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Debates que no se deben eludir
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Mientras el nivel de actividad de la construcción privada y de los nuevos desarrollos inmobiliarios se ha desplomado, y el inicio de proyectos pasa por uno de sus peores momentos históricos, que se traduce en el mal humor de toda la industria, la Presidenta nos hizo saber, en su discurso ante el Congreso Nacional, que casi un tercio de los permisos de construcción a nivel nacional, hoy son consecuencia del plan Procrear. Sin embargo parecería que los desarrolladores virtualmente ni nos hemos enterado de que gran parte de nuestra actividad habría sido absorbida por esa esfera estatal, por cuanto en muchos centros urbanos importantes, como en la ciudad de Buenos Aires, el plan del BHN no se ve.
El fenómeno me hizo acordar a la aparición de iTunes (salvando las distancias). Mientras las discográficas insistían con su exitosa estrategia comercial, en poco tiempo esta nueva tecnología se comió el meganegocio global de la música. Y los líderes de antaño, cuando quisieron reaccionar, se dieron cuenta de que ya era tarde. Mucho hay para criticarle al actual gobierno, pero a mi juicio hay aspectos del modelo Procrear que vinieron para quedarse.
En el tiempo veremos variantes, sin lugar a dudas, e incluso puede haber dificultades serias debido a la situación fiscal del Gobierno, que se ha propuesto fondear integralmente la operatoria a tasas negativas. De hecho espero que haya mejoras, sobre todo incentivos a la inversión privada y a la participación de la banca en su conjunto, para que el modelo se vuelva sustentable. En todo el mundo, la actividad hipotecaria de los estratos medios tiene un fuerte componente estatal y fondeo previsional. Así sucede en Estados Unidos con Fannie Mae y Freddie Mac, y también en México con el Infonavit. Acá, el Estado estaba ausente en el segmento de los estratos medios, y eso cambió de repente. Hoy, con parte de los fondos de los jubilados se decidió políticamente subsidiar el acceso a la primera vivienda de los más jóvenes. Desde la oposición se reclamó la necesidad de reformular Procrear.
Algunos economistas, así como también ciertas organizaciones profesionales y empresarias representativas, insisten en que habría que ajustar las hipotecas por el índice salarial, y que el Estado se haga cargo sólo del sobrecosto respecto de la volátil tasa de mercado.
Los emprendedores, que durante años se esforzaron en diseñar vehículos de financiamiento propio para sus clientes, no pueden ignorar este importante debate. La única forma de potenciar el plan sería hacer que migre hacia algún modelo que incluya participación privada, incluyendo desarrollistas, bancos y propietarios particulares de la tierra.
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