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“Es igual a Cariló”: la zona con bosque propio en las afueras de la Ciudad que promete un boom inmobiliario
Verde, servicios, cercanía y emprendimientos de alta categoría impulsan a un mercado inmobiliario que promete seguir creciendo en Parque Leloir
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Con un bosque que ocupa 640 hectáreas, la zona es reconocida por sus aires que la asemejan a los paseos de Cariló. El oeste de la provincia de Buenos Aires generó una micro zona con impronta propia que, en sus inicios, creció impulsada por el ferrocarril Sarmiento. Pero se potenció en la década del 90 cuando la autopista 25 de Mayo se unificó con el Acceso Oeste. Esta movida logró que un lugar “famoso” por sus casas quintas de fin de semana ganará protagonismo en el radar de los desarrolladores inmobiliarios.
Hoy, 35 años después de la unificación de los accesos, en el kilómetro 26 de ese corredor, a solo 13 kilómetros de la General Paz y a 1500 metros del Camino del Buen Ayre, se consolida un nutrido polo gastronómico con las mejores marcas rodeado de proyectos inmobiliarios. Es la cara visible de un nuevo Parque Leloir, la zona que se ha convertido en el epicentro del corredor oeste y que no para de crecer. ¿Las razones? Con el desarrollo de accesos y autopistas, el medio de locomoción por excelencia que conectaba el área dejó de ser el tren y pasó a ser el auto, por lo que las estaciones ferroviarias -Ramos Mejía, Haedo, entre otras- también dejaron de aglutinar y monopolizar el intercambio de bienes y servicios de cada lugar.
“Aunque fueron apareciendo pequeños polos comerciales en los alrededores de los accesos viales con oferta para un cliente que se mueve en automóvil, en el corredor fue quedando gente dispersa, sin un lugar de encuentro”, contextualiza Martín Boquete, director general de Toribio Achával. “Entonces, apareció Parque Leloir”, completa.
Mayormente concentrada sobre la avenida Martín Fierro, hay una floreciente propuesta gastronómica, de hotelería y oficinas, con importantes nombres de cada sector. “Además de ser único en todo el corredor, Parque Leloir tiene verde, servicios y cercanía”, define Boquete, subrayando lo que parece ser el secreto de su expansión: un entorno natural que ofrece la posibilidad de llevar “una vida más urbana”. Hace apenas un año se inauguró el hotel Merit by Amerian. “Hicimos un estudio de mercado y detectamos que en la zona vivían tres millones de habitantes, la misma cantidad que tiene Uruguay”, detalla Germán Tavella, uno de los principales empresarios inmobiliarios de la zona y agrega otro dato clave: 12% es del segmento ABC1. “Es decir, hay 360.000 potenciales consumidores que no contaban con servicios”.
Vivir, trabajar, disfrutar
La transformación de Parque Leloir incluye un fenómeno de residencialización, que arrancó tres o cuatro años atrás. Así lo afirma el mismo Tavella, parte de la familia que participó del loteo original de don Antonio Leloir. En 2008 integró el equipo que llevó adelante Bureau Leloir, el primer proyecto de oficinas. Hoy, 17 años más tarde, la estimación es que la zona tiene cerca de 1200 oficinas que se alquilan entre los US$15/m2 y los US$25/m2, es decir en los mismos rangos que algunos polos corporativos de la CABA.
“La pandemia lo aceleró todo”, puntualiza en relación a lo que solía ser un área de quintas que, en la avenida Martin Fierro y sus alrededores, sin prisa y sin pausa cambió e incorporó nuevos tipos de proyectos, enfocados en un comprador que desea achicarse y que no quiere perder el entorno, por lo que la demanda de vivienda en la zona se centra fundamentalmente en unidades grandes. La estimación es que la zona tiene una oferta de 250 departamentos terminados y otros 1000 en 15 emprendimientos en plena construcción. Uno de los últimos en entregarse fue Vie Vert, desarrollado por el Grupo Habitti –el más activo en la zona-. Se trata de un complejo de departamentos pensados para el segmento ABC1 en el que las unidades que se vendieron en pozo a US$2000/m2 defienden valores de US$3000/m2: los tickets oscilan entre los US$450.000 (150 m²) y los US$600.000 (200 m²).
”Compra un perfil de mediana edad para arriba, con hijos grandes o sin hijos, que dejan sus casas situadas en countries cercanos”, perfila Tavella que presentó junto a Toribio Achával Le Rêve, el emprendimiento llevado también adelante por el Grupo Habitti, que está emplazado en un terreno de 14.000 m² y 70 metros de frente sobre la avenida Martín Fierro. El complejo incluirá en su frente una plaza comercial con locales y oficinas profesionales, y en su interior un sector privado de viviendas, con 155 departamentos de dos a seis ambientes en edificios de hasta tres pisos. La primera etapa de 44 unidades se entregará en 30 meses. “Los tres ambientes tienen 150 m² y los cuatro, 220 m²”, detalla Tavella, y un valor que arranca en los US$2700/m², y que -estima- trepará un 25% cuando el proyecto concluya.
Le Rêve es un condominio cerrado ubicado justo frente a Kansas, SushiClub y Negroni por nombrar algunos de los locales gastronómicos. Además, está a una cuadra del Jumbo. “Parque Leloir se desarrolló desde lo comercial a lo residencial ”, afirma Boquete.
El emprendimiento tiene amenities que van desde áreas wellness y coworking hasta cavas privadas, pasando por piscinas y un parque central de 7000 m², que también cuenta con 410 cocheras cubiertas. “El proyecto tiene seguridad física y presencial, una demanda del comprador de la zona”, enfatiza Tavella, remarcando que la escala del proyecto permite que las expensas no se disparen.
El corredor tiene unos 10 emprendimientos en desarrollo, además de otros tres, cuatro o cinco proyectos en calles internas. Las inversiones hoteleras son impulsadas por la demanda que podría generar los parques industriales de la zona.
Otro de los emprendimientos fue Thays Parque Leloir, un proyecto con marcas como Fabric Sushi, Patagonia y Lucciano´s, entre otras. Es un emprendimiento que demandó US$70 millones que se inauguró en 2022 y tiene oferta residencial con locales, oficinas y hasta un Hilton para mediados de 2026. Está sobre la avenida Martin Fierro al 3300 en un bosque centenario con más de 200 árboles, sobre un macro lote de 2,5 hectáreas con espacios peatonales parquizados y forestados por el ingeniero agrónomo Nicolás Heinz. Debe su nombre al paisajista Carlos Thays, quien proyectó el parque de 70 hectáreas donde se emplaza el emprendimiento que realizó Romay Desarrollos Inmobiliarios, la empresa que compró el terreno por US$6 millones. En sintonía con la zona, el predio era una quinta perteneciente a un privado.
Leandro Molina, director general de Zonaprop, reconoce el gran potencial de zona oeste. En números, explica que la inversión en infraestructura, desarrollos urbanos y espacios residenciales y comerciales impulsó la zona. “La oferta de desarrollos creció un 27% en comparación a febrero de 2024”, destaca y agrega: “el interés por invertir en estas zonas también ha crecido exponencialmente. Solo en el volumen de demanda de desarrollos vemos un incremento del 55% con respecto a un año atrás. A su vez, la demanda de avisos creció un 11%”.
Respecto a los valores de venta, los brokers sostienen que el precio del metro cuadrado en la zona varía bastante, situándose entre los US$2000 y los US$3000, con casos puntuales por debajo o por encima de ese rango. “Es un mercado en plena expansión y con gran potencial”, comparte la bróker.
La historia
La avenida Martín Fierro se ha convertido en el eje del crecimiento inmobiliario porque es un área en la que existen menos restricciones para la construcción de los desarrollos. Por cierto, en esta instancia cabe consignar que, ubicado en la localidad de Ituzaingó, la historia de Parque Leloir se remonta a finales del siglo XIX, cuando Alejandro Leloir, un importante hacendado de Buenos Aires, comenzó a adquirir tierras en el cuartel 4º del partido de Morón.
En 1888, una de las parcelas fue comprada por su sobrino, Federico R. Leloir, y más tarde adjudicada a Antonio César Leloir, hijo menor de Alejandro. Fue Antonio quien, al cumplir la mayoría de edad, comenzó a expandir la propiedad, adquiriendo chacras linderas hasta conformar un campo de más de 330 hectáreas. En el corazón de esta extensa propiedad, decidió crear un parque de aproximadamente 70 hectáreas que incluyó una laguna con islote, un diseño que se atribuye al paisajista francés Carlos Thays.
Realizado a principios del siglo XX, el parque reflejó un enfoque estético propio de los europeos, con grandes áreas verdes y una variada arboleda.
Molina explica que el “fenómeno Leloir” fue impulsado porque muchas empresas han optado por reducir o eliminar la presencialidad y apostar por el trabajo remoto. Esto generó que la centralidad que siempre caracterizó a la Ciudad se expandiera por el Gran Buenos Aires. Como consecuencia, muchas personas que antes optaban por vivir cerca de su lugar de trabajo, hoy no estén obligadas. Esta cadena de facilidades permitió a los bonaerenses pensar opciones por fuera de CABA, que estén cercanas a ella pero no necesariamente dentro. A su vez, el cambio en la modalidad de trabajo vino acompañada de un interés en ganar metros cuadrados y vivir rodeados de naturaleza. “Por ejemplo, con respecto a esto, en esta zona del conurbano vemos un crecimiento del 39% en la demanda de casas tanto para comprar como para alquilar. Además, en esta área hay un 90% más oferta de este tipo de propiedades que en la ciudad de Buenos Aires”, detalla Molina.
El futuro hotel de la cadena Hilton, ubicado dentro del complejo Galería Thays, ha sido clave en la transformación de la zona. Para Germán Tavella, con la llegada de un importante laboratorio, comienza a saldarse el déficit en materia de servicios de salud aunque revela que hay grandes grupos del sector interesados en afincarse en el lugar. “Lo que falta es mayor oferta educativa, tanto secundaria como universitaria”, admite.
Lo cierto es que, de cara al futuro, las fuentes coinciden: todo es crecimiento ya que dentro de la zona no hay otro polo con un desarrollo de este nivel ni en calidad ni cantidad de proyectos, además de que, como indican los que saben de ventas inmobiliarias, es muy difícil que un vecino del “cercano oeste” -como llaman al lugar- se disponga a abandonar su corredor por lo que el target objetivo es verdaderamente enorme.
A la hora de responder si se trata de una zona rentable para invertir, Molina afirma que “con la recuperación del mercado de compraventa y el aumento en los valores del alquiler, la rentabilidad también comenzó a tener una tendencia alcista, sobre todo a partir de julio de 2024. Actualmente, el Gran Buenos Aires oeste-sur registra un retorno bruto del 6.08% anual. Se necesitan 16.4 años de alquiler para repagar la inversión de compra, 21% menos que un año atrás. Tavella agrega que al no haber producto terminado, un dos ambientes puede alquilarse en dos o tres días a US$900 mensuales. Un número tentador para los inversores que buscan refugiarse en mercados inmobiliarios con potencial, en los que, además de la renta mensual, haya una revalorización real del bien.
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