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Coronavirus: claves para saber si el edificio en el que invertí se terminará
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LA NACIONCarla Quiroga
La decisión del presidente Alberto Fernández de no reanudar las obras de construcción privada por los riesgos de contagio que genera el coronavirus covid19 desvela a desarrolladores y constructores. Pero también a los inversores, que destinaron sus ahorros en la compra de un departamento en un proyecto de pozo – que se pagan durante la construcción del emprendimiento-, y que hoy conviven con un dilema impensado hace dos meses atrás ¿me entregarán la unidad?. Una respuesta que dependerá de ciertos puntos como:
La espalda financiera del desarrollador. Este es un punto clave y en el sector ya anticipan que el "efecto coronavirus" depurará al mercado: quedarán en el camino muchas empresas pequeñas. Las desarrolladoras más grandes, en cambio, son las que tendrán más margen de maniobra. "Hoy nuestras previsiones más pesimistas son de cero ventas para lo que queda del año", anticipa el director de una de las principales desarrolladoras del país, quien junto a sus socios analizan durante cuántos meses podrán cumplir con los sueldos, inclusive aportando fondos personales. Además de definir que, por ahora, no cobrarán intereses punitorios a quienes adeuden cuotas. "Las obras se financian con las cuotas de la gente, de personas que primero están preocupadas por la supervivencia de su propia empresa. Sin dinero no hay manera de mantener el ritmo de las obras", comenta Damián Tabakman, presidente de la Cámara de Desarrolladores Urbanos (CEDU). Por eso el sector espera reunirse con el Gobierno para, entre otros pedidos, solicitar al menos un diferimiento de impuestos. La medida sería de un gran alivio por la incidencia que tienen los tributos en el sector: alrededor de un 50 por ciento de la inversión en el proyecto.
Guido Wainstein, socio KWZ arquitectura & desarrollos, espera que el Gobierno pronto permita la reanudación de las obras privadas. "Es una industria que motoriza la economía", agrega y destaca que en su caso tiene las obras calzadas y fondeadas para poder resistir los embates de la crisis. "Quienes no se encuentren en esos estadíos seguramente deberán ajustar los precios para poder emprender sus obras. Tal vez el proceso de reinicio pueda ser más lento, pero esta no será ni la primera ni última crisis que nos toque vivir, con lo cual días más o días menos, las obras se irán reactivando, y la situación general también seguramente", reflexiona..
El avance de la obra. Los emprendimientos que estén en el tramo final –con más del 65 por ciento construido - estarán más amparadas que las que recién comienzan. En este último caso y aún en proyectos de renombre con más del 50 por ciento de las unidades colocadas, el dinero que percibió hasta ahora el desarrollador apenas alcanza al 30 por ciento del valor total de la obra porque los inversores pagaron el anticipo y una parte mínima de la unidad que compraron. Si a esto se le suma la posibilidad de que algún inversor no pueda afrontar las cuotas mensuales, la obra podría detenerse o dilatarse en el tiempo.
El universo de compradores. ¿Qué pasa si la mayoría de los inversores son empresarios pymes dedicados a la gastronomía o a la indumentaria inactivos desde hace un mes?, se pregunta un constructor preocupado por el riesgo que una amplía parte de su cartera de inversores deje de pagar. "Estamos previendo una mora del 50 por ciento", anticipa. Como salida a estos casos y si se tratase de un fideicomiso al costo, la recomendación es vender parte de la unidad a un familiar o amigo: es decir buscar socios de confianza que crean, pandemia por medio, en el ladrillo como refugio de la inversión.
Si la obra continúa en marcha, los inversores deberán asumir costos adicionales. Retomar una obra que estuvo parada durante semanas no es fácil, ni gratis. Además el reinicio no será inmediato porque la ejecución de protocolos de seguridad e higiene demandará tiempo y ajustes. "¿Cómo rearmas la cadena de pago a los proveedores en este contexto?", se pregunta un desarrollador . "¿Quién se hará cargo por ejemplo del alquiler de la grúa o de los andamios que estuvieron más de un mes detenidos?", y la lista de preguntas sigue. Lo más probable que si la desarrolladora cerró un contrato llave en mano con una constructora, ésta quiera trasferir parte de ese sobrecosto. "Es una diferencia que me facturará y que además tributará impuestos", se queja un desarrollador, quien ya no habla de un diferimiento de impuestos sino de una exención, clave para la subsistencia de la industria. En la cocina de los proyectos, los desarrolladores también se preguntan cómo manejarse con los anticipos que pagaron por ejemplo, al proveedor de ascensores, al herrero o a la empresa encargada de la instalación eléctrica, en un escenario económico que con la cadena de pago rota ni siquiera saben si subsistirá.
Desde el lado del comprador, hay que tener en cuenta que si bien, en dólares, el valor de construcción del metro cuadrado vendible está, en dólares, en los mínimos históricos: según datos de Reporte Inmobiliario, ronda los US$680 –$53.445 en marzo- muchos de los inversores ganan en pesos y su poder adquisitivo se vio fuertemente afectado por la inflación. Es decir al escenario de "caída de ingresos o facturación cero" que generó la cuarentena en algunos rubros se suma una presión inflacionaria estimada, según el REM, en 40 por ciento para este año. Este porcentaje también anticipa que se incrementarán las cuotas mensuales que, en el caso de los proyectos en pozo se ajustan por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC). Una variable que registró un incremento interanual del 61,9 por ciento superando en casi 12 puntos porcentuales al índice de inflación general.
En la Argentina, el mercado inmobiliario viene golpeado desde mayo de 2018, año en el que la tormenta financiera aceleró la inflación hasta niveles récord y dejó en el olvido la ilusión de los créditos hipotecarios y la posibilidad de que compre una propiedad quien verdaderamente la necesita. Muchos desarrolladores incluso quedaron "atrapados" con terrenos que habían adquirido en barrios medios pensados para quienes compraban unidades para mudarse y calificaban para los créditos. Eran tiempos en los que una persona que acreditaba un ingreso mensual de $30.000 calificaba para comprar un dos ambientes usado de un valor de US$82.320. Si el cálculo se realizaba a principio de 2020, en cambio, debería ganar más de $120.000 para obtener el mismo préstamo. Por esa y otras razones, los desarrolladores decidieron "cajonear" los proyectos y volvieron a poner foco en el inversor, aquellas personas que ahorran en ladrillos. Un cliente al que no desean perder y que hoy exige respuestas.
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