además las consultas se triplicaron. La explicación es el cambio de vida que buscan los interesados y también la baja en el valor de la construcción”, detalla Flavia Santillán, Gerente de Marketing del Grupo Haras del Sur, cuya constructora ya desarrolló cinco countries y construyó más de 550 casas llave en mano entre otros desarrollos inmobiliarios.
“Quienes demandan este tipo de viviendas son familias con chicos que pasaron a priorizar los espacios verdes y el aire libre a cambio de vivir más lejos de la Capital, lo cual, en muchos casos, ya no es un problema debido a que muchas empresas decidieron continuar con el trabajo a distancia”, señala Damian Ristuccia socio gerente de Daheda Construcciones, la constructora que ofrece casas llave en mano listas para mudarse en el barrios cerrados de zona norte como por ejemplo Escobar y Pilar.
El costo por metro es de US$650 para una casa modelo. Como bonificación 2021 la constructora ofrece el proyecto arquitectónico y la dirección de obra sin cargo. “Se trata de casas llave en mano, listas para mudarse. Entre las características distintivas se destacan las carpinterías de alta prestación en PVC con DVH, calefacción con caldera y piso radiante, anafe con campana y horno empotrado en acero, muebles de cocina completos e interiores de placar y vestidores, grifería de alta tecnología con cierre cerámico y pisos símil madera”, agrega Ristuccia.
“El costo de la construcción de viviendas unifamiliares medido en dólares en este momento se encuentra en aproximadamente la mitad del valor respecto al anterior año, dependiendo el monto de referencia de la calidad y el diseño de la vivienda. Podemos decir que construir una casa representa un ahorro de entre un 40% y 50% con relación al precio de la misma vivienda terminada. Esto además de la posibilidad de proyectar la vivienda según los gustos y necesidades de cada familia, tanto en el diseño como en las terminaciones”, agrega Gastón Rodríguez, representante comercial de la constructora.
Una de las principales ventajas de este tipo de construcciones es que son viviendas listas para usar y tiempos rápidos de construcción (entre 9 y 12 meses). Otra es la previsibilidad: “construimos a precio cerrado con todo incluido. No es un estimado de costo de obra que puede sufrir diversas variaciones por ítems no contemplados, aumentos o roturas de materiales, incumplimiento de proveedores o errores de cálculo”, aclara Esteban Edelstein Pernice, socio de Victoria Homes, la empresa dedicada a la construcción de casas llave en mano que las entrega con interiores de placares, grifería y hasta alambre perimetral. “Todas las casas cuentan con doble vidrio hermético y losa radiante en todos los ambientes. Es construcción tradicional”, aclara el ejecutivo.
A la hora de hacer números, detalla que una vivienda de 205 metros cuadrados se construye por $29.000.000, absolutamente todo incluido, o como promocionan en Victoria Homes, “Casa Lista para Mudarse”. “Es en pesos”, remarca Edelstein Pernice y aclara que ese monto puede pagarse 10% a la firma del contrato, un 20% con el inicio de la obra, con los planos aprobados por la municipalidad y el 70% restante en 12 cuotas consecutivas ajustadas por CAC.
Otra opción son las casas llave en mano pero que se construyen bajo el sistema de steel frame -bastidor o cuadro de acero, en inglés-, basado en perfiles de acero galvanizado ligero y autoportantes montados de manera tal de lograr aislación térmica y acústica. Es un sistema que permite reducir en un tercio los tiempos de obra porque es construcción seca. “Entre dos obras similares, dos casas de idénticas dimensiones, aquella realizada mediante este método de construcción se hace más rápido lo que tiene un impacto directo en costos, sobre todo en un contexto inflacionario y el impacto que tienen la extensión de los tiempos en los costos finales”, analiza Silvina Ferrero, titular de Housing Steel, empresa que trabaja con ese método de construcción y aclara que, en este caso, también se venden en pesos.
“En estos tiempos disparejos, donde ahonda la incertidumbre sobre cuánto demorará construir en sistema tradicional, cuándo se podrá hacer la extensión para el cuarto de los chicos, o cuándo se podrá abrir el consultorio, se comenzó a pensar en los sistemas de construcción modular aumentando las consultas en un 100% durante los últimos meses”, relata Lucas Salvatore, director del Grupo Salvatore, dueño de la firma, Idero Arquitectura. El grupo desarrolla soluciones industrializadas para la construcción, industria, comercio y el hogar. “El aumento del porcentaje de consultas se debe a la mayor visibilidad que tuvo la construcción industrializada y ante la posibilidad de aprovechar la oportunidad de la brecha cambiaria con un sistema de ejecución más rápido y eficiente. El potencial de este tipo de sistemas, sumado a la complejidad de optar por una obra tradicional en este contexto, hizo más llamativa la fabricación en planta dentro de un ambiente controlado que concede enormes ventajas en cuanto a la calidad, certidumbre y rendimiento”, relata el ejecutivo. Este sistema acorta los tiempos de obra y reduce los costos indirectos. “Se permite resolver todos los detalles desde la oficina minimizando los errores en todo el proceso de obra. El concepto es: un error detectado y resuelto en oficina sale 10 veces menos que resolverlo en taller y 100 veces menos que resolverlo en obra”, agrega.
En este caso, los proyectos de construcción de casas están previstos de ser entregados entre los seis y los ocho meses contemplando los tiempos de proyecto, gestión municipal y construcción llave en mano. Y en el caso de edificios en 12 meses desde la aprobación del proyecto municipal. “Se reduce entre un 50% y 70% el tiempo de entrega de la vivienda”, agrega. Y aclara que el método que realiza es diferente a otros que hay en el mercado, no es una estructura de hormigón ni es steel frame, sino que se ejecuta una estructura portante robusta de columnas y vigas realizadas en perfiles laminados y utiliza el steel frame como muros no portantes independizando la estructura de los muros lo que permite tener una gran flexibilidad de diseño y ejecución, lo complementa con losas pretensadas y aberturas de PVC. “Tener un esqueleto preciso es la llave para industrializar el resto de la construcción y ésta representa la mayor ventaja de nuestro método”, finaliza Salvatore.
Con historia
Una de las pioneras en vender casas llave en mano fue la desarrolladora Eidico que construye mediante la utilización de un molde manoportante de aluminio, fabricado a medida, según la arquitectura del proyecto. “Este sistema permite materializar las viviendas con un ritmo de construcción semejante a un proceso industrial”, señala Nicolás Degano, director del sector.
“Las unidades van surgiendo en serie, a medida que nos movemos con el molde, en vertical para edificios en altura o en horizontal para un barrio de casas”, continúa. “Es un sistema de viviendas semi-industrializado, ya que 100% industrializado sería, por ejemplo, construir la casa en una fábrica y llevarla terminada al predio. Aquí se utilizan materiales típicos de la construcción tradicional, como el hormigón y el acero, pero el proceso constructivo es diferente”, desarrolla.
En 2009, la empresa descubrió una situación particular: el propietario compraba el lote, terminaba de pagarlo y cuando quería construir la casa le resultaba inaccesible porque no podía afrontar todo el costo de golpe y le era difícil acceder a un crédito hipotecario. “La demanda de los clientes empezó a ser de vivienda completa. En respuesta, ideamos un sistema de desarrollo al costo para lote más casa, con una financiación a 10 años y con un esquema de construcción y entrega parcial de las viviendas”, explican en la desarrolladora.
Un punto a tener en cuenta es que las casas llave en mano no cuentan con una garantía especial, más allá de la que brinda el Código Civil y la que otorga la matrícula profesional de los arquitectos involucrados. Asimismo, afirman las fuentes, el cliente sabe que hay un respaldo empresarial del producto.
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