Cuál es la avenida que se convirtió en una protagonista impensada y la zona estrella para construir

La B, la inicial indispensable a la hora de denominar a la avenida que atraviesa 10 barrios porteños, significa Bautista, aunque nunca mencionemos este nombre a la hora de referirnos a Juan B. Justo. ¡Si hasta el mismo Waze lo omite al momento de indicar una dirección a tomar o que la tiene como protagonista! Más allá de la denominación, lo cierto es que la arteria no es ajena a los cambios que atraviesa toda la zona, acompañando a las obras del viaducto. Además, siempre en término de ladrillos, la legislación también trajo movimientos.

“Tuvo un cambio significativo luego de la aprobación del nuevo Código Urbanístico en 2018. Más cerca de avenida Corrientes, aumentó la altura máxima de la zonificación, que pasó de tener siete pisos con retiros a una altura de 31,2 metros (10 pisos sobre línea oficial más los retiros)”, analiza Matías Dell, líder de Producción de Grupo Korn. “Llegando a Córdoba, antes, la zonificación era residencial baja, con una altura máxima de 10,5 metros. Hoy pasó a tener una altura máxima de 17,2 metros más los retiros. Este cambio se dio a raíz de la obra del viaducto del tren San Martín, que despejó la circulación vehicular en este cruce importante del barrio”, continúa.

De acuerdo con el broker, desde avenida Córdoba hasta Santa Fe, según el viejo código, la zonificación era media, con una altura máxima de 15,5 metros en edificios sobre medianeras. “Ahora, con la nueva normativa, la zonificación pasó a ser corredor medio, con una altura máxima de 31,2 metros”, puntualiza. ¿Qué sucede entonces con los lotes que dan hacia la avenida? “Aumentaron su valor en más de un 30% gracias al incremento de su capacidad constructiva y la puesta en valor del corredor”, responde.

Consultados por los números, en Grupo Korn precisan: “En este eje, la incidencia promedio -el valor del lote en relación con lo que se puede construir- solía ser alrededor de US$500 por m², mientras que hoy en día podemos alcanzar los US$700 llegando a Córdoba. En el tramo comprendido entre las avenidas Córdoba y Santa Fe, con lotes que han duplicado su capacidad constructiva, también se observan variaciones en la incidencia promedio: anteriormente rondaba los US$700 por m², mientras que hoy se puede especular con proyecciones de hasta 1000/m²″.

En este contexto, no llama la atención que durante estos últimos años en la firma inmobiliaria hayan registrado un incremento de tasaciones aledañas a la zona, gracias a los nuevos cambios, y también por pedidos puntuales de desarrolladoras que apuestan al crecimiento de ese sector de la Ciudad. “Actualmente, tenemos un terreno sobre avenida Juan B. Justo, con salida a calle Paraguay con una incidencia que ronda los US$700 por m²″, ejemplifica Dell.

Torres a la vista

En relación con proyectos ya encaminados se destaca JBJ 829, un emprendimiento de 12 pisos con fecha de entrega en marzo de 2024, apunta a jóvenes atraídos por la zona tanto por el espíritu y la impronta del barrio como por su conectividad, y también a quienes piensen en departamentos para alquilar temporalmente. Así lo revela Fabián Bergier, gerente de Obras de Grupo Tizado, comercializadora del proyecto. “Se trata de unidades chicas, con muy buenas amenities”, describe el directivo, respaldando el concepto.

Espacio de coworking, piscina climatizada, bicicleteros de cortesía y yoga room son algunas de las prestaciones y comodidades de la iniciativa, cuyas unidades arrancan en los 28 m², a un valor de US$66.449. “En pozo y en pandemia, se llegó a vender a US$1600 el m2″, puntualiza el Bergier. “Y en cuanto a la zona, definitivamente no es periférica y tampoco es premium. Se trata de un área con potencial, que a decir verdad comenzó a cambiar con las torres Quartier y Mirabilia”, señala.

A fines de 2023, a las mencionadas se sumará Qiub: 26 pisos con residencias de hasta cuatro ambientes y 16.000 m² de oficinas, más una planta baja donde se desarrollará una propuesta comercial y gastronómica, sobre la superficie resultante de la unión de cinco terrenos. Según explica Ariel Wasserman, socio de BW Group, desarrolladora de la iniciativa, el proyecto plantea la cesión de un espacio público en la intersección de Juan B. Justo y Honduras, y la creación de una calle interior que vincule esa plaza seca con la calle Humboldt.

En esta vía interior mencionada por el desarrollador, se encontrarán tanto los locales comerciales que servirán como “equipamiento barrial” como los accesos a las residencias, oficinas y cinco subsuelos de estacionamientos. “Así, la torre aparece como punto de referencia y espacio de encuentro, ubicada a la entrada de Palermo Hollywood, con su oferta de restaurantes y toda la actividad del distrito audiovisual”, detalla Wasserman.

Mientras algunas de las plantas de oficinas cuentan con terrazas privadas que se generan por la rotación y retiros de la volumetría general del proyecto, el bloque de viviendas posee amenities premium, y, según remarcan en BW, hasta los departamentos más chicos disponen de un espacio pensado especialmente para el home office. Las unidades de hasta cuatro ambientes se comercializan a razón de un valor de $460.000/m² más ajuste a través del Índice de la Cámara Argentina de la Construcción.

“Para las residencias, pensamos en un público joven y, en lo que hace las oficinas, de acuerdo con nuestros propios relevamientos, hay muchas empresas interesadas en dejar los viejos corredores como Catalinas para mudarse hacia el norte”, comparte Wasserman, destacando la cercanía a trenes, subtes y Metrobús. ¿La inversión que habrá demandado la iniciativa, una vez terminada? Alrededor de US$50 millones entre obras y terreno, estima el entrevistado.

“Efectivamente, cuando adquirimos la tierra y pensamos el proyecto, no sabíamos que la zona se iba a convertir en lo que seguramente se convertirá, cuando se desarrollen las plazas del viaducto y cuando terminen de mudarse los boliches que todavía están, como sucedió con las bodegas”, confiesa Wasserman, explicando, también, que el proyecto original, que incluía salas de cine, cambió después de la pandemia. Según informa, ya hay vendido un 15% del edificio.

Desde donde nace en el cruce de las avenidas Santa Fe e Intendente Bullrich hasta General Paz, entre los barrios de Versalles y Liniers, la extensión de Juan B. Justo supera los 12 kilómetros y en cada uno de los 10 barrios que atraviesa posee su propia impronta. En Palermo, comenzó a transformarse, dejando atrás su pasado de zona roja y convirtiéndose lentamente en corredor verde. Todo parece indicar que, a su tiempo, la fisonomía de la avenida que acompaña al arroyo Maldonado cambiará en varias partes de su recorrido.