Cuestión de costos

A la hora de elegir una urbanización, el valor de los gastos mensuales juega un papel fundamental y hasta puede condicionar una compra. Deportes, servicios, seguridad y demás amenities son factores determinantes que cada vez tienen mayor importancia
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4 de junio de 2011  

Un aspecto esencial en el devenir cotidiano de las urbanizaciones fuera de la ciudad se relaciona con el valor de las expensas que deben abonar los propietarios de la casa en un barrio cerrado o en un country. Pero este tema también preocupa a los desarrolladores cuando planifican un proyecto porque saben que si esos gastos mensuales superan los esperados aleja a la demanda e incluso a los inversores.

Darío Perchik, de The Floridian Group, desarrolladora de Pinares Bosque Privado Golf & Country Club, afirma: "El ciento por ciento de la gente interesada pregunta sobre las expensas y si son altas a valor del mercado hay un treinta por ciento de posibilidades de que la venta se caiga".

Enrique Rebaudengo, apoderado de Chacras del Oeste, comenta: "Para la compra de un lote para inversión, las expensas inciden de manera importante; en cambio si se compra para construir la incidencia es menor". Otro criterio diferente manifiesta Julieta Monge Molina, representante de Bustamante, Quintana & Asoc. Bienes Raíces. "Siempre incide, pero el que elige un emprendimiento para vivir las acepta porque por un departamento en Capital Federal se pagan expensas similares."

Agrega con relación al detalle de los gastos mensuales que "la mayoría de los desarrollos incluyen el uso de todas las instalaciones y actividades, a excepción de las que tienen profesores, cuyos trabajos tienen un costo extra. Los que tienen golf, cobran como extra una cuota social y un fee de ingreso al comprar una propiedad; con el polo sucede algo similar, más otro pago extra por el mantenimiento de los caballos y de la caballeriza si tiene sus propios animales".

Los importes varían de acuerdo con los servicios, las prestaciones, la seguridad y las dimensiones de los lotes. Aquí se pueden analizar algunos ejemplos. "Con gran área deportiva son más altos, como en Pilar del Lago, con amplias instalaciones deportivas y golf, 1800 pesos por mes; Highland Park, con equitación y golf, 2000 pesos; Carmel Country Club, con tenis, golf y amplias áreas deportivas, 2300 pesos -incluida la cuota social-; aquí se paga diferente, los lotes sin nada construido sólo abonan 700 pesos", comenta Haydée Burgueño, titular de Haydée Burgueño & Asoc.

En cambio, en La Pilarica, que no ofrece golf ni tenis, los valores son otros, pero por ahora. "Se trata de un barrio nuevo y se abonan 500 pesos mensuales, aunque hay que aclarar que cuando se haya consolidado estará en alrededor de 800 pesos", comenta Cristian Mieres, gerente de Mieres Propiedades Pilar.

En Pinares Bosque Privado Golf & Country Club, según Darío Perchik, "hoy no se paga nada, pero a partir de octubre próximo se abonará 150 pesos por el mantenimiento de los primeros nueve hoyos de golf, y las expensas, que aún no se abonan, pero que se estiman en 1400 pesos por un lote de 1500 m2".

Mientras, Alejo García Guevara, gerente general de Cedisa, compañía desarrolladora de Haras Santa María, explica: "Se incluye el mantenimiento de todas las instalaciones deportivas, hasta el golf y el sector hípico, no así la actividad hípica, con un costo de 800 pesos".

En el club Chacras del Oeste, "con dos barrios, La Cecilia y El Espinillo, con tenis y golf incluido, se abonan 480 y 170 pesos mensuales, respectivamente", informa Rebaudengo. En La Cesarina, las expensas actuales ascienden a 767 pesos, "que incluyen el uso de las canchas de tenis, paddle, fútbol y la piscina para el propietario y el grupo familiar directo", señala Roberto Mateo, titular de Mateo Propiedades, que por otra parte agrega: "En las chacras de Comarcas de Luján se cobran expensas en dos barrios que ya cuentan con infraestructura de servicios. En Santa Irene se abonan 560 pesos con un costo aparte para el alquiler del salón del clubhouse; y en Santa Matilde se pagan 930 pesos, incluyendo cada parcela hasta tres caballerizas propias, además de la vivienda principal".

LA DIFERENCIA ESTÁ EN EL SUR

Muy dispar es la diferencia de lo que se cobra de expensas en la provincia de Buenos Aires con respecto a otros puntos del país, como en la Patagonia, si se lo compara con un club de montaña, en San Martín de los Andes. En El Desafío Mountain Resort, de 1040 hectáreas, las expensas cubren todos los servicios comunes y la seguridad, sumadas a las actividades hípicas, las canchas de polo y de golf y la reserva natural para practicar mountain bike, trekking, cabalgatas y deportes de nieve. El valor ronda los 200 pesos mensuales, aplicados a la primera etapa, con 157 lotes entregados más la infraestructura hípica, canchas de polo, las oficinas y el clubhouse inicial. "Lo que tendrá un costo aparte será el monitoreo electrónico que se agregará para mayor seguridad", comenta Emmanuel Paglayan, director del emprendimiento, que reconoce que "para que no influyan demasiado, ponemos énfasis en ser efectivos en la administración, no cobrar honorarios administrativos por encima de los costos reales, y con el compromiso del desarrollador de pagar expensas por los lotes entregados y aún no vendidos".

El propio director explica cómo se reducen los costos: "El Desafío se enmarca entre los Arroyos Chapelco Grande y Chapelco Chico, cuyos cañadones producen una barrera natural muy efectiva para la seguridad del lugar, así se enfoca la vigilancia en pocos puntos críticos, y se encuentra muy apartado de lugares poblados y con acceso, lo que disminuye los gastos". Además, un sistema único que aprovecha las tomas de agua, funcionando por gravedad, abastece de agua y riego, y evita un gasto diario muy importante en bombas impulsoras de muy alto consumo.

MOROSIDAD

"El 10% es el porcentaje promedio de morosidad en todos los barrios", afirma Cristian Mieres. "Pero esto tiene que estar previsto en los desarrollos", sentencia Haydée Burgueño.

¿Por qué aumentan?

Sobre los mayores importes en los últimos meses, Rebaudengo detalla: "Están en relación con el aumento del combustible y de los sueldos", lo que incide en el costo del servicio de seguridad. Por eso Burgueño afirma: "El valor de la seguridad es el que determina el de las expensas; todos los otros servicios suman limpieza y mantenimiento de áreas comunes, tasas municipales y recolección de residuos, pero no son tan onerosos".

Para Mateo, "si bien hay barrios que desde febrero último no aumentaron el valor de las expensas, es obvio que las variaciones van de la mano de la inflación".

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