Demanda selectiva

A la hora de hablar del mercado inmobiliario, lo primero que surge analizar es en qué medida la crisis lo afecta. Un operador lo explica gráficamente: "La gente aprendió de la crisis de 2001: de tener una inversión financiera, como era un plazo fijo -algo abstracto e intangible-, hoy prefiere pasar a algo concreto como son los bienes raíces, que además le brindan la oportunidad del disfrute, lo que una inversión financiera no puede ofrecer".

Otro factor que incide en el mercado suburbano son los precios. "Si comparamos las cotizaciones de las propiedades en la Capital con las del mercado suburbano deducimos que es posible ganar el doble de metros cuadrados, jardín, pileta, además de todos los servicios de un barrio", asegura Esteban Edelstein Pernice, de Castex Propiedades. Una propiedad de tres dormitorios y 120 metros cuadrados, usada, bien ubicada en el barrio de Belgrano cuesta lo mismo que una casa en La Lomada, de casi 300 metros cuadrados, con pileta y un parque de 1000 m2.

Roberto Mateo, de la inmobiliaria homónima, explica: "Hoy el mercado está dinámico, pero selectivo; las operaciones se realizan donde hay mucho potencial o donde el precio es atractivo en relación con la oferta". En cuanto al crédito, Mateo asegura: "Más del 95% de las operaciones se realizan al contado o, a lo sumo, con alguna financiación de algunos meses que brinda el vendedor".

Este sector, en materia de desarrollo suburbano, cuenta con tres corredores: el comprendido por la Autopista Buenos Aires-La Plata y que continúa en la Autovía 2, el corredor Canning-San Vicente y por último el de la autopista a Cañuelas.

Los dos primeros han experimentado en los últimos meses un incremento considerable en la oferta, sustentado en la gran demanda.

La Autovía 2 es el lugar elegido por nuevos emprendimientos como Haras del Sur II y Posada de los Lagos, entre otros. Estos, con muy buenas propuestas en cuanto a tamaño de lotes (no menores a 1000), acceso directo a la autopista, precio en preventa y financiación, han captado un público que en muchos casos se tentaba con otras zonas. Haras del Sur II propone lotes de 1000 m2 desde 38.000 dólares, pagando 30% al boleto y el saldo en 36 cuotas fijas sin interés. Posada de los Lagos, por su parte, ofrece lotes de 1000 m2 desde 7800 dólares y 36 cuotas de 650 dólares.

En esa zona hay por lo menos dos grandes emprendimientos que se darán a conocer en los próximos meses. Uno de ellos es Area 60, cuya construcción ya comenzó. Con inversores europeos, este emprendimiento construye una cancha de 18 hoyos de nivel internacional.

El corredor Canning-San Vicente no deja de crecer en propuestas. Recientemente y comercializado por Antúnez Vega se lanzó Laguna del Sauce, con lotes de 1000 m2 y valores que parten en los 30.000 dólares. Se trata de una fracción de 102 hectáreas donde se destacan los espacios verdes que ocupan casi la mitad de la superficie.

Toribio Achával, por su parte, suscribió Santo Domingo, replicando el éxito que había logrado con Santa Rita. Con un sistema de inversión al costo suscribió en dos semanas el 80% del emprendimiento.

Don Joaquín, pequeño barrio sobre el km 9 de la ruta 52, también avanza a buen ritmo. Se destaca por su arboleda y por lotes desde 800 m2 que se comercializan a partir de los 26.000 dólares.

Fincas de San Vicente, por su parte, avanza en la construcción de casas. En su primer barrio, Chacras Urbanas, hay más de 50 casas entre construidas y en obra. Allí se consiguen lotes de reventa de los 3100 a 5500 m2, con valores desde 35.000 hasta 55.000 dólares. "Actualmente también comercializamos lotes con fondo al golf con superficies desde los 1800 m2 y con valores a partir de los 55.000 dólares", explica Richie Edelstein Pernice, de Castex Propiedades. En Fincas Golf recientemente se habilitaron los primeros 9 hoyos y en los próximos días se inaugurará el clubhouse de Golf. Chacras Urbanas II, por su parte, estará conectado con el resto de los barrios de Fincas a través de un túnel. Allí, en diciembre último, se agotaron todos los lotes que salieron a la venta y se espera una nueva preventa en los próximos meses.

Terravista se presenta como el emprendimiento más exitoso, pero también el más ambicioso del Acceso Oeste. Emplazado en el km 47, con acceso directo, se desarrolla sobre una fracción de 150 hectáreas. Se destaca en el proyecto los espacios verdes, con un diseño paisajístico innovador; espejos de agua y edificios comunes de primera calidad.

El mes último, el barrio lanzó la segunda etapa. “Tiene la particularidad de tener, como gran parte de la obra, un diseño urbanístico muy innovador donde hay grandes visuales a los espacios verdes, además de contar con plazas y cul de sac”, agrega Esteban Edelstein Pernice, de Castex. Los valores parten de los 65.000 dólares para los perimetrales, 72.000 para los internos y 87.000 para aquellos que tengan fondo al verde. La forma de pago es 25% al boleto, 40% en 18 cuotas, un refuerzo del 10% en enero de 2009 y el 25% a la posesión. La financiación es en pesos.

“Terravista se está convirtiendo rápidamente en un clásico de alto nivel en el Oeste, y esta es una nueva oportunidad para poder ser parte del proyecto inmobiliario suburbano más importante de los últimos años”, aseguró Pernice. En sólo 4 meses desde el lanzamiento de la preventa Terravista agotó los 271 lotes de la primera etapa, cuyas obras están en plena ejecución y que culminarán en agosto de 2009.

Otro emprendimiento que avanza en su desarrollo es Comarcas de Luján. El primer pueblo de chacras comercializa los últimos lotes de Santa Matilde, desde 67.500 dólares de una hectárea, y Santa Irene, de 2000 metros a 37.500 dólares. Mientras tanto avanza en la construcción de sus próximos lanzamientos: Chacras de San Roque y Chacras de Santa Inés, este último con una laguna de 228.000 m2 para la práctica de deportes sin motor. “Comarcas es un emprendimiento que ha crecido por sus avances de obra: los primeros compradores se encontraban sólo con la belleza del campo, mientras que ahora se ven las primeras casas y los primeros edificios del barrio”, asegura Roberto Mateo, de la comercializadora.

La Concepción de Luján, por su parte, continúa la preventa de su segundo barrio. Con lotes desde 1000 m2 y con una forestación de más de 50 años, La Concepción II ofrece lotes en preventa desde los 55.000 dólares, con planes de financiación hasta en 36 meses y descuentos por pago al contado. “Como no se cobran expensas hasta dentro de 20 meses, y ante la consolidación del primer barrio, La Concepción II tiene un atractivo especial para los inversores que evalúan no sólo la renta futura, sino la seguridad de la inversión”, asegura Aníbal Furman, director comercial de La Concepción. El barrio tiene la particularidad de encontrarse a sólo 2000 metros del centro de Luján, en uno de los terrenos más altos de la zona. Además, en una fracción contigua se planifica la construcción de un centro comercial con cines, denominado Village Luján.

En materia de chacras, la demanda sigue firme. En La Cecilia se agotaron los lotes y ahora sólo quedan de reventa. Enrique Rebaudengo, de Chacras del Oeste, explica: “La gente evalúa hacer unos kilómetros más para obtener más espacio y servicios; además está el valor agregado del encanto de un pueblo histórico como Carlos Keen”. En El Espillo, por caso, se ofrecen fracciones de 2000 metros con fondos al golf, desde los 27.000 dólares y con una financiación de 1000 dólares a la reserva, 25% al boleto y el saldo en 12 cuotas sin interés.

Chacras de San Andrés, con la instalación de una subsede del Club Hípico Buenos Aires, se perfila como un nuevo polo de equitación. Camino a Villa Ruiz, cuenta con una de las fracciones más arboladas, quebradas y altas de toda la región; además de tener una infraestructura de caballerizas y clubhouse de primer nivel. Allí se comercializan chacras desde 5000 a 20.000 metros cuadrados, y cuyos valores oscilan entre 9 y 15 dólares el m2.

A pesar del momento, o quizá justamente porque la demanda aprendió durante la última crisis de 2001, hay quienes siguen apostando al mercado. En la zona norte, una opción para los que valoran la idea de vivir afuera, la oferta de casas construidas en diferentes barrios Pacheco, Tigre, Pilar, da lugar a ventas consecutivas. Se sabe que es difícil reponer hoy esas viviendas al mismo precio, de modo que cuando la demanda encuentra un segmento interesante decide y coloca el dinero.

Hernán Mieres, de Mieres Propiedades SA, da su visión de lo que está sucediendo: “Lo que más se vende son casas a buen precio en barrios nuevos, en los que se construyó mucho. La verdad es que hoy no se puede reponer a esos valores”. Calcula que en un barrio consolidado, con 800 m2 de lote, una casa con pileta de alrededor de 200 m2, 3 dormitorios y dependencias está alrededor de 125.000 dólares. Confirma además que si comparan los primeros meses de este año con el mismo período de 2007, se vendió un 30% más.

Haydée Burgueño, de la firma homónima, coincide con Mieres. “Me sorprende lo que está sucediendo. Este fin de semana se han realizado muchas operaciones con casas o lotes, y sólo dos con crédito. La mayoría compra al contado; adquirió gente para vivir de forma permanente, que vendió su departamento; también inversores que buscaron casas, pero también lotes; uno bien ubicado, a metros de la Panamericana; otro en Pilar centro, además de la zona del polo, en la que hay mucho movimiento. Todo parece indicar que el que tiene dinero no duda en colocarlo en ladrillos, porque es un refugio para los ahorros. ¿Las que más se venden? Las de 120.000 dólares; también los condominios tienen gran éxito y en este rubro la gente no duda en colocar su dinero.”

Santiago Zorraquín, de Estancias, asegura: “El mercado ha respondido más allá de nuestras expectativas con el lanzamiento de los condominios y luego de los lotes de Estancias del Río, por lo que este mes estaremos lanzando una segunda etapa de los primeros, con una propuesta que abarca desde 48 hasta a 85 metros cuadrados”, explicó.

El desarrollo de este Pueblo Nuevo, como se define por su escala peatonal y su propuesta integral, que incluye colegios, clubes y comercios, acaba de inaugurar la cancha de golf de 18 hoyos, con un innovador diseño en su clubhouse.

Se consolida la costa como un polo de nuevos desarrollos, a partir de la escasa distancia con capital y la creciente demanda.

Rumencó, el primer barrio privado de Mar del Plata, lanzó su cuarto barrio y comercializa los últimos lotes de los tres anteriores. Esta temporada, Rumencó tuvo el mejor marco: el club en plena actividad, con sus 5 canchas de tenis de polvo de ladrillo, pileta y clubhouse totalmente en funcionamiento. En el sector residencial, ya hay 35 casas terminadas y 10 familias viviendo, mientras que hay otras 25 en construcción. Es que las obras de la primera etapa están completamente terminadas: desde la red de gas natural hasta el agua corriente y las cloacas.

Rumencó está emplazado en un campo quebrado de 150 hectáreas, con una arboleda de más de medio siglo, y dos cursos naturales de agua que lo atraviesan en toda su extensión y dan sentido al término Rumencó, que en mapuche significa Aguas que Corren. Hasta el momento se vendieron más de 330 lotes.

“Después de vender la totalidad de la primera etapa, el 90% de la segunda y el 80% de la tercera, se lanzó esta temporada la cuarta etapa en preventa, con un resultado que fue más allá de nuestras expectativas”, explicó Henry Taratuty, de la desarrolladora Villa de Mar, el complejo de departamentos de lujo sobre el mar, en Pinamar, que comercializa sus últimas seis unidades.

“Villa de Mar, el complejo de departamentos de lujo sobre el mar, en Pinamar; comercializa sus útimas 6 unidades.“Proximamente lanzaremos un proyecto novedoso en la costa Atlántica, que combina el disfrute de un hotel cinco estrellas con la rentabilidad anual de un departamento”, explica Richie Edelstein Pernice.

Por Sebastián Stupenengo

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