Departamentos en pozo: cuál es el riesgo de que se disparen las cuotas que se pagan, en pesos, por mes

Hoy los proyectos en pozo representan una ventana de oportunidad pero que tendrá un límite en el tiempo. Quienes invierten en un proyecto en pozo, es decir que aún no comenzó a construirse, lo hacen motivados por la baja del costo de construcción que generó la devaluación. “La devaluación de mayo de 2018 generó una baja del costo de construcción medido en dólares que persiste: actualmente el costo es 51% menor al registrado en abril de 2018, previo a la devaluación. El costo se ubica en sus valores más bajos desde 2012”, comparte los datos del Index de Zona Prop, Federico Barni, director de la empresa.

Cuánto cuesta construir un metro cuadrado de un edificio es un número difícil de estimar y el rango podría variar entre los US$500 e incluso superar los US$1100 (en el caso de los proyectos más top) dependiendo de la calidad de los materiales, terminaciones y del componente de materiales importados en la unidad. Pero, lo cierto es que la caída no se discute. Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU) habla de "oportunidades que se dan en pocas ocasiones para quienes están líquidos en dólares". Recuerda la crisis de 2001: "fueron tiempos en los que quien invirtió un dólar en un metro cuadrado, en 2004 lo había duplicado; dos años después se había triplicado y, así sucesivamente", detalla y asegura que si bien no tiene la bola de cristal, ese costo de construcción "regalado" podría mantenerse como mínimo entre 12 y 18 meses. "Lo que nos da tiempo para tomar decisiones de manera rápida, pero no precipitada. Tenemos un horizonte temporal por delante lo suficientemente largo para poder aprovecharlo para hacer obras", sintetiza. De hecho, hay desarrolladoras que están aprovechando este momento de un peso devaluado y una inflación planchada para fijar precios y acopiar materiales.

Gerardo Azcuy, titular de la desarrolladora homónima, aclara que "el metro cuadrado no es un commodity. Es una construcción ficticia que, aunque pretende resultar una guía que simplifique el entendimiento del mercado, termina oscureciendo más de lo que aclara". El empresario explica que lo que se conoce por "metro cuadrado" es, o debería ser, la ponderación de una infinidad de factores por lo que no es viable determinar un valor único en un mercado tan atomizado como el inmobiliario. Como ejemplo expone que dentro de los barrios, hay calles o manzanas que defienden mayores precios que otras. "Por eso, es incorrecto igualar los precios en distintas zonas del mismo barrio. Ni que hablar, de una ciudad entera como Buenos Aires o, incluso, áreas más amplias como zona Norte", analiza.

Otra variable es el momento en el cual se encuentra el desarrollo de la unidad: es decir si está terminada, en construcción o en proceso de aprobación de permisos. "Todos son valores diferentes y no hay forma de hacer una abstracción que los tenga en cuenta al mismo tiempo", explica.

Por otra parte, un punto no menor a la hora de ponderar el valor del metro cuadrado son los detalles de cada proyecto en particular.Es decir, la influencia de los amenities, los detalles de materiales y terminaciones de cada departamento. "La calidad de las puertas y ventanas, el sistema de aire acondicionado, los artefactos de baño, los armarios, los cerramientos, los revestimientos, los ascensores son todos detalles que hacen al valor de una unidad, y que de ninguna manera se pueden generalizar", analiza el desarrollador que lanzó recientemente Donna Magna, un proyecto de US$20 millones de inversión en la avenida Directorio en el barrio de Caballito en donde el valor del metro cuadrado de las unidades promedia los US$2600.

Hay que tener en cuenta que la baja del costo de construcción es la foto pero no la película entera. El tiempo que lleva construir una obra –en muchos casos más de cuatro años desde que se presentan los planos- genera que en la mayoría de los casos, los desarrolladores atraviesen diferentes cambios en el valor del tipo de cambio e incluso que arranquen el proyecto con el Gobierno de una bandera política y lo concluyan con otro. Esto significa que salvo excepciones "la ventaja" del costo de construcción no llega a abarcar todo el proceso de una obra. Un dato no menor a la hora de analizar la baja del costo de construcción es contemplar el estado de avance de la obra. "Hoy el costo de obra medido en dólares está en los mínimos históricos, pero es sabido que tras cada devaluación llega un ajuste de costos que diluye ese efecto", coincide Sebastián Sommer, Director del private equity Tayron Capital que invierte en el sector y explica que "una forma de capturar el efecto de la devaluación en el costo en dólares de una obra (y por ende tener un mejor resultado de la inversión) es comprar en pesos obras que estén iniciándose o tengan avances de hasta 40% y tengan plazos cortos de ejecución. Hoy Sommer está en plena ejecución del proyecto Prima, ubicado en Caballito, en el que se venden unidades desde los US$70.000 financiadas hasta 36 meses, en pesos ajustados por CAC. Su obra tiene tres etapas. La primera con entrega inmediata, la segunda a seis meses y la tercera a 12 meses.

En definitiva, hoy es más barato construir pero se complica la posibilidad de realizar una proyección certera de cuánto pagará por mes en 24 o 36 meses quien se compromete a una cuota en pesos actualizada por la Cámara Argentina de la Construcción (CAC). Para tomar como referencia en los primeros cinco meses del año, ese índice, se incrementó 14,6%. De todas formas, la expectativa es que en una economía planchada, el impacto de la devaluación en la inflación -pass through- se dilate en el tiempo.

En este contexto también hay oferta de proyectos en marcha que se venden a precio cerrado como Distrito Quartier, el proyecto que Argencons construye en Retiro con unidades desde los US$160.000. “Si bien hay muchas consultas que están latentes, y estamos acostumbrados a un volumen mayor, desde febrero vendimos siete departamentos”, comenta Carlos Spina, director de la desarrolladora, quien aclara que la forma de financiación se negocia caso a caso y ofrece pagar parte del ticket en pesos ajustados por CAC. Spina pone sobre la mesa un tema clave por estos tiempos: la flexibilidad. Diego Zappella, socio de Jack Green, la desarrolladora que cerró diez operaciones de venta de su proyecto residencial Alley en cuarenta también reconoce que la flexibilidad es fundamental. El emprendimiento de US$20 millones de inversión está ubicado en Recoleta y tiene tickes que promedian los U$S200.000 por unidad, Está en etapa de excavación y se entregará en 22 meses.

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