Construcción: el dato que preocupa al sector y las razones de la suba del costo por metro cuadrado con un dólar que baja
El impacto real para el inversor se siente en el bolsillo dolarizado; debido a la baja del dólar paralelo, el costo por metro cuadrado saltó más de US$50 en un mes
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LA NACIONCandela Contreras
El mercado inmobiliario argentino atraviesa un escenario de contrastes marcados, en el que la situación del costo de construcción pone en jaque a los desarrolladores que enfrentan costos que continúan a la suba, pero en menor medida de lo que fue en 2023/2024: el valor de construir volvió a subir en dólares en el inicio del año. Aunque los aumentos en pesos fueron moderados, la baja del tipo de cambio paralelo terminó empujando hacia arriba el valor del metro cuadrado medido en moneda estadounidense.
De acuerdo con los datos del Índice del Costo de la Construcción (ICC) que publica el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, en enero el costo del m² aumentó 3,3% mensual y se ubicó en $1.376.901,50. Si ese valor se convierte al dólar blue promedio de ese mes, que rondaba los $1505, el resultado arroja un costo cercano a US$915 por m².
Un mes después, el índice marcó un nuevo incremento. En febrero —el último mes relevado— aumentó 1% con respecto al mes anterior y el costo del m² llegó a $1.391.033, mientras que el dólar blue se movía alrededor de $1435. Con ese tipo de cambio, el valor de construcción pasó a ubicarse en torno a US$969 por m².
En la práctica, esto implica que construir se encareció cerca de un 6% en dólares en apenas un mes, pese a que el aumento en pesos fue mucho menor. La explicación está en el movimiento del tipo de cambio: cuando el dólar baja o se mantiene estable mientras los costos en pesos suben, el valor de construir medido en moneda extranjera tiende a incrementarse.
Hay un dato clave que suele quedar fuera del radar: el costo de construcción que releva la Ciudad de Buenos Aires no contempla el valor del terreno ni una serie de ítems que, en la práctica, son inevitables. Impuestos, honorarios profesionales, comercialización y la rentabilidad del desarrollador no están incluidos, lo que deja ese número bastante lejos del costo real de un proyecto.
“Cuando sumás todo lo que no está en el índice, el número cambia de escala”, resume Juan Manuel Tapiola, CEO de la desarrolladora Spazios. Y detalla tres factores que explican esa brecha:
- IVA y otros impuestos: son determinantes. En la construcción, se pagan al inicio de la obra, pero recién se recuperan años después, al momento de la posesión. Este ítem puede agregar entre un 20% y un 30% al costo total.
- Estructura: ninguna obra funciona “en el aire”. Se necesita un equipo operativo, administrativo y técnico para llevarla adelante. Este costo, que el índice oficial no contempla, suma alrededor de un 10%.
- Proyecto: no es opcional. Sin proyecto no hay obra posible. Sin embargo, tampoco está incluido en la medición oficial. Representa otro 10% adicional.
Con estos ajustes sobre la mesa, los números cambian. Según desarrolladores consultados por LA NACION, construir una vivienda “económica” arranca en torno a los US$1500 por m² (más de $2 millones al tipo de cambio actual). En el otro extremo, una propiedad de mayor categoría, con materiales y terminaciones premium, puede escalar hasta los US$4000 por m² (casi $6 millones)
Este indicador es seguido de cerca por desarrolladores e inversores del sector inmobiliario, ya que el valor del metro cuadrado de construcción se consolida como una de las variables que impactan directamente en la dinámica de los precios inmobiliarios y en las decisiones tanto de desarrolladores como de particulares que evalúan construir.
De esta manera, el mercado inmobiliario argentino está viviendo una escena de película con dos finales simultáneos y contradictorios. Mientras que el sector residencial alcanzó máximos históricos de escrituras en el último año, impulsado por el regreso del crédito hipotecario UVA, la construcción queda a contramano.
La situación en 2025
Tras años de sequía financiera, el fondeo volvió a canalizarse hacia la vivienda y tuvo un impacto inmediato sobre la demanda, especialmente entre fines de 2024 y mediados de 2025, cuando la reactivación del crédito se dio “con fuerza”, traccionando operaciones tanto en CABA como en la provincia de Buenos Aires.
El dato es contundente: en 2025, el ratio hipotecas/escrituras superó el 15%, duplicando el promedio de los últimos cinco años y alcanzando su mayor nivel desde 2018. Es un giro relevante frente al predominio casi absoluto del pago al contado que caracterizó el período 2019–2023, cuando prácticamente no había crédito.
En números, en 27 años, el 2025 se ubicó como el quinto mejor período. Cerró casi cumpliendo las expectativas del mercado con 69.461 escrituras firmadas en la ciudad de Buenos Aires —se esperaban 70.000—: un 26,8% más que el 2024, que había cerrado con 54.770 operaciones, según datos del Colegio de Escribanos porteño.
Del total de escrituras, casi 14.000 fueron con hipoteca. Es decir, cerca del 20% del total se compró con crédito hipotecario, lo que representa un crecimiento del 180% respecto al 2024. A pesar de esos números, no fue suficiente para alcanzar el boom que se dio entre 2017 y 2018, cuando los créditos UVA impulsaron al mercado inmobiliario, cuando se llegó a 16.000 escrituras con hipoteca.
Ese cambio de clima se reflejó también en los precios. Según el informe de BBVA Research sobre la situación inmobiliaria y de la construcción de cara a 2026, en CABA, los tres segmentos (pozo, a estrenar y usados) mostraron subas interanuales que oscilaron entre 5% y 11% durante 2025. La dinámica fue más sostenida y menos dispersa que en 2024. Se trata de una recomposición gradual, sin saltos abruptos, pero suficiente para asegurar que el piso ya quedó atrás.
“El informe confirma un cambio de dinámica en el real estate residencial: la mayor estabilidad macro y la vuelta del crédito hipotecario permitieron que la demanda se reactive y que el mercado recupere profundidad. Hacia 2026, el desafío será sostener el impulso sin perder accesibilidad, en un escenario donde los fundamentos del ciclo alcista se verán más sólidos”, señaló Mario Iparraguirre, economista senior de BBVA Research Argentina.
Pero el gran interrogante sobre su futuro se encuentra en la construcción. Ya que, entre fines de 2023 y el tercer trimestre de 2025, el PBI (Producto Bruto Interno) nacional acumuló una mejora de casi el 2%, pero la construcción fue la rama más golpeada, sufrió una contracción del 11%. “El sector quedó al margen del ciclo de recuperación, a contramano de los servicios y las actividades primarias”, explicaron en el relevamiento en el que utilizaron datos oficiales del Indec.
¿Se venden más propiedades, pero se construye menos?
La respuesta reside en un cambio de paradigma: estamos ante un mercado que está liquidando stock existente, pero que no repone de la misma manera. Se venden departamentos que ya estaban construidos o en etapas avanzadas, pero no se lanzan proyectos nuevos en proporción equivalente. Hay tres razones centrales detrás de este fenómeno que se explican en el informe de BBVA:
- El fin de la “oportunidad”: durante años, construir era sensiblemente más barato que comprar una unidad terminada. Esa brecha generó lo que en economía se conoce como la Q de Tobin: cuando el costo de reposición es menor al valor de mercado, conviene invertir. Ese ratio cayó alrededor de 30% en el mercado informal. Es decir, ya no es un negocio obvio volcar dólares al pozo, por lo que la ventana se achicó.
- La presión sobre los márgenes: el Índice de Costo de la Construcción (ICC) volvió a crecer por encima del valor de venta del metro cuadrado. De esta manera, el desarrollador enfrenta una ecuación incómoda: cada metro cuesta más producirlo, pero el mercado no convalida subas ilimitadas en el precio final sin resentir la demanda.
- El vacío que dejó la obra pública: la retracción fue histórica y el sector privado aún no logra compensarla. En economías como la argentina, la construcción pública funciona como estabilizador. Sin ese colchón, la actividad queda más expuesta a la volatilidad.
Sobre esto último, el documento advierte que la retracción de la obra pública redujo significativamente el aporte estatal al sector y dejó a la inversión privada como principal motor. El problema es que ese motor todavía funciona a media máquina. Los permisos de edificación y los despachos de materiales continúan por debajo de los niveles previos a la pandemia, aunque en 2025 se observó una leve recuperación de la superficie autorizada y un aumento en la escala promedio de los proyectos, reflejando el avance de desarrollos de mayor envergadura. En otras palabras: menos permisos, pero más grandes.
“La construcción reacciona con mayor sensibilidad y rezago frente a la macroeconomía”, explica Manuel Valdes, Director Comercial de Criba, a LA NACION. “Aunque el PIB mejore, la inversión depende de expectativas de largo plazo y previsibilidad. Hoy la prioridad es planificar con prudencia y asegurar respaldo contractual antes de iniciar nuevas etapas”.
Para Valdes, hay un “elefante en la habitación” que nadie quiere nombrar: la presión impositiva. “Sin una reforma impositiva profunda que complemente la laboral, será difícil recuperar dinamismo, especialmente en los proyectos de clase media, que son los que más sufren el peso de los impuestos acumulativos”, advierte.
Esta falta de dinamismo se refleja en un dato que muestra el informe en base al Indec: el asfalto es lo único que crece, mientras que el ladrillo y el hormigón están estancados. El mercado se está volviendo más exigente, donde solo avanzan proyectos de gran envergadura con estructuras financieras sólidas, dejando fuera al pequeño constructor que no logra absorber los costos.
Para Damián Tabakman, presidente de la CEDU (Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos), el escenario actual requiere una lectura mucho más sofisticada que en el pasado. “Antes, a los que entraban sin conocer les iba bien porque los números estaban holgados. Eso hoy ya no está”, sentencia.
Tabakman advierte que, si bien la política y el dólar parecen dar una tregua, la combinación de costos altos y precios que no terminan de subir obliga a una reinvención: “Van a ganar los desarrolladores con mejor lectura del mercado. Esto no significa solo segmento premium; es para el que logra encontrar un producto distinto, con estrategias disruptivas y opciones de financiamiento”.
Hacia una reactivación en 2026
Para el especialista, el camino hacia un 2026 de reactivación real no es sencillo. “Lo que hay que hacer es fácil de decir pero difícil de ejecutar: ser mucho más eficientes en el control de costos, inteligentes para importar insumos y disruptivos en el marketing. El que no entienda que la combinación hoy es precio, trayectoria e innovación, se quedará afuera”, afirma Tabakman.
Para Valdes, el sector todavía atraviesa una etapa de absorción de stock. “Podría comenzar una reactivación más clara en 2026 si se consolidan condiciones macroeconómicas estables y mejora el acceso al financiamiento”, afirma, aunque vuelve a subrayar la necesidad de revisar la estructura tributaria.
La pregunta de fondo es si este desacople es transitorio o estructural. El informe de BBVA Research sugiere que la construcción “invisible” podría empezar a verse en 2026 si se cumplen dos condiciones: consolidación del crédito hipotecario para financiar la demanda y una baja en los costos de fondeo para las empresas. Si el crédito no solo impulsa escrituras, sino también preventas y lanzamientos, el círculo podría cerrarse.
Además, el financiamiento bancario debería cumplir un rol central. En 2025, el crédito hipotecario se recompuso, pero aún representa solo el 0,5% del PBI. “El sistema financiero argentino tiene la capacidad y el desafío de expandir su alcance, como en otras economías de la región, para canalizar ahorro hacia vivienda y acompañar un desarrollo inmobiliario más inclusivo y sostenible”, sostiene el análisis.
El gran desafío para este año recae sobre la construcción, que comenzó con baja actividad, menos proyectos y márgenes más ajustados. La recuperación va a depender de la obra privada, del costo del financiamiento y de la reactivación de la obra pública.
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